Ceny mieszkań spadają, najem staje się mniej opłacalny

4,15 proc. – takiego średniego dochodu netto, czyli już po zapłaceniu 8,5-proc. podatku ryczałtowego, może oczekiwać osoba, która rozważa inwestycyjny zakup mieszkania z myślą o jego wynajmowaniu (nie posiłkując się kredytem). Wskaźnik średniej rentowności netto wynajmu mieszkań, liczony i podawany przez Open Finance w połowie każdego miesiąca, obliczany jest w oparciu o aktualne oferty wynajmu pochodzące z serwisu Domiporta.pl oraz ceny transakcyjne mieszkań, po których klienci Open Finance realizowali ich zakup w ostatnich trzech miesiącach. Średnia, potencjalna rentowność wynajmu od czterech miesięcy nie ulega większym wahaniom i utrzymuje się w przedziale 4,1–4,2 proc.

Zobacz także: Najwięcej nowych mieszkań powstaje w Warszawie

Po sezonie wakacyjnym, w którym zwyczajowo ofertowe stawki najmu są nieco wyższe niż w pozostałej części roku, w październiku zanotowano ich wyraźny spadek. Średnia dla siedmiu monitorowanych miast (Gdańsk, Gdynia, Kraków, Łódź, Poznań, Warszawa i Wrocław) w ubiegłym miesiącu obniżyła się o blisko 1,8 proc. w porównaniu z wrześniem. Jednocześnie obserwuje się postępującą przecenę mieszkań – indeks cen transakcyjnych Open Finance i Home Broker stopniał w październiku o 0,65 proc., notując kolejne w historii minimum.

W porównaniu z poprzednim miesiącem, w październiku odnotowano nieznaczny, bo sięgający raptem kilkunastu sztuk, spadek liczby ofert wynajmu zamieszczonych w serwisie Domiporta.pl, które uwzględniono przy wyliczaniu powyższego wskaźnika. Największy spadek, o 24 proc., dotknął Kraków, z kolei wzrost liczy ofert nastąpił w Gdyni (38 proc.) i Gdańsku (21 proc.). W pozostałych miastach zmiana czy to na plus, czy na minus nie przekraczała 4 proc.

Według ostatnich danych GUS, roczny wskaźnik inflacji wyniósł 4,3 proc. W tym czasie liczony przez Open Finance indeks cen transakcyjnych mieszkań stracił na wartości o 3,7 proc. W ujęciu realnym daje to więc spadek o blisko 7,7 proc. Jednocześnie stawki ofertowe najmu średnio wzrosły w ciągu roku o 0,7 proc. Nie powinno być więc zaskoczeniem, że inwestycja w mieszkanie pod wynajem dokonana przed rokiem przyniosła raczej mizerne zyski. Nominalny zwrot z takiej inwestycji w skali roku podliczono średnio na -0,37 proc., ale już po uwzględnieniu inflacji strata urasta do niemal 4,5 proc. Najbardziej stratni są ci, którzy zainwestowali w Gdańsku (minus 10,5 proc.) i Gdyni (minus 8,5 proc.). Mniej ucierpieli inwestorzy w Poznaniu (minus 1,2 proc.), Warszawie (minus 1,8 proc.) oraz Krakowie (minus 2 proc.).

Pomimo tego, że aż w trzech czwartych przypadków roczna lokata założona przez 12 miesiącami w jednym z ponad 35 banków monitorowanych przez Open Finance również przyniosła realną stratę, to jednak jej skala była zdecydowanie niższa (średnio minus 0,47 proc.). Także dochód z dziesięcioletnich obligacji skarbowych (nazwa skrócona EDO), nawet jeśli uwzględnić niższe oprocentowanie z pierwszego okresu odsetkowego (5 proc. brutto w skali roku), wypadł zdecydowanie lepiej, choć również nie ochroniłyby w pełni wartości zainwestowanych pieniędzy, realna stopa zwrotu wyniosła minus 0,24 proc.).

Zobacz także: Polacy nie lubią swoich mieszkań

Ponieważ specjaliści nie spodziewają się, aby w najbliższym roku ceny mieszkań mogły wykazać się tendencją wzrostową, oczekuje się, że inwestycja w mieszkanie pod wynajem w dalszym ciągu będzie wypadać gorzej niż alternatywne lokaty bankowe czy choćby obligacje skarbowe. Trzeba oczywiście mieć na uwadze, że rynek nieruchomości jest tak zróżnicowany, że każdą inwestycję powinno się rozpatrywać indywidualnie. Ponadto dla niektórych niewątpliwie istotnym argumentem przemawiającym za lokowaniem kapitału w nieruchomościach może być widmo kryzysu finansowego. W skrajnych przypadkach zawsze lepiej być właścicielem mieszkania niż papierów wartościowych.

Trzeba pamiętać, że z dostępnych ofert lokat bankowych uda się wybrać wyżej oprocentowane niż prezentowana średnia. Ale także rentowność najmu należy obliczyć dla konkretnego przypadku, pamiętając, że na wynik obliczeń mają czynniki nie brane tu pod uwagę, takie jak rocznie okresy przestojów dłuższe niż 1,5 miesiąca, koszty remontów czy wreszcie zmiana wartości samego mieszkania.