Jak wygląda kupno mieszkania od komornika?

Lokale do kupienia po okazyjnej cenie występują w sprzedaży rzadko i krótko, a zakres obniżek nie przekracza zazwyczaj 10%-15% względem poziomu rynkowego. W takiej sytuacji trzeba zdecydować się na kupno szybko, co najczęściej wyklucza możliwość skorzystania z kredytu. Podobnie wygląda to również w przypadku licytacji komorniczej. W tym przypadku można kupić mieszkanie nawet z dwukrotnie wyższą przeceną niż w przypadku zwykłych okazji.

Mieszkanie od komornika

Mieszkanie od komornika może być sprzedawane nawet za 66,7% jego wartości. Wynika to z tego, że wartość mieszkania, z którego egzekucję ma przeprowadzić komornik jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego. Kodeks Postępowania Cywilnego komornik podczas pierwszej licytacji może zaoferować taką nieruchomość za cenę nie niższą nić 75% jej wartości. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana w czasie pierwszej licytacji, druga licytacja zaczyna się od ceny wywoławczej na poziomie dwóch trzecich wartości. Są to najniższe ceny, za jakie zgodnie z prawem komornik może sprzedać nieruchomość, ale jak pokazuje praktyka w ogłoszeniach o przetargu są wskazywane właśnie te minimalne wartości. Jednak wcale nie tak łatwo kupić takie mieszkanie, ponieważ w związku z niską ceną, w licytacji bierze udział kilka osób, co powoduje podbicie ceny.

Czy licytacja komornicza jest zawsze okazyjna?

Zanim przystąpimy do licytacji porównajmy oferowane przez komornika mieszkanie z ofertą rynkową. Może się okazać, że cena wywoławcza nie jest okazyjna.

Licytowane jest trzypokojowe mieszkanie na warszawskich Bielanach, o powierzchni 96 m kw., położone na parterze w kamienicy z 1946 roku, jego cena wywoławcza to 848 tys. zł. Ponadto lokal jest od siedmiu lat niezamieszkały i nadaje się do kompletnego remontu. Zaś oferta rynkowa dotyczy mieszkania trzypokojowego, o większej powierzchni – 102 m kw. – również na Bielanach, w budynku z 1999 roku, na dziewiątym piętrze, stan dobry i dodatkowo miejsce postojowe w podziemnym garażu. Jego cena to 849 tys. zł i podlega negocjacji.

Sytuacje takie zdarzają się jednak dość rzadko, ale warto zawsze sprawdzić jak to naprawdę wygląda.

Na warszawskiej Woli komornik chce sprzedać mieszkanie trzypokojowe o powierzchni 67 m kw. w stanie dobrym za 389 tys. zł. Lokal mieści się na czwartym piętrze budynku z 2004 roku nie jest zajęty przez byłego dłużnika. Dla porównania za tę samą cenę deweloper Dantex na wolskim osiedlu Dobrolin chce sprzedać lokal dwupokojowy, o powierzchni 50 m kw. na trzecim piętrze, jego budowa rozpoczęła się w kwietniu, mieszkanie będzie w stanie deweloperskim.

Ceny aukcji komorniczych równie dobrze prezentują się też w innych regionach Polski.

Trzypokojowe mieszkanie o powierzchni 51 m kw. położone na czwartym piętrze budynku z wielkiej płyty na terenie szczecińskiego Śródmieścia. W lokalu mieszka dłużnik, nie udostępnił on mieszkania na oględziny, dlatego nie wiadomo w jakim jest ono stanie. Cena wywoławcza to 143 tys. zł. Dla porównania na terenie tej samej dzielnicy za 199 tys. zł można kupić dwupokojowy lokal o powierzchni 45 m kw. Mieszkanie mieści się na dziewiątym piętrze bloku z wielkiej płyty i nadaje się do remontu.

Różnice w cenach zauważalne są także w innych dużych miastach.

Wrocławskie Psie Pole - komornik chce sprzedać trzypokojowy lokal z wielkiej płyty o powierzchni 54 m kw. za 251 tys. zł. Stan mieszkania jest średni i wciąż mieszka w nim dłużnik. Dla porównania za 300 tys. zł można kupić identycznej wielkości mieszkanie używane, ale do remontu.

Dlaczego licytacje są mało popularne?

Ilość licytacji komorniczych jest niewielka, egzekucje przeprowadzane z mieszkania są ostatecznością, a dłużnicy potrafią się skutecznie bronić przed taką ewentualnością. Jeden z największych portali, udostępniających informacje o licytacjach komorniczych, posiada obecnie ok. 100 obwieszczeń z całej Polski. Dla porównania Home Broker aktualnie ma w ofercie ok. 20 tys. mieszkań nowych i używanych.

Zobacz także: Mieszkanie z drugiej ręki – na co uważać?

Słaby przepływ informacji

Komornik ma obowiązane rozpowszechniać informacje o przeprowadzaniu licytacji, ale robi to za pomocą tablicy ogłoszeń w urzędzie gminy i w siedzibie sądu rejonowego oraz przez ogłoszenie w poczytnej gazecie. Jednak niewiele osób korzysta z tych źródeł informacji. Najlepiej by było, gdyby informacje o licytacjach komorniczych ukazywały się w Internecie. Problem polega na tym, że nie ma jednego portalu, na którym publikowano by wszystkie ogłoszenia. Ponadto duża cześć tego typu portali jest płatna, co dodatkowo ogranicza dostęp do rozpowszechnianych przez nie informacji.

Czy trzeba płacić gotówką?

Najłatwiej jest kupić mieszkanie od komornika, jeśli dysponujemy gotówką. Aby wziąć udział w licytacji trzeba wpłacić wadium, czyli 10% wartości nieruchomości. Osoby, które przegrały licytację otrzymują tę kwotę z powrotem. Osoba, którą wygrała ma tę kwotę zaliczoną na poczet ceny lokalu. Jeśli jednak po wygranej aukcji licytant wycofa się, traci wadium. Można więc uznać, że wadium jest zbliżone w swojej konstrukcji do zadatku występującego podczas transakcji na rynku nieruchomości.

Dużym minusem aukcji komorniczej jest konieczność zapłacenia całej sumy w ciągu dwóch tygodni od uprawomocnienia się przybicia kończącego licytację. Prawo zezwala na wydłużenie tego terminu, ale na czas nie dłuższy niż miesiąc.

– Aby się to udało należy znaleźć instytucję, która wyda decyzję kredytową na podstawie dochodu licytanta i zgodzi się potem na wypłatę środków przed przeniesieniem praw do nieruchomości, a ponadto będzie w stanie przeprowadzić analizę w ciągu dwóch tygodni od postanowienia o przybiciu – tłumaczy Aleksandra Łukasiewicz, prezes Home Broker Doradcy Finansowi.

Są banki, które decydują się na udzielenie kredytu na takich warunkach, ale licytant ryzykuje utratę wadium, jeśli nie uda się dopełnić formalności w wyznaczonym terminie. Rozwiązaniem tej sytuacji może być zaciągnięcie kredytu gotówkowego lub pożyczki hipotecznej zabezpieczonej na innej nieruchomości i refinansowanie tych wydatków za pomocą kredytu hipotecznego zabezpieczonego na nowo nabytym mieszkaniu. Jest to droższe rozwiązanie, a licytant musi się liczyć z koniecznością opłacania w pierwszych miesiącach wysokich odsetek oraz poniesienia opłat za udzielenie pierwotnego i refinansującego kredytu.

Zobacz także: Czy warto kupić mieszkanie z wyprzedaży?

Co z długiem?

Nowy nabywca nie odpowiada za zadłużony lokal. Jeśli w księdze wieczystej konfiguruje bank, to jego hipoteki znikną. Gdyby jednak nieruchomość była skutecznie obciążona prawem dożywocia lub najmu, to tego typu obciążenia nie znikają w wyniku przeprowadzenia całej procedury egzekucji komorniczej z nieruchomości. Ponadto większość mieszkań wystawianych na licytacji jest zajmowana przez dawnych właścicieli. Zgodnie z polskim prawem nie można go wyrzucić na bruk. Żeby jednak tego dokonać trzeba uruchomić postępowanie sądowe o tak zwaną eksmisję. Będziemy wtedy zobowiązani zapewnić lokatorowi inny lokal bądź możemy czekać na przydział lokalu przez gminę. W praktyce trwa to latami. Jednak możemy wtedy domagać się od gminy odszkodowania za niedostarczenie lokatorowi lokalu socjalnego lub tymczasowego. Tę drugą zależność potwierdził 21 stycznia 2011 roku Sąd Najwyższy.

O wszystkich wadach danego mieszkania można dowiedzieć się przed licytacją z dokumentów, bądź podczas jej trwania, kiedy to przedstawiany jest stan prawny nieruchomości. Oprócz tego nabywca może zadać dodatkowe pytania.

Na jakiej podstawie jest szacowana wartość rynkowa lokalu?

Wartość rynkowa lokalu szacowana jest przez rzeczoznawcę majątkowego, ale może on się pomylić w obliczeniach lub pominąć istotną kwestię składającą się na wartość mieszkania. Często też zdarza się, że rzeczoznawca wycenia nieruchomość, której nie widział, bo nie został wpuszczony do mieszkania. Wycena jest wtedy przeprowadza przy założeniu, że lokal jest w dobrym stanie, niestety czasem nie odpowiada to stanowi rzeczywistości.