Czy dzielić i sprzedawać nieruchomości przed czy po rozwodzie?

Określenie momentu nabycia rodzi niekiedy liczne wątpliwości.

Szczególną chwilą nabycia nieruchomości będzie podział majątku dokonywany przez małżonków. W zależności od tego, czy rozdział ustanowiony zostanie w drodze umowy majątkowej w trakcie trwania małżeństwa, czy też orzeczony zostanie wraz z rozwodem, późniejsze zbycie nieruchomości może mieć różne skutki podatkowe.

Zasad opodatkowania określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych nie stosuje się do przychodów z tytułu podziału wspólnego majątku małżonków w wyniku ustania lub ograniczenia małżeńskiej wspólności majątkowej oraz przychodów z tytułu wyrównania dorobków po ustaniu rozdzielności majątkowej małżonków lub śmierci jednego z nich. Zatem dokonany przez małżonków podział (umowny bądź wyrokiem rozwodowym) nie powoduje obowiązku zapłaty podatków pomimo ewentualnego wzbogacenia np. jeden z małżonków otrzymuje w wyniku podziału cały dom, choć wcześniej był właścicielem tylko połowy.

Jednakże późniejsze zbycie całego otrzymanej nieruchomości będzie mieć różne skutki podatkowe.

A: Kowalscy nabyli w 1999r. dom. W 2006r. ustanowili rozdzielność majątkową, w wyniku której cały dom stał się własnością Kowalskiej.

Kowalska w 2007r. sprzedała dom. Pomimo, że właścicielką całego domu była dopiero rok (od 2006), nie będzie zobowiązana do zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości, ponieważ moment nabycia po zniesieniu wspólnoty, nie jest w tym przypadku brany pod uwagę. Dla wyliczenia pięcioletniego okresu posiadania nieruchomości jako moment nabycia uznaje się rok 1999r., a zatem sprzedaż domu w roku 2007 nie tworzy obowiązku podatkowego.

 B: Nowakowie kupili mieszkanie w 1999r. W 2005r. rozwiedli się i w wyniku podziału majątku po rozwodzie Nowak stał się właścicielem całego domu.

Nowak w 2007r. sprzedał mieszkanie i ponieważ w tym przypadku Nowak stał się właścicielem po rozwodzie, ten właśnie moment przyjmuje się jako datę nabycia lokalu. W konsekwencji, ponieważ Nowak był właścicielem połowy mieszkania ponad pięć lat, a połowy przez dwa lata, po sprzedaży mieszkania zobowiązany jest do zapłacenia podatku od sprzedaży krócej posiadanej połowy lokalu.

Jak wynika z powyższych przykładów, korzystniej wypada dokonana umownie rozdzielność majątkowa, aniżeli podział majątku dokonany po rozwodzie.

Jowita Mulawa-Krause

radca prawny, partner w Kancelarii Radców Prawnych „Iustus-Par” R.Dudziak & J. Mulawa-Krause