Lex deweloper - na czym polega i do kiedy obowiązuje?

• Lex Deweloper - na czym polega ustawa?
• Lex Deweloper do 1 września 2026 r.
• Skutki odejścia od LEX Deweloper po kilku latach

Lex Deweloper - na czym polega ustawa?

Adwokat Katarzyna Gabrysiak tłumaczy, że - Lex Deweloper, czyli ustawa o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych, od początku miała charakter rozwiązania wyjątkowego i czasowego. Jej celem było stworzenie alternatywnej ścieżki realizacji inwestycji mieszkaniowych w sytuacjach, gdy obowiązujące dokumenty planistyczne nie nadążały za potrzebami rozwoju miast. Zamiast wieloletniej procedury zmiany miejscowego planu inwestor mógł wystąpić do rady gminy o podjęcie uchwały ustalającej lokalizację inwestycji mieszkaniowej, pod warunkiem spełnienia ustawowych wymogów dotyczących m.in. infrastruktury społecznej, komunikacyjnej oraz standardów urbanistycznych.

Grzegorz Kawecki, prezesa Pekabex Development dodaje, iż - Lex Deweloper był odpowiedzią na problem, z którym rynek mieszkaniowy zmaga się od lat: niedobór terenów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową oraz bardzo długie procedury planistyczne. Specustawa umożliwiała realizację inwestycji także na gruntach nieobjętych miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, o ile projekt spełniał określone standardy urbanistyczne i uzyskał zgodę rady gminy. Dzięki temu wiele miast zyskało możliwość zagospodarowania terenów poprzemysłowych, powojskowych czy zdegradowanych, które przez lata pozostawały niewykorzystane.

Lex Deweloper do 1 września 2026 r.

- Na mocy ostatniej nowelizacji okres obowiązywania przepisów został wydłużony do 1 września 2026 r., co oznacza, że do końca sierpnia możliwe jest inicjowanie postępowań w tym trybie. Jednocześnie ustawodawca przewidział przepisy przejściowe dla spraw wszczętych przed tą datą. W praktyce oznacza to, że inwestorzy, którzy zdążą złożyć wnioski, co do zasady zachowują możliwość prowadzenia rozpoczętych postępowań według dotychczasowych zasad. W praktyce pojawiają się jednak rozbieżności interpretacyjne dotyczące zakresu ochrony takich postępowań, zwłaszcza w przypadkach, gdy rada gminy nie zdąży podjąć uchwały przed wygaśnięciem specustawy. To zagadnienie może w przyszłości stać się przedmiotem sporów administracyjnych i orzecznictwa sądów. - wyjaśnia adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Czy przedłużenie obowiązywania specustawy to dobra decyzja rządzących? Zdaniem Grzegorza Kaweckiego - Wydłużenie okresu przejściowego do 1 września 2026 r. należy ocenić pozytywnie, ponieważ daje inwestorom czas na dokończenie przygotowanych projektów i złożenie wniosków, nad którymi często pracowano od wielu miesięcy. Nie należy jednak traktować tej zmiany jako przedłużenia funkcjonowania samego instrumentu. To jedynie dodatkowy czas na zamknięcie rozpoczętych procesów.

Skutki odejścia od LEX Deweloper po kilku latach

- Po wygaśnięciu Lex Deweloper ciężar przygotowania inwestycji będzie spoczywał przede wszystkim na instrumentach przewidzianych w zreformowanym systemie planowania przestrzennego, w tym na zintegrowanych planach inwestycyjnych. O skuteczności tego modelu zadecyduje jednak nie sama treść przepisów, lecz tempo ich wdrażania przez gminy. Z prawnego punktu widzenia najbliższe miesiące będą okresem weryfikacji, czy nowy system jest gotowy przejąć funkcję, którą przez ostatnie lata pełniła specustawa mieszkaniowa. - komentuje adwokat Katarzyna Gabrysiak.

Na skutki odejścia od LEX Deweloper zwraca uwagę również Grzegorz Kawecki - Z perspektywy branży największe wyzwanie rozpocznie się właśnie po 1 września. Rynek będzie w znacznie większym stopniu uzależniony od sprawności systemu planowania przestrzennego i tempa uchwalania planów ogólnych, zintegrowanych planów inwestycyjnych oraz miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli samorządy nie będą nadążały z procedurami, liczba nowych inwestycji będzie stopniowo malała. Nie odczujemy tego od razu, ponieważ obecnie deweloperzy pomimo posiadania aktywnych pozwoleń na budowę wstrzymują start inwestycji i w konsekwencji projekty będą trafiały na rynek jeszcze przez najbliższe dwa-trzy lata. W dłuższej perspektywie może jednak dojść do ograniczenia podaży mieszkań, a to niemal zawsze prowadzi do wzrostu cen. Dlatego dziś kluczowa jest nie tylko dostępność gruntów, ale przede wszystkim przewidywalność i sprawność procesu inwestycyjnego.

Źródło: Pekabex Development