Nowe przepisy dla pośredników nieruchomości – koniec podwójnej prowizji i nieuczciwych praktyk

• Dlaczego zmiany w nieruchomościach i pośrednictwie są potrzebne?
• Co dokładnie się zmieni? Cztery kluczowe nowości dla pośredników obrotu nieruchomościami i agencji
• Co nowe przepisy dla pośredników nieruchomości oznaczają dla kupujących i sprzedających? Praktyczne skutki
• Kiedy zmiany dla pośredników nieruchomości wejdą w życie?
• Nowe przepisy i obowiązki dla pośredników nieruchomości i agencji - pytania i odpowiedzi (FAQ)

Dlaczego zmiany w nieruchomościach i pośrednictwie są potrzebne?

Zakup mieszkania to często najważniejsza finansowa decyzja w życiu – i jedna z najbardziej stresujących. Obecny rynek pośrednictwa w obrocie nieruchomościami opiera się głównie na autonomii stron i mechanizmach rynkowych, co w praktyce oznacza brak jednolitych standardów i słabą ochronę klientów. Ministerstwo wskazuje na liczne problemy zgłaszane przez konsumentów:

• pobieranie prowizji od obu stron transakcji,
• publikowanie fikcyjnych ofert dla przyciągnięcia klientów,
• brak rzetelnej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości,
• wymaganie podpisania umowy jeszcze przed obejrzeniem mieszkania.

Co dokładnie się zmieni? Cztery kluczowe nowości dla pośredników obrotu nieruchomościami i agencji

1. Koniec z podwójną prowizją

Od wejścia nowych przepisów w życie pośrednik nie będzie mógł pobierać prowizji od obu stron tej samej transakcji. To najważniejsza zmiana, która eliminuje konflikt interesów. Obecnie powszechną praktyką jest sytuacja, w której pośrednik pobiera prowizję zarówno od sprzedającego (3–5% wartości nieruchomości), jak i od kupującego (kolejne 2–3%). W efekcie jego interes nie pokrywa się z interesem żadnej ze stron – liczy się tylko finalizacja transakcji, bez względu na to, czy warunki są korzystne dla klienta.

Nowe przepisy kładą temu kres. Pośrednik będzie musiał wybrać, od kogo pobiera wynagrodzenie – od sprzedającego lub od kupującego. To zwiększa przejrzystość i motywuje do rzeczywistego reprezentowania interesów zleceniodawcy.

2. Obowiązkowa weryfikacja stanu prawnego i faktycznego nieruchomości

Ustawa wprost wymienia podstawowe obowiązki pośrednika, w tym każdorazową weryfikację stanu prawnego i faktycznego nieruchomości. Oznacza to, że pośrednik będzie musiał sprawdzić m.in.: czy nieruchomość jest wolna od obciążeń (hipoteki, zadłużenia), czy właściciel ma prawo do jej sprzedaży, czy nie toczą się spory sądowe oraz jaki jest faktyczny stan techniczny budynku.

Brak tej weryfikacji lub wprowadzenie klienta w błąd może skutkować sankcjami ze strony Inspekcji Handlowej.

3. Zakaz fikcyjnych ogłoszeń i obowiązek oznaczania ofert

Koniec z publikowaniem ogłoszeń bez zgody właściciela. Nowe przepisy wprowadzają zakaz publikowania ofert nieruchomości przed zawarciem umowy z właścicielem oraz obowiązek wyraźnego oznaczania, że ogłoszenie pochodzi od pośrednika, a nie od prywatnej osoby.

To odpowiedź na powszechną praktykę publikowania atrakcyjnych, często nieaktualnych lub fikcyjnych ofert w celu pozyskania kontaktów do potencjalnych klientów. Takie działania wprowadzają w błąd i marnują czas zarówno kupujących, jak i sprzedających.

4. Inspekcja Handlowa będzie kontrolować pośredników

Rozszerzenie kompetencji Inspekcji Handlowej to kluczowa zmiana w zakresie egzekwowania nowych przepisów. Inspekcja będzie mogła kontrolować m.in., czy pośrednicy:

• rzetelnie informują klientów o zakresie usług i wysokości wynagrodzenia,
• zapewniają przejrzystość umów,
• wykonują minimalny zakres czynności określony w ustawie,
• nie pobierają wynagrodzenia od obu stron tej samej transakcji,
• nie uzależniają prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa.

Co nowe przepisy dla pośredników nieruchomości oznaczają dla kupujących i sprzedających? Praktyczne skutki

Dla kupujących mieszkanie:

• Niższe koszty transakcji (brak podwójnej prowizji).
• Większa pewność, że stan prawny nieruchomości jest sprawdzony.
• Pośrednik faktycznie reprezentuje Twoje interesy (nie pobiera prowizji od sprzedającego, jeżeli pobiera od Ciebie).
• Koniec z presją na podpisanie umowy przed obejrzeniem mieszkania.
• Łatwiejsza identyfikacja ofert pośredników (obowiązek oznaczania ogłoszeń).

Dla sprzedających:

• Pewność, że ogłoszenie nie zostanie opublikowane bez Twojej zgody.
• Pośrednik faktycznie reprezentuje Twoje interesy (nie pobiera prowizji od kupującego, jeżeli pobiera od Ciebie).
• Większa profesjonalizacja rynku – mniej nieuczciwych praktyk.

Dla uczciwych pośredników:

• Wyrównanie reguły gry – nieuczciwa konkurencja zostanie wyeliminowana lub będzie musiała się dostosować.
• Jasne standardy i obowiązki – łatwiej budować zaufanie klientów.

Kiedy zmiany dla pośredników nieruchomości wejdą w życie?

Projekt został wpisany do Wykazu prac Rady Ministrów. To dopiero pierwszy etap procesu legislacyjnego. Przed uchwaleniem projektu czekają go:

• konsultacje publiczne i uzgodnienia międzyresortowe,
• rozpatrzenie przez Radę Ministrów,
• prace w Sejmie i Senacie,
• podpis Prezydenta.

Realistyczny termin wejścia w życie: koniec 2026 r. lub początek 2027 r.

Nowe przepisy i obowiązki dla pośredników nieruchomości i agencji - pytania i odpowiedzi (FAQ)

Czy pośrednik w ogóle będzie mógł pobierać prowizję?

Tak, ale tylko od jednej strony transakcji – sprzedającego lub kupującego, nie od obu jednocześnie.

Co jeśli pośrednik już pobrał podwójną prowizję przed zmianą przepisów?

Nowe przepisy nie działają wstecz. Dotyczyć będą tylko transakcji zawartych po wejściu ustawy w życie.

Czy mogę obejrzeć mieszkanie bez podpisywania umowy z pośrednikiem?

Tak – nowe przepisy zakazują uzależniania prezentacji nieruchomości od wcześniejszego podpisania umowy pośrednictwa.

Kto będzie kontrolował pośredników?

Inspekcja Handlowa. W razie naruszeń może nałożyć karę finansową lub nakazać zaprzestanie praktyki niezgodnej z przepisami, pod rygorem całkowitego zakazu działalności pośrednictwa.

Czy zmiany dotyczą tylko biur nieruchomości, czy indywidualnych agentów i pośredników?

Dotyczą wszystkich podmiotów świadczących usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, niezależnie od formy prawnej.

Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii