Klasyfikacja budynku jako mieszkalnego to za mało, żeby płacić niższy podatek

• Kiedy budynek jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą
• Niewpisanie budynku do ewidencji środków trwałych to za mało
• Klasyfikacja budynku jako mieszkalnego to nie wszystko

Kiedy budynek jest związany z prowadzoną działalnością gospodarczą

Związanie nieruchomości z działalnością gospodarczą w kontekście opodatkowania podatkiem od nieruchomości to temat, który z jednej strony został przeanalizowany dogłębniej niż jakikolwiek inny dotyczący tego podatku, a z drugiej, nadal wzbudza dużo wątpliwości. Wypowiadał się w tym zakresie już każdy wojewódzki sąd administracyjny w Polsce, wielokrotnie wydawał orzeczenia również Naczelny Sąd Administracyjny, orzekał również Trybunał Konstytucyjny, a Minister Gospodarki i Finansów wydał interpretację ogólną. Nie sprawiło to jednak, że wątpliwości już się nie pojawiają. W dniu 13 lutego 2026 r. wyrok dotyczący tej problematyki wydał np. Naczelny Sąd Administracyjny (sygn. akt III FSK 1354/24). O co chodziło?

Niewpisanie budynku do ewidencji środków trwałych to za mało

Sprawa dotyczyła postępowanie podatkowego w sprawie ustalenia podatku od nieruchomości za nieruchomość zabudowaną budynkiem mieszkalnym (kamienicą). Powodem wznowienia postępowania było ustalenie, że powierzchnia użytkowa ww. nieruchomości jest większa niż zadeklarowana do opodatkowania przez podatników, a dodatkowo powierzchnia użytkowa zgłoszona jako zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej nie jest zgodna ze stanem faktycznym. W toku wznowionego postępowania ustalono, że podatnicy prowadzą własne działalności gospodarcze, kamienica nie jest wpisana do ewidencji środków trwałych tych działalności i nie jest amortyzowana, jednak wystawiane są faktury za najem. Umowy najmu zostały zawarte z osobami prawnymi lub osobami fizycznymi prowadzącymi działalność gospodarczą. Na tej podstawie organ podatkowy w wyniku przeprowadzonego postępowania uznał je za związanie z prowadzeniem działalności gospodarczej. Z taką kwalifikacją zgodziło się w toku dalszego postępowania samorządowe kolegium odwoławcze, a następnie wojewódzki sąd administracyjny. Ten ostatni wskazał w wydanym wyroku, że jest faktem notoryjnym, iż wynajem poszczególnych lokali na rzecz podmiotów gospodarczych nie służy ich celom mieszkaniowym, lecz celom prowadzonej działalności gospodarczej - w szczególności lokale te są wynajmowane podmiotom zajmującym się faktycznie taką właśnie formą działalności gospodarczej.

Klasyfikacja budynku jako mieszkalnego to nie wszystko

Podatnicy nie chcieli jednak zaakceptować takiej oceny sytuacji i złożyli skargę kasacyjną do Naczelnego Sądu Administracyjnego. Jednak również ten etap postępowania nie zakończył się zgodnie z ich oczekiwaniami. Naczelny Sąd Administracyjny skargę oddalił, a w uzasadnieniu wyroku wskazał, że powtarzający się (w założeniu) krótkotrwały odpłatny najem lokali mieszkalnych (na dobę lub kilka dni), niezwiązany z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy i jego rodziny, zbliżony jest w istocie do świadczenia usług hotelarskich (praktyka coraz bardziej popularna w kurortach oraz miejscowościach mających znaczenie turystyczne) i w związku z tym czynność taka skutkuje zajęciem lokalu (budynku) mieszkalnego na prowadzenie działalności gospodarczej. Bez znaczenia jest sklasyfikowanie budynku w ewidencji gruntów i budynków jako mieszkalnego, skoro nie jest on zajęty na realizację trwałych potrzeb mieszkaniowych najemcy.