Jaki wysoki może być żywopłot? Ani centymetra więcej niż... Przy jakich tujach sąsiad może pójść z żądaniami do sądu?

• Relacje z sąsiadami a immisja pośrednia
• Ogrodzenia często dzielą nie tylko nieruchomość
• Sąsiad może iść z żądaniami do sądu

Relacje z sąsiadami a immisja pośrednia

Relacje między sąsiadami bywają trudne. I choć mogłoby się wydawać, że sprawa jest łatwiejsza, gdy nie mieszka się w budynku wielorodzinnym, a dobre stosunki wystarczy mieć jedynie z najbliższymi sąsiadami zza płotu, to jednak w praktyce tak wcale nie jest. Powodów do nieporozumień jest wiele, a najczęściej koncentrują się one wokół tzw. immisji pośrednich, czyli wynikających z naturalnego korzystania z nieruchomości. Czym jest taka immisja? To ujemne oddziaływanie na nieruchomość sąsiednią, którego źródłem najczęściej jest korzystanie przez właściciela z jego nieruchomości. Mowa tu o takich działaniach jak hałas, zacienienie, zapach itp. I choć immisja sama w sobie jest zjawiskiem naturalnym, to jednak należy pamiętać o tym, że z art. 144 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny wprost wynika, że właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Ogrodzenia często dzielą nie tylko nieruchomość

Jednym z powodów sporów między sąsiadami są ogrodzenia oddzielające ich posesje. Źródłem niezgody może być ich ustawienie (na granicy działki bądź na własnym terenie), względy estetyczne, koszty utrzymania, ale też wysokość. I choć przepisy regulują wszystkie te kwestie, to nie zmienia to faktu, że dogadać się z sąsiadem nie zawsze jest łatwo. Nieco żartobliwie można zauważyć, że w praktyce, im trudniej o zgodę, tym wyższe i szczelniejsze ogrodzenie, a w dalszej kolejności, tym większa szansa na zaognienie sporu. Chcąc odgrodzić się od siebie sąsiedzi często nie poprzestają na postawieniu tradycyjnego ogrodzenia, np. w postaci siatki, ale decydują się też na dalsze kroki, np. posadzenie żywopłotu. Od lat popularnym sposobem na odgrodzenie się od sąsiada są też tuje. Aby przekonać się, jak często stają się one przedmiotem konfliktów sąsiedzkich, wystarczy sprawdzić jakie frazy zawierające to słowo są najczęściej wyszukiwanymi w internecie. Przekonamy się wówczas, że internauci chcą wiedzieć, jak wysokie mogą być tuje posadzone na granicy działki, ile można ich posadzić, czy sąsiad może samowolnie przyciąć tuje rosnące na naszej posesji i czy może żądać ich usunięcia. Wszystko to składa się nas obraz trudnych relacji, w których znajomość obowiązujących przepisów może okazać się kluczowa.

Sąsiad może iść z żądaniami do sądu

Choć przepisy nie odnoszą się wprost to tematu żywopłotów, to w przypadku, gdy spory dotyczące tej tematyki trafiają przed oblicze sądu, to ten opiera się na zasadach wynikających z przepisów ustawy z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, w których wskazano w art. 29 pkt 21, że nie wymaga decyzji o pozwoleniu na budowę budowa ogrodzeń o wysokości powyżej 2,20 m. Przyjmują więc, że również żywopłot, który zastępuje ogrodzenie lub jest posadzony obok niego i ma za zadanie odgrodzenie od sąsiedniej posesji, nie może przekraczać tej granicy. Dodatkowo powołują się również na wspomniany już art. 144 Kodeksu cywilnego, na podstawie którego właściciel nieruchomości jest zobowiązany powstrzymać się od działań, które mogłyby utrudniać korzystanie z sąsiednich posesji, np. poprzez ograniczenie widoku, zacienienie, czy też opadanie na posesji liści czy igieł. W tego rodzaju przypadkach sąsiedzi mają pełne prawo domagać się wprowadzenie zmian, w wyniku których negatywny wpływ na ich nieruchomość zostanie przerwany. Tego rodzaju sprawę rozpatrywał na przykład Sąd Apelacyjny we Wrocławiu, który w wyroku z 2 sierpnia 2013 r. (sygn. akt I ACa 716/13) wskazał, że choć Wyważenie interesów stron - właścicieli - jest trudne, jednak należy uznać za słuszne stanowisko, że istotniejsze jest umożliwienie powodom prawa do spokojnego i niezakłóconego korzystania z domu i ogrodu poprzez przywrócenie im dostępu do światła słonecznego od zapewnienia pozwanej nieograniczonej możliwości realizacji założeń artystycznych.

W podobnej sprawie orzekł również Sąd Okręgowy w Gdańsku w wyroku z 26 października 2011 r. (sygn. akt III Ca 651/11), w którym wskazał, że w przypadku nienależytej pielęgnacji posadzonego na granicy nieruchomości żywopłotu, którego nadmierny wzrost i rozrost bryły korzeniowej doprowadza do zacienienia części sąsiedniej działki, wyjałowienia gleby oraz uniemożliwia sąsiadom konserwację płotu, sąsiedzi mogą z mocy uprawnień wynikających z prawa własności domagać się powstrzymania się sąsiada od działania zakłócającego korzystanie z nieruchomości na skutek ograniczenia nasłonecznienia gruntu. W takim stanie faktycznym właściciel może wysuwać różnego rodzaju konkretne roszczenia, ich ocena powinna być jednak dokonana z punktu widzenia kryteriów wymienionych w art. 144 k.c.