Opodatkowanie budowli – przepisy i orzecznictwo

• Podatek od nieruchomości
• Obowiązek podatkowy
• Budowla
• Podsumowanie

Podatek od nieruchomości

W Polsce występują różne podatki, między innymi od towarów i usług VAT, dochodowe (od osób fizycznych, od osób prawnych), od spadków i darowizn, od czynności cywilnoprawnych. Jednym z nich jest podatek od nieruchomości. Został on unormowany w ustawie z dnia 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych.

Podatek ten odnosi się do:

• gruntów,
• budynków lub ich części,
• budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatnikami są właściciele, użytkownicy wieczyści, posiadacze (o których mowa w art. 3 ust.1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych) powyżej wymienionych rzeczy. Mogą to być:

• osoby fizyczne,
• osoby prawne,
• jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, o którym mowa w art. ust.1 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych.

Obowiązek podatkowy

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie obowiązku podatkowego. Taką okolicznością może być np. zakup gruntu.

Natomiast w przypadku budowli, budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje od 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli albo budynku lub ich części, przed ich ostatecznym wykończeniem.

Jeżeli nieruchomość stanowi współwłasność lub jest w posiadaniu co najmniej dwóch podmiotów, obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości obciąża solidarnie ich wszystkich.

Solidarność zobowiązania oznacza, że organ podatkowy może żądać zapłaty podatku od jednego z nich albo od niektórych lub od nich wszystkich, a zapłata całości podatku przez jednego z podatników zwalnia pozostałych podatników z obowiązku jego zapłaty organowi podatkowemu.

Warto w tym miejscu krótko wyjaśnić czym jest posiadanie samoistne. Posiadaczem samoistnym określa się tą osobę, która rzeczą faktycznie włada jak właściciel.

Budowla

Pojęcie budowli pojawia się w ustawie z dnia 7 lipca 1994 roku prawo budowlane jak również w ustawie z 12 stycznia 1991 roku o o podatkach i opłatach lokalnych. Z perspektywy prawa podatkowego zastosowanie ma przede wszystkim definicja zawarta w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Definicja budowli została określona w art. 1a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tym przepisem, budowla to:

• obiekt niebędący budynkiem, wymieniony w załączniku nr 4 do ustawy, wraz z instalacjami zapewniającymi możliwość jego użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

• elektrownia wiatrowa, jądrowa i fotowoltaiczna, biogazownia (w tym rolnicza), magazyn energii, kocioł, piec przemysłowy, kolej linowa, wyciąg narciarski oraz skocznia, w części niebędącej budynkiem - wyłącznie w zakresie ich części budowlanych,

• urządzenie budowlane - przyłącze oraz urządzenie instalacyjne, w tym służące oczyszczaniu lub gromadzeniu ścieków, oraz inne urządzenie techniczne, bezpośrednio związane z budynkiem lub obiektem niebędącym budynkiem, niezbędne do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem,

• urządzenie techniczne inne niż wymienione powyżej - wyłącznie w zakresie jego części budowlanych,

• fundamenty pod maszyny oraz pod urządzenia techniczne, jako odrębne pod względem technicznym części przedmiotów składających się na całość użytkową, wzniesione w wyniku robót budowlanych, także w przypadku, gdy stanowią część obiektu niewymienionego w ustawie.

We wskazanym powyżej załączniku numer 4 wymieniono szereg obiektów budowlanych. Niektóre z nich pokrywają się z definicją z prawa budowlanego, aczkolwiek nie wszystkie. Natomiast na gruncie podatku od nieruchomości obowiązująca jest definicja zawarta w ustawie z 12 stycznia 1991 roku o podatkach i opłatach lokalnych.

W przeciwieństwie do gruntów i budynków, podstawą opodatkowania budowli jest jej wartość. Opodatkowanie gruntów i budynków ustala się na podstawie iloczynu stawki kwotowej oraz powierzchni gruntu lub powierzchni użytkowej budynku.

W przypadku budowli jej wartość oparta jest na wartości stanowiącej podstawę ustalenia amortyzacji, ustalona dzień 1 stycznia danego roku podatkowego. Przy ustaleniu wartości budowli uwzględnia się koszt jej nabycia lub budowy.

Jeżeli od budowli lub ich części nie dokonuje się odpisów amortyzacyjnych - podstawę opodatkowania stanowi ich wartość rynkowa, określona przez podatnika na dzień powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli zaś podatnik nie określił wartości budowli lub podał wartość nieodpowiadającą wartości rynkowej, to wtedy organ podatkowy powołuje biegłego, który to wyceni.

Co ważne, opodatkowane są tylko te budowle, które są użytkowane na cele związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Osoby, które wykorzystują je wyłącznie na cele prywatne, nie płacą za te obiekty podatku od nieruchomości.

Na gruncie obowiązujących przepisów pojawia się pytanie czy samo posiadanie budowli przez przedsiębiorcę będzie uzasadniało jej opodatkowane podatkiem od nieruchomości. W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 roku sygn. Akt SK 39/19, w którym Trybunał uznał, że przepis art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych uznający wszystkie nieruchomości przedsiębiorcy za związane z prowadzeniem działalności jest niezgodny z Konstytucją RP.

Warto przytoczyć także odnoszący się do wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2021 roku, III FSK 4061/21, wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 20 sierpnia 2025 roku, I SA/OI 88/24, zgodnie z którym:

„A zatem w sytuacji, gdy przedmiot działalności danego przedsiębiorcy obejmuje jedynie prowadzenie działalności gospodarczej nie ma znaczenia, czy nieruchomość jest wykorzystywana do jej prowadzenia..... Przykładem podmiotów, których działalność nie ma jednolitego charakteru mogą być agencje państwowe, stowarzyszenia lub fundacje. Natomiast jeżeli jedyną formą aktywności podatnika jest wykonywanie działalności gospodarczej, już tylko samo posiadanie nieruchomości oznacza, że jest ona związana z prowadzeniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.”

W świetle powyższego należy stwierdzić, że jeżeli jedyną aktywnością podmiotu jest prowadzenie działalności gospodarczej, to już samo tylko posiadanie nieruchomości powoduje jej opodatkowanie (w przypadku budowli) lub opodatkowanie według wyższej stawki (grunty, budynki).

Podsumowanie

Budowle są jednymi z tych rzeczy, które podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości, jeżeli są związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. „Związanie” to nie zawsze obejmuje samo tylko posiadanie takiej rzeczy, chyba, że jedyną formą aktywności podmiotu, który ją posiada, jest prowadzenie działalności gospodarczej.

Działalność gospodarcza ma duże znaczenie w podatku od nieruchomości. Może bowiem przesądzać o opodatkowaniu wyższą stawką w przypadku gruntów, a w odniesieniu do budowli rozstrzyga o ich opodatkowaniu.

Ustalanie wysokości opodatkowania budowli opiera się na ich wartości.

Zobowiązanymi do płacenia podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne nieposiadające osobowości prawnej jeżeli są właścicielami, użytkownikami wieczystymi, posiadaczami nieruchomości.

Autor: Radca prawny dr Kamil Lorek