REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Adam Kret
Umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna.
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Umowa przedwstępna pozwala na zabezpieczenie obu stron przed ewentualnym zerwaniem negocjacji dotyczących sprzedaży nieruchomości. W zależności od swojej formy umowa taka będzie miała różne skutki.

Stopień trudności: średni

REKLAMA

Koszty: zmienne (zależne od wartości nieruchomości i formy zawarcia umowy- od 0, do kilku tysięcy złotych.

Krok pierwszy: Wybór formy

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości możemy zawrzeć po prostu na piśmie, lub w formie aktu notarialnego. Obie formy mają swoje plusy i minusy (forma ustna jako również teoretycznie dopuszczalna jest niepoważna ):

Zobacz także: Istota umowy pośrednictwa zakupu nieruchomości typu otwartego

Forma pisemna:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

nic nas nie kosztuje, wymaga minimalnej ilości formalności.

- nie pozwoli nam zmusić sądowo kupca/sprzedawcy do zawarcia przyrzeczonej umowy. Będziemy mogli się jedynie domagać kary umownej (jeśli ją zawrzemy w umowie) lub odszkodowania za straty jakie ponieśliśmy w związku z przygotowaniami do zakupu (koszty dojazdów, poszukiwań, notarialne, zaliczki)

Akt notarialny:

- koszt sporządzenia umowy w formie aktu jest zależny od wartości nieruchomości i może wynosić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. (może wynosić maksymalnie 1/2 stawki dla sprzedaży nieruchomości o tej wartości ( przy czym sporządzając akt sprzedaży nieruchomości wykonujący umowę przedwstępną - również zapłacimy do 1/2 stawki ).

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, koszty nie będą większe niż gdyby umowy przedwstępnej nie było.

REKLAMA


+ w oparciu o akt notarialny będziemy mogli na drodze sądowej zmusić kontrahenta do zawarcia umowy, lub wnosić o wyrównanie strat (tak jak w przypadku formy pisemnej). (wybór jest istotny , wpis sądowy wynosi 5% wartości nieruchomości [ do 100 000 zł], lub 5% wartości szkody- różnica może być niebagatelna ). Notariusz pomoże jednocześnie w sporządzeniu umowy dysponując odpowiednimi wzorami.


+ sporządzając umowę przed notariuszem, sprzedający musi udowodnić swój tytuł do nieruchomości, jak również (podobnie jak kupujący) wylegitymować się, chyba że notariusz zna go osobiście.

Krok drugi: oznaczenie stron

(porównaj wzór umowy)

Niezwykle ważne jest oznaczenie wpisanie do umowy między kim dokładnie jest zawierana (podobnie jak umowa przyrzeczona/ ostateczna). Warto zwrócić uwagę na to, żeby w umowie wskazać wszystkie osoby uprawnione do rozporządzania nieruchomością.

Oznaczając osoby fizyczne, wpisujemy ich pełnie imię (imiona) i nazwisko, adres zamieszkania, oraz dla bezpieczeństwa numer i serię dowodu osobistego (pozwoli to nam również na sprawdzenie personaliów drugiej strony)

Oznaczając osoby prawne (i inne jednostki), wskazujemy ich PEŁNĄ firmę oraz siedzibę i numer KRS, wraz z oznaczeniem właściwego wydziału sądu rejestrowego (wszystkie te informacje uzyskamy z aktualnego odpisu z KRS)

Wpisujemy „Przedsiębiorstwo handlowo usługowe NIERUCHOMOŚCI sp. z o.o.”, zamiast tylko „NIERUCHOMOŚCI sp. z o.o.” nawet jeśli kontrahent wspomina tylko skróconą nazwę

Krok trzeci: określamy zobowiązanie:

W następnej części wpisujemy kto jest zobowiązany do jakiego świadczenia. W przypadku umowy sprzedaży- umowy dwustronnej, obie strony są jednocześnie zobowiązane i uprawnione.

Sprzedający zobowiązuje się do zbycia w określonym terminie (pod określonym warunkiem) nieruchomości. Natomiast kupujący zobowiązuje się do zapłacenia w zamian określonej kwoty.

Krok czwarty: określamy przedmiot umowy.

Na tym etapie, w umowie musimy dokładnie określić nieruchomość. Wskazujemy numer jej księgi wieczystej (o ile ją posiada) oraz informacje z ewidencji gruntów i budynków: tj. obręb, numer arkusza mapy i numer działki, a także adres nieruchomości, oraz jej przeznaczenie : rolna, budowlana, rekreacyjna, leśna i powierzchnię.

Określając z kolei przedmiot umowy ze strony kupującego, należy określić cenę za jaką nieruchomość zostanie sprzedana i którą zamierza uiścić na rzecz sprzedającego.

Określenie dokładnej ceny jest istotne zarówno dla umowy docelowej (ogranicza możliwość zmiany warunków) jak również dla ewentualnego wniosku o kredyt- dlatego powinniśmy uwzględnić rozłożenie kosztów notarialnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, lub VATu.

Krok piąty: Określamy termin/ warunek

REKLAMA

Zawieranie umowy przedwstępnej zazwyczaj wynika z niemożności zawarcia umowy docelowej w danym czasie. Może to być efektem braku funduszy, bądź koniecznością dostosowania nieruchomości przez sprzedającego (np. uzyskania pozwolenia na budowę).

W umowie należy więc wskazać termin, w którym mamy zawrzeć umowę docelową (np. do 26.06.2008, lub np. do Wielkanocy 2008), lub warunek, np. o ile nabywca uzyska kredyt na zakup, lub o ile sprzedawca przekształci nieruchomości w budowlaną.

Warto jest również wskazać łącznie termin i warunek:

„…o ile sprzedający przekształci działkę w budowlaną, nie później jednak niż do 20.12.2008r.”

Niewskazanie terminu, upoważnia każdą ze stron do jego późniejszego określenia, przy czym obowiązuje tu zasada „kto pierwszy ten lepszy”. Należy tego jednak dokonać w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Krok szósty: kary umowne / zadatek.

Strona może, w celu zabezpieczenia się przed ewentualnym nie wykonaniem umowy przez drugą stroną mogą domagać się umieszczenia w umowie kary umownej, lub uiszczenia zadatku.

W przypadku kary umownej, należy ją wskazać kwotowo, lub jako procent wartości nieruchomości. Kary umownej będzie można domagać się od strony, która uchyla się, lub uniemożliwiła zawarcie umowy docelowej (np. przekazując nieruchomość innej osobie w całości lub w części).

W przypadku ustanowienia kary umownej, nie trzeba wyliczać szkody w celu uzyskania odszkodowania (wyliczenie zastępuje wysokość kary określona w umowie).

W przypadku ustanowienia zadatku i braku innych postanowień, pełni on rolę „ryczałtowego” odszkodowania. W przypadku nie zawarcia umowy docelowej, Strona, która wpłaciła zadatek, może domagać się od drugiej strony podwójnej wysokości zadatku, strona która zadatek otrzymała, może go zatrzymać.

Zobacz także: Czy umowę o budowę lokalu można zaliczyć do umowy przedwstępnej?

UWAGI

+ umowa przedwstępna pozwala nam ochronić nasz interes w stosunku do potencjalnego kontrahenta

+ w zależności od formy (pisemna, akt notarialny) pozwoli nam na uzyskanie odszkodowania, lub nawet zmusić kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej.

- może związać nam ręce w przypadku znalezienia lepszej oferty

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    REKLAMA

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    Klimatyzacja w bloku

    Czy to już czas pomyśleć o klimatyzacji? Jak najbardziej. Czy mieszkańcy bloków również mogą skorzystać z dobrodziejstw tego urządzenia? Tak, ale pod pewnymi warunkami. 

    Budowa domu bez pozwolenia 2024: tylko o powierzchni do 70 mkw. czy większych, czy warto skorzystać z tej możliwości

    Umożliwiający budowę domów do 70 mkw. Powierzchni bez zezwolenia program Dom bez formalności działa już ponad dwa lata. Poprzedni rząd liczył, że ożywi on budownictwo jednorodzinne. W ubiegły roku na podobnych zasadach miało być możliwe budowanie domów większych, ale ostatecznie do zmiany prawa nie doszło.

    Kto decyduje się na budowę domu na zgłoszenie?

    Budowa domu na zgłoszenie. 2,8 tys. domów jednorodzinnych o powierzchni budowy nieprzekraczającej 70 m kw. powstanie w ramach programu "Dom bez formalności”. 

    REKLAMA

    Wakacje kredytowe 2024 - projekt ustawy ustala nowe warunki

    Wakacje kredytowe 2024 - ile kredytów obejmie nowa ustawa przedłużająca wakacje kredytowe? Jak zmieniają się warunki skorzystania z wakacji kredytowych? Ile razy będzie można wstrzymać opłacanie raty kredytowej i przez ile miesięcy?

    Czyste Powietrze. NFOŚiGW zaleca ostrożność przy kupnie pomp ciepła do czasu zmian w programie

    Po 13 czerwca 2024 r. dotacje z Funduszu będzie można otrzymać tylko do pomp będących na specjalnej liście. Ma ona gwarantować, że oferowane urządzenia są zgodne z deklarowanymi parametrami.

    REKLAMA