Jak sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Stopień trudności: średni

Koszty: zmienne (zależne od wartości nieruchomości i formy zawarcia umowy- od 0, do kilku tysięcy złotych.

Krok pierwszy: Wybór formy

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości możemy zawrzeć po prostu na piśmie, lub w formie aktu notarialnego. Obie formy mają swoje plusy i minusy (forma ustna jako również teoretycznie dopuszczalna jest niepoważna ):

Zobacz także: Istota umowy pośrednictwa zakupu nieruchomości typu otwartego

Forma pisemna:

nic nas nie kosztuje, wymaga minimalnej ilości formalności.

- nie pozwoli nam zmusić sądowo kupca/sprzedawcy do zawarcia przyrzeczonej umowy. Będziemy mogli się jedynie domagać kary umownej (jeśli ją zawrzemy w umowie) lub odszkodowania za straty jakie ponieśliśmy w związku z przygotowaniami do zakupu (koszty dojazdów, poszukiwań, notarialne, zaliczki)

Akt notarialny:

- koszt sporządzenia umowy w formie aktu jest zależny od wartości nieruchomości i może wynosić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. (może wynosić maksymalnie 1/2 stawki dla sprzedaży nieruchomości o tej wartości ( przy czym sporządzając akt sprzedaży nieruchomości wykonujący umowę przedwstępną - również zapłacimy do 1/2 stawki ).

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, koszty nie będą większe niż gdyby umowy przedwstępnej nie było.

+ w oparciu o akt notarialny będziemy mogli na drodze sądowej zmusić kontrahenta do zawarcia umowy, lub wnosić o wyrównanie strat (tak jak w przypadku formy pisemnej). (wybór jest istotny , wpis sądowy wynosi 5% wartości nieruchomości [ do 100 000 zł], lub 5% wartości szkody- różnica może być niebagatelna ). Notariusz pomoże jednocześnie w sporządzeniu umowy dysponując odpowiednimi wzorami.

+ sporządzając umowę przed notariuszem, sprzedający musi udowodnić swój tytuł do nieruchomości, jak również (podobnie jak kupujący) wylegitymować się, chyba że notariusz zna go osobiście.

Krok drugi: oznaczenie stron

(porównaj wzór umowy)

Niezwykle ważne jest oznaczenie wpisanie do umowy między kim dokładnie jest zawierana (podobnie jak umowa przyrzeczona/ ostateczna). Warto zwrócić uwagę na to, żeby w umowie wskazać wszystkie osoby uprawnione do rozporządzania nieruchomością.

Oznaczając osoby fizyczne, wpisujemy ich pełnie imię (imiona) i nazwisko, adres zamieszkania, oraz dla bezpieczeństwa numer i serię dowodu osobistego (pozwoli to nam również na sprawdzenie personaliów drugiej strony)

Oznaczając osoby prawne (i inne jednostki), wskazujemy ich PEŁNĄ firmę oraz siedzibę i numer KRS, wraz z oznaczeniem właściwego wydziału sądu rejestrowego (wszystkie te informacje uzyskamy z aktualnego odpisu z KRS)

Wpisujemy „Przedsiębiorstwo handlowo usługowe NIERUCHOMOŚCI sp. z o.o.”, zamiast tylko „NIERUCHOMOŚCI sp. z o.o.” nawet jeśli kontrahent wspomina tylko skróconą nazwę

Krok trzeci: określamy zobowiązanie:

W następnej części wpisujemy kto jest zobowiązany do jakiego świadczenia. W przypadku umowy sprzedaży- umowy dwustronnej, obie strony są jednocześnie zobowiązane i uprawnione.

Sprzedający zobowiązuje się do zbycia w określonym terminie (pod określonym warunkiem) nieruchomości. Natomiast kupujący zobowiązuje się do zapłacenia w zamian określonej kwoty.

Krok czwarty: określamy przedmiot umowy.

Na tym etapie, w umowie musimy dokładnie określić nieruchomość. Wskazujemy numer jej księgi wieczystej (o ile ją posiada) oraz informacje z ewidencji gruntów i budynków: tj. obręb, numer arkusza mapy i numer działki, a także adres nieruchomości, oraz jej przeznaczenie : rolna, budowlana, rekreacyjna, leśna i powierzchnię.

Określając z kolei przedmiot umowy ze strony kupującego, należy określić cenę za jaką nieruchomość zostanie sprzedana i którą zamierza uiścić na rzecz sprzedającego.

Określenie dokładnej ceny jest istotne zarówno dla umowy docelowej (ogranicza możliwość zmiany warunków) jak również dla ewentualnego wniosku o kredyt- dlatego powinniśmy uwzględnić rozłożenie kosztów notarialnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, lub VATu.

Krok piąty: Określamy termin/ warunek

Zawieranie umowy przedwstępnej zazwyczaj wynika z niemożności zawarcia umowy docelowej w danym czasie. Może to być efektem braku funduszy, bądź koniecznością dostosowania nieruchomości przez sprzedającego (np. uzyskania pozwolenia na budowę).

W umowie należy więc wskazać termin, w którym mamy zawrzeć umowę docelową (np. do 26.06.2008, lub np. do Wielkanocy 2008), lub warunek, np. o ile nabywca uzyska kredyt na zakup, lub o ile sprzedawca przekształci nieruchomości w budowlaną.

Warto jest również wskazać łącznie termin i warunek:

„…o ile sprzedający przekształci działkę w budowlaną, nie później jednak niż do 20.12.2008r.”

Niewskazanie terminu, upoważnia każdą ze stron do jego późniejszego określenia, przy czym obowiązuje tu zasada „kto pierwszy ten lepszy”. Należy tego jednak dokonać w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Krok szósty: kary umowne / zadatek.

Strona może, w celu zabezpieczenia się przed ewentualnym nie wykonaniem umowy przez drugą stroną mogą domagać się umieszczenia w umowie kary umownej, lub uiszczenia zadatku.

W przypadku kary umownej, należy ją wskazać kwotowo, lub jako procent wartości nieruchomości. Kary umownej będzie można domagać się od strony, która uchyla się, lub uniemożliwiła zawarcie umowy docelowej (np. przekazując nieruchomość innej osobie w całości lub w części).

W przypadku ustanowienia kary umownej, nie trzeba wyliczać szkody w celu uzyskania odszkodowania (wyliczenie zastępuje wysokość kary określona w umowie).

W przypadku ustanowienia zadatku i braku innych postanowień, pełni on rolę „ryczałtowego” odszkodowania. W przypadku nie zawarcia umowy docelowej, Strona, która wpłaciła zadatek, może domagać się od drugiej strony podwójnej wysokości zadatku, strona która zadatek otrzymała, może go zatrzymać.

Zobacz także: Czy umowę o budowę lokalu można zaliczyć do umowy przedwstępnej?

UWAGI

+ umowa przedwstępna pozwala nam ochronić nasz interes w stosunku do potencjalnego kontrahenta

+ w zależności od formy (pisemna, akt notarialny) pozwoli nam na uzyskanie odszkodowania, lub nawet zmusić kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej.

- może związać nam ręce w przypadku znalezienia lepszej oferty