REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Jak sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Adam Kret
Umowa przedwstępna.
Umowa przedwstępna.
inforCMS

REKLAMA

REKLAMA

Umowa przedwstępna pozwala na zabezpieczenie obu stron przed ewentualnym zerwaniem negocjacji dotyczących sprzedaży nieruchomości. W zależności od swojej formy umowa taka będzie miała różne skutki.

Stopień trudności: średni

REKLAMA

Koszty: zmienne (zależne od wartości nieruchomości i formy zawarcia umowy- od 0, do kilku tysięcy złotych.

Krok pierwszy: Wybór formy

Umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości możemy zawrzeć po prostu na piśmie, lub w formie aktu notarialnego. Obie formy mają swoje plusy i minusy (forma ustna jako również teoretycznie dopuszczalna jest niepoważna ):

Zobacz także: Istota umowy pośrednictwa zakupu nieruchomości typu otwartego

Forma pisemna:

Dalszy ciąg materiału pod wideo

nic nas nie kosztuje, wymaga minimalnej ilości formalności.

- nie pozwoli nam zmusić sądowo kupca/sprzedawcy do zawarcia przyrzeczonej umowy. Będziemy mogli się jedynie domagać kary umownej (jeśli ją zawrzemy w umowie) lub odszkodowania za straty jakie ponieśliśmy w związku z przygotowaniami do zakupu (koszty dojazdów, poszukiwań, notarialne, zaliczki)

Akt notarialny:

- koszt sporządzenia umowy w formie aktu jest zależny od wartości nieruchomości i może wynosić kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych. (może wynosić maksymalnie 1/2 stawki dla sprzedaży nieruchomości o tej wartości ( przy czym sporządzając akt sprzedaży nieruchomości wykonujący umowę przedwstępną - również zapłacimy do 1/2 stawki ).

W przypadku zawarcia umowy przyrzeczonej, koszty nie będą większe niż gdyby umowy przedwstępnej nie było.

REKLAMA


+ w oparciu o akt notarialny będziemy mogli na drodze sądowej zmusić kontrahenta do zawarcia umowy, lub wnosić o wyrównanie strat (tak jak w przypadku formy pisemnej). (wybór jest istotny , wpis sądowy wynosi 5% wartości nieruchomości [ do 100 000 zł], lub 5% wartości szkody- różnica może być niebagatelna ). Notariusz pomoże jednocześnie w sporządzeniu umowy dysponując odpowiednimi wzorami.


+ sporządzając umowę przed notariuszem, sprzedający musi udowodnić swój tytuł do nieruchomości, jak również (podobnie jak kupujący) wylegitymować się, chyba że notariusz zna go osobiście.

Krok drugi: oznaczenie stron

(porównaj wzór umowy)

Niezwykle ważne jest oznaczenie wpisanie do umowy między kim dokładnie jest zawierana (podobnie jak umowa przyrzeczona/ ostateczna). Warto zwrócić uwagę na to, żeby w umowie wskazać wszystkie osoby uprawnione do rozporządzania nieruchomością.

Oznaczając osoby fizyczne, wpisujemy ich pełnie imię (imiona) i nazwisko, adres zamieszkania, oraz dla bezpieczeństwa numer i serię dowodu osobistego (pozwoli to nam również na sprawdzenie personaliów drugiej strony)

Oznaczając osoby prawne (i inne jednostki), wskazujemy ich PEŁNĄ firmę oraz siedzibę i numer KRS, wraz z oznaczeniem właściwego wydziału sądu rejestrowego (wszystkie te informacje uzyskamy z aktualnego odpisu z KRS)

Wpisujemy „Przedsiębiorstwo handlowo usługowe NIERUCHOMOŚCI sp. z o.o.”, zamiast tylko „NIERUCHOMOŚCI sp. z o.o.” nawet jeśli kontrahent wspomina tylko skróconą nazwę

Krok trzeci: określamy zobowiązanie:

W następnej części wpisujemy kto jest zobowiązany do jakiego świadczenia. W przypadku umowy sprzedaży- umowy dwustronnej, obie strony są jednocześnie zobowiązane i uprawnione.

Sprzedający zobowiązuje się do zbycia w określonym terminie (pod określonym warunkiem) nieruchomości. Natomiast kupujący zobowiązuje się do zapłacenia w zamian określonej kwoty.

Krok czwarty: określamy przedmiot umowy.

Na tym etapie, w umowie musimy dokładnie określić nieruchomość. Wskazujemy numer jej księgi wieczystej (o ile ją posiada) oraz informacje z ewidencji gruntów i budynków: tj. obręb, numer arkusza mapy i numer działki, a także adres nieruchomości, oraz jej przeznaczenie : rolna, budowlana, rekreacyjna, leśna i powierzchnię.

Określając z kolei przedmiot umowy ze strony kupującego, należy określić cenę za jaką nieruchomość zostanie sprzedana i którą zamierza uiścić na rzecz sprzedającego.

Określenie dokładnej ceny jest istotne zarówno dla umowy docelowej (ogranicza możliwość zmiany warunków) jak również dla ewentualnego wniosku o kredyt- dlatego powinniśmy uwzględnić rozłożenie kosztów notarialnych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych, lub VATu.

Krok piąty: Określamy termin/ warunek

REKLAMA

Zawieranie umowy przedwstępnej zazwyczaj wynika z niemożności zawarcia umowy docelowej w danym czasie. Może to być efektem braku funduszy, bądź koniecznością dostosowania nieruchomości przez sprzedającego (np. uzyskania pozwolenia na budowę).

W umowie należy więc wskazać termin, w którym mamy zawrzeć umowę docelową (np. do 26.06.2008, lub np. do Wielkanocy 2008), lub warunek, np. o ile nabywca uzyska kredyt na zakup, lub o ile sprzedawca przekształci nieruchomości w budowlaną.

Warto jest również wskazać łącznie termin i warunek:

„…o ile sprzedający przekształci działkę w budowlaną, nie później jednak niż do 20.12.2008r.”

Niewskazanie terminu, upoważnia każdą ze stron do jego późniejszego określenia, przy czym obowiązuje tu zasada „kto pierwszy ten lepszy”. Należy tego jednak dokonać w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej.

Krok szósty: kary umowne / zadatek.

Strona może, w celu zabezpieczenia się przed ewentualnym nie wykonaniem umowy przez drugą stroną mogą domagać się umieszczenia w umowie kary umownej, lub uiszczenia zadatku.

W przypadku kary umownej, należy ją wskazać kwotowo, lub jako procent wartości nieruchomości. Kary umownej będzie można domagać się od strony, która uchyla się, lub uniemożliwiła zawarcie umowy docelowej (np. przekazując nieruchomość innej osobie w całości lub w części).

W przypadku ustanowienia kary umownej, nie trzeba wyliczać szkody w celu uzyskania odszkodowania (wyliczenie zastępuje wysokość kary określona w umowie).

W przypadku ustanowienia zadatku i braku innych postanowień, pełni on rolę „ryczałtowego” odszkodowania. W przypadku nie zawarcia umowy docelowej, Strona, która wpłaciła zadatek, może domagać się od drugiej strony podwójnej wysokości zadatku, strona która zadatek otrzymała, może go zatrzymać.

Zobacz także: Czy umowę o budowę lokalu można zaliczyć do umowy przedwstępnej?

UWAGI

+ umowa przedwstępna pozwala nam ochronić nasz interes w stosunku do potencjalnego kontrahenta

+ w zależności od formy (pisemna, akt notarialny) pozwoli nam na uzyskanie odszkodowania, lub nawet zmusić kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej.

- może związać nam ręce w przypadku znalezienia lepszej oferty

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Pusty korytarz w bloku to sprawna ewakuacja

Wózki na klatkach schodowych, rowery, kartony i szafy w podziemnych garażach. Taki widok jest codziennością na ternie wielu osiedlach. Dla mieszkańców to sposób na zaoszczędzenie kilku metrów powierzchni. Niestety, takie zachowanie nie jest zgodne z wytycznymi przeciwpożarowymi. Komentarz Mariusza Łubińskiego, prezesa firmy Admus, zajmującej się zarządzaniem nieruchomościami.

Stare drzewa - dla jednych skarb dla innych przeszkoda

Do napisania niniejszego artykułu zainspirowała mnie ostatnia transakcja na rynku pierwotnym. Dla młodego małżeństwa poszukiwałam nieruchomości w podwarszawskim miasteczku, koniecznie w małej inwestycji, domu z 3 sypialniami, ale przede wszystkim ze starodrzewem. Wybrane przez małżeństwo miasteczko, to prawdziwa zielona oaza pod Warszawą. Po odwiedzeniu kilkunastu inwestycji i przeprowadzonych rozmowach z lokalnymi, małymi deweloperami okazało się, że starodrzew nie zawsze jest „mile widziany przez klientów” i że za wycinką starych dorodnych drzew wcale nie stoją deweloperzy.

Nadchodzi obowiązkowa termomodernizacja mieszkań i domów. Sprawdź, które mogą być z niej zwolnione i na jakich zasadach z zastosowania się do dyrektywy budynkowej

Już od przyszłego roku zacznie działać tak zwana dyrektywa budynkowa. Wszystkie domy, bloki, kamienice i inne nieruchomości zostaną podzielone według klas energetycznych. Te z najniższa w trybie pilnym będą przechodzić obowiązkową termomodernizację, co mimo wsparcia ze środków publicznych dla ich właścicieli oznacza nie tylko uciążliwości, ale i dodatkowe koszty.

Nielegalni lokatorzy (ocupas) w Hiszpanii – jak się bronić. Szybsza procedura sądowa od 3 kwietnia 2025 r.

Zjawisko nielegalnego zajmowania nieruchomości w Hiszpanii budzi emocje wśród osób planujących zakup domu czy mieszkania na Półwyspie Iberyjskim. Od 3 kwietnia w wchodzą w życie nowe przepisy, zgodnie z którymi cała procedura sądowa dotycząca nielegalnych lokatorów (tzw. ocupas) ma zostać zakończona w maksymalnie 15 dni.

REKLAMA

Budownictwo mieszkaniowe 2025: początek roku nie zapowiada wysypu nowych mieszkań, a wysokie kursy akcji spółek deweloperskich kłócą się z danymi GUS

Budownictwo mieszkaniowe 2025. Po optymistycznym styczniu pod względem budów rozpoczętych, w lutym nastąpiła stabilizacja danych statystycznych na dość przeciętnych poziomach wartości. W dalszym ciągu więc w budownictwie czekamy także na nadejście wiosny.

Będzie nowa ustawa propodażowa: czy przyspieszy budowę mieszkań w Polsce i obniży cenę metra kwadratowego

Budownictwo mieszkaniowe czeka na nową ustawę – tak zwaną ustawę podażową, obiecaną przez rząd. W ocenie deweloperów, gdyby nowa ustawa propodażowa została przyjęta w obecnej formie, nastąpiłby ciąg korzystnych zmian ułatwiających inwestycje i skracających proces budowy mieszkań.

Program Pierwsze Klucze: by dostać dofinansowanie nie trzeba bezwzględnie kupować używanego mieszkania. Jak załatwić pieniądze na własne lokum

Utrzymujące się wysokie stopy procentowe sprawiają, że zdolność kredytowa Polaków pozostaje na niskim poziomie, a ci, którzy decydują się na budowę, szukają oszczędności. Może to zmienić program Pierwsze Klucze. Pieniądze z niego można wydatkować na budowę własnego domu, a nie tylko na kupno mieszkania na rynku wtórnym.

Wiosna to najlepsza pora na wymianę okien. Jak zrobić to, by nie przepłacić a odzyskać wydatek przez oszczędności na ogrzewaniu

Wiosna to idealny moment na prace związane z rewitalizacją budynków, w tym wymianę okien. Jak wynika z badań, czynnikiem, który w największej mierze decyduje o wyborze konkretnych materiałów, produktów czy rozwiązań, jest jakość.

REKLAMA

Spada liczba planujących zakup mieszkania w Polsce, rośnie popyt na nieruchomości w Hiszpanii. Przyczyna: sytuacja w Ukrainie napędza boom na hiszpańskim rynku nieruchomości

Zdaniem ekspertów, coraz więcej Polaków będzie szukać nieruchomości w Hiszpanii. Wpływa na to rosnąca niepewność geopolityczna w Europie. Zamiast kupować mieszkanie w Polsce, inwestorzy planują zakup nieruchomości w Hiszpanii.

Co deweloperzy sądzą o programie dopłat do kredytów mieszkaniowych

Czy program dopłat do kredytów mieszkaniowych jest potrzebny? Jak oceniają to deweloperzy? Jakie mają pomysły na inne rozwiązania wsparcia rynku mieszkaniowego w Polsce? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA