Koniec taniego uwłaszczania na byłych mieszkaniach zakładowych znajdujących się w zasobach spółdzielni

Jak było wcześniej

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 (ta sama, która wprowadziła możliwość uwłaszczenia się na lokalach spółdzielczych „za grosze”)- wprowadziła daleko idące uprawnienia dla najemców byłych lokali zakładowych, które zostały przekazane spółdzielni mieszkaniowej. Najemca (a także osoby mu bliskie) mają roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu. To, że najemcy przysługuje takie roszczenie, nie zostało zakwestionowane przez Trybunał- uchylenie dotyczy tylko regulacji sytuacji, w której spółdzielnia otrzymała lokal za darmo.

Otóż, jeśli były lokal zakładowy został przekazany spółdzielni bez żadnych opłat- ustanowienie odrębnej własności lokalu następowało po spełnieniu przez najemcę dwóch warunków:

• uregulowania przez niego zaległości z tytułu opłat czynszowych i eksploatacyjnych
• pokrycia dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal, a przypadających proporcjonalnie na dane mieszkanie.

Koszty takiej transakcji nie były zazwyczaj wysokie (w zależności od skali nakładów poczynionych na budynek – oraz jego wielkości), a dotychczasowi najemcy stawali się pełnoprawnymi właścicielami mieszkania.

Art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych został jednak uchylony przez Trybunał Konstytucyjny (sygn. akt K 64/07)- najemcy zostali więc pozbawieni tej możliwości.

Kiedy nadal można wykupić byłe mieszkanie zakładowe znajdujące się w spółdzielni mieszkaniowej

Trybunał pozostawił (nie było to przedmiotem rozpoznania) przepisy pozwalające na ustanowienie odrębnej własności lokalu w sytuacji, w której spółdzielnia nabyła go od zakładu pracy odpłatnie. Najemca (oraz osoby mu bliskie) nadal mają roszczenie o przekształcenie najmu w odrębną własność lokalu po spełnieniu poniższych warunków:
- uregulowania ewentualnych zaległości z tytułu zapłaty czynszu i innych opłat
- wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku.

Jak widać takie nabycie jest droższe (może sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych)- nadal jednak najemca ma roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu, któremu spółdzielnia nie może się sprzeciwić (przy spełnieniu rzecz jasna wskazanych wcześniej warunków).

Skutki orzeczenia

Orzeczenie (w odróżnieniu od wcześniejszego) nie zostało odroczone w czasie, wejdzie więc w życie po ogłoszeniu w dzienniku ustaw (brak wydłużonego vacatio legis).

Skutkiem orzeczenia jest uniemożliwienie taniego uwłaszczenia się przez najemców na byłych lokalach zakładowych, przekazanych spółdzielniom pod tytułem darmym. Co ważne, uchylając ust. 3 art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych- Trybunał pozbawił najemców roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu- pozostawiając sprawę wyłącznie w gestii zarządu spółdzielni i, co ważne, na warunkach przez niego ustalonych.

Uzasadnienie wyroku

W komunikacie prasowym wydanym po wydaniu wyroku, można znaleźć następujące uzasadnienie wyroku w tej części:

"Zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, wynikająca z art. 48 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych ingerencja we własność prywatną idzie tak daleko, że nie znajduje należytego konstytucyjnego uzasadnienia. Spółdzielnia mieszkaniowa pozbawiona została nie tylko swobody podjęcia decyzji o zbyciu własności lub zachowaniu jej w swoim ręku, ale także odebrano jej wpływ na to, komu przypadnie własność lokalu, a ponadto - co jeszcze istotniejsze - ograniczono możliwość oddziaływania na ustalenie wysokości świadczenia pieniężnego przysługującego w zamian za utraconą własność. Tym samym, zdaniem Trybunału Konstytucyjnego, doszło do naruszenia istoty prawa własności poprzez wprowadzenie ograniczeń dotyczących podstawowego uprawnienia składającego się na treść prawa własności.”