Korzystne opodatkowanie garaży po zmianach w podatku od nieruchomości. Jak skorzystać w 2025 roku?

• Podatek od nieruchomości od garażu. Jak jest dziś i z czego wynika problem?
• Jak ma być po zmianach - czyli od 2025 roku?
• Co zrobić, aby od 2025 r. skorzystać z niższej stawki podatku?

Podatek od nieruchomości od garażu. Jak jest dziś i z czego wynika problem?

Aktualnie sposób opodatkowania hal garażowych różni się w zależności od tego, czy:
1) miejsce postojowe jest przynależne do budynku mieszkalnego, czyli stanowi część budynku o charakterze mieszkalnym,
2) dla garażu, w którym znajduje się miejsce postojowe, prowadzi się odrębną księgę wieczystą, bo wówczas garaż taki kwalifikowany jest jako ,,niemieszkalny”. 

W pierwszym wariancie podatnik korzysta z preferencyjnej stawki podatku dla budynków mieszkalnych, a w drugim opodatkowuje garaż niemal dziesięciokrotnie wyższą stawką dla budynków pozostałych. Wszystkiemu ,,winna” jest kwestia czysto formalna i nieistotny pozostaje fakt, czy dany garaż faktycznie powiązany jest ze zwykłym mieszkaniem.   

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 18 października 2023 r., sygn. SK 23/19 wskazał, że posiadanie miejsca postojowego w podziemnym garażu wielostanowiskowym, stanowi immamentny element mieszkania. Sposób jego wykorzystywania, co oczywiste, nie jest uzależniony od jego prawnego charakteru, tj. czy stanowi nieruchomość odrębną od lokalu mieszkalnego, czy jest do niego przynależny. W obu wariantach pełni tę samą funkcję i wyraźne jest jego powiązanie z mieszkaniem. Z tego względu nie jest uprawnione (ani racjonalne) dokonywanie rozróżnienia opodatkowania przez pryzmat posiadania przez halę garażową odrębnej księgi wieczystej.

Powyższe odnosi się oczywiście do sytuacji, w której miejsce postojowe nie jest zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, w takim przypadku podlega opodatkowaniu stawką najwyższą – dla części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. 

Jak ma być po zmianach - czyli od 2025 roku?

Zgodnie z brzmieniem rządowego projektu, w ustawie regulującej podatek od nieruchomości ma się pojawić przepis, zgodnie z którym:
„Za część mieszkalną budynku mieszkalnego uznaje się także pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w tym budynku.”

Tym samym, ustawodawca zdecydował się zrównać na gruncie podatku od nieruchomości status wszystkich garaży umiejscowionych budynku, tj. nawet te, które są prawnie wyodrębnione, będą traktowane jako część mieszkalna budynku. Konstrukcja przepisu prowadzi przy tym do wniosku, że preferencja obejmie również np. pomieszczenia do przechowywania rowerów. 

Co do zasady, zmiany dokonane w zakresie opodatkowania garaży, należy ocenić pozytywnie. Aczkolwiek wskazujemy, że w naszej ocenie, nie spowodują one całkowitego ujednolicenia tej materii. Wprowadzone zmiany dotyczą bowiem tylko tych garaży, które znajdują się w bryle budynku mieszkalnego. W dalszym ciągu, pod status budynku użytkowego, a co za tym idzie opodatkowanego wyższą stawką, podlegać będą garaże wolnostojące. 

Co zrobić, aby od 2025 r. skorzystać z niższej stawki podatku?

W tym miejscu ustawodawca również przewidział korzystne rozwiązanie dla części podatników. Zgodnie z art. 5 projektu rządowego, osoby fizyczne, które złożyły już do właściwego dla siebie organu z tytułu przysługującej im odrębnej własności lub współwłasności lokalu stanowiącego pomieszczenie przeznaczone do przechowywania pojazdów w budynku mieszkalnym – nie będą miały obowiązku złożenia takiej informacji w 2025 r.

Oczywiście zalecane jest, aby zweryfikowały czy doręczona im decyzja ustalająca wysokość podatku od nieruchomości, przewiduje opodatkowanie garaży znajdujących się w bryle budynku mieszkalnego na nowych zasadach, tj. stawką właściwą dla lokali mieszkalnych. 

Aczkolwiek powyższe nie dotyczy osób, które są współwłaścicielami/współposiadaczami nieruchomości wraz z osobą prawną (jako że Ci, zgodnie z zasadami ogólnymi zawartymi w ustawie, rozliczają podatek w odniesieniu do tych nieruchomości na zasadach obowiązujących osoby prawne). Przy czym, w naszej ocenie, zastrzeżenie dotyczy wyłącznie takiej konfiguracji (osoba fizyczna + osoba prawna), bo jak wskazał NSA w wyroku z dnia 6 kwietnia 2020 r., sygn. II FSK 67/20: ,,Regulacja ta nie dotyczy (…) sytuacji, gdy przedmiot opodatkowania znajduje się wyłącznie we współwłasności (lub współposiadaniu) kilku osób fizycznych, w tym małżonków, lecz bez udziału we współwłasności (lub współposiadaniu) osób prawnych.”.

Paula Kołodziejska, radca prawny, manager LTCA
Maciej Czarnota, konsultant podatkowy LTCA

Polecamy: Podatki 2025 (komplet) 
Polecamy: Webinarium: Podatek od nieruchomości 2025 – czy firmy czeka rewolucja? + certyfikat gwarantowany