REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Wynajem mieszkania 2023/2024 – opodatkowanie. Stawki, zapłata podatku, rozliczenia

Wynajem mieszkania 2023/2024 – opodatkowanie. Stawki, zapłata podatku, rozliczenia
Wynajem mieszkania 2023/2024 – opodatkowanie. Stawki, zapłata podatku, rozliczenia
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Jak jest opodatkowany najem (wynajem) prywatnych mieszkań (tzw. najem prywatny) w 2023 roku? Czy coś zmieni się w zasadach opodatkowania najmu prywatnego w 2024 roku? Jak, kiedy i wg jakich stawek trzeba płacić podatek od wynajmu prywatnego? Co decyduje, że najem jest prywatny? Kiedy przychody z najmu są przychodami z działalności gospodarczej?

Najem prywatnych mieszkań – opodatkowanie

Od 2023 roku (czyli również w 2024 roku) najem (wynajem) prywatny może być opodatkowany wyłącznie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych bez względu na wysokość przychodów.

REKLAMA

REKLAMA

Aktualnie, w myśl art. 6 ust. 1a ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: „ustawa o zpd”) - opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych podlegają otrzymane lub postawione do dyspozycji podatnika w roku kalendarzowym pieniądze i wartości pieniężne oraz wartość otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tytułów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, tj. z tzw. najmu prywatnego

Warto zaznaczyć, że przychodami z tzw. najmu prywatnego, o których tu mowa, są przychody nie tylko z najmu ale także z podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze, w tym również dzierżawy, poddzierżawy działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych (podatek) ustala się mnożąc stawkę podatku przez wartość uzyskanego przychodu - bez pomniejszania przychodu o jakiekolwiek koszty uzyskania.

Przychodem są tu wyżej wskazane pieniądze i wartości pieniężne faktycznie otrzymane z realizowanych umów najmu podnajmu, dzierżawy i innych podobnych. Ale również przychodem jest wartość świadczeń nieodpłatnych (częściowo odpłatnych) i świadczeń w naturze z ww. tytułów. Czyli jeżeli wynajmujemy komuś mieszkanie i w umowie nie ma kwoty czynszu, to i tak trzeba ustalić z takiej umowy przychód i go opodatkować.

Dla ustalenia wartości otrzymanych świadczeń w naturze i innych nieodpłatnych świadczeń z tych tytułów stosuje się następujące przepisy art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT:

- jeżeli przedmiotem świadczeń jest udostępnienie lokalu lub budynku – według równowartości czynszu, jaki przysługiwałby (na warunkach rynkowych) w razie zawarcia umowy najmu tego lokalu lub budynku;

REKLAMA

- w pozostałych przypadkach (np. w odniesieniu do nieodpłatnego korzystania z energii elektrycznej, wody i innych mediów) – na podstawie cen rynkowych stosowanych przy świadczeniu usług lub udostępnianiu rzeczy lub praw tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca udostępnienia.

Jeżeli świadczenia są częściowo odpłatne, przychodem podatnika jest różnica pomiędzy wartością tych świadczeń, ustaloną według zasad określonych w art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT, a odpłatnością ponoszoną przez podatnika.

Podatnicy osiągający przychody z tzw. najmu prywatnego nie mają obowiązku prowadzenia ewidencji przychodów, w odróżnieniu od innych podatników opodatkowanych ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Stawki ryczałtu od wynajmu prywatnego mieszkań

Stawki ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych są określone w art. 12 ustawy o zpd. Zgodnie z ust. 1 pkt 4 lit. a) tego przepisu ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z najmu prywatnego wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 000 zł.

W przypadku osiągania przez małżonków przychodów między którymi istnieje wspólność majątkowa z tzw. najmu prywatnego, limit przychodów (zgodnie ze zmianą przepisów, która nastąpiła 1 lipca 2023 r. wraz z wejściem w życie ustawy z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw) 100 tys. zł dotyczy każdego z małżonków

A jeżeli złożyli oni oświadczenie określone w art. 12 ust. 6 (że tylko jeden z małżonków rozlicza podatkowo wszystkie przychody z najmu prywatnego) - kwota przychodów, o której mowa wart. 12 ust. 1 pkt 4 ustawy o zpd (czyli limit przychodów powyżej którego stosuje się stawkę 12,5%) wynosi 200 000 zł.

Jak wyjaśniło Ministerstwo Finansów: W takim przypadku, ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200 tys. zł, oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 200 tys. zł (Art. 12 ust. 13 ustawy z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (…)

W przypadku osiągania przez podatnika przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, również gdy działalność ta jest prowadzona w formie spółki, oraz przychodów, z tzw. najmu prywatnego, limit przychodów 100 tys. zł dotyczy odrębnie przychodów osiąganych z tych źródeł przychodów. (art. 12 ust. 13-14 ustawy o zpd).

Także w przypadku, gdy oprócz przychodów z najmu prywatnego składnika majątku wspólnego, małżonek osiąga również przychody z najmu prywatnego składnika stanowiącego jego majątek odrębny, to od przychodów z najmu składnika majątku odrębnego, małżonek opłaca ryczałt w wysokości 8,5% przychodów do kwoty 100 tys. zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad kwotę 100 tys. zł (wynika to zdaniem Ministerstwa Finansów z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zpd).

 

Zapłata ryczałtu – co miesiąc albo co kwartał

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tytułu najmu prywatnego oblicza się i wpłaca do urzędu skarbowego zasadniczo co miesiąc w terminie do 20-ego dnia następnego miesiąca, a za miesiąc grudzień do końca stycznia następnego roku. 

Podatnicy, których przychody w roku poprzedzającym dany rok podatkowy nie przekroczyły kwoty stanowiącej równowartość 200 000 euro, mogą płacić ryczałt kwartalnie. W takim przypadku zapłata ryczałtu na rachunek urzędu skarbowego w trakcie roku powinna następować do dnia 20 następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – w terminie do dnia 20 stycznia następnego roku podatkowego.

Zapłata powinna być realizowana na indywidualny rachunek podatkowy (tzw. mikrorachunek podatkowy).

Numer swojego mikrorachunku podatkowego można sprawdzić korzystając z generatora na stronie podatki.gov.pl lub można go otrzymać w dowolnym urzędzie skarbowym. Wystarczy podać PESEL (w przypadku osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej) lub  NIP, jeśli dana osoba prowadzi działalność gospodarczą lub jest podatnikiem VAT.

Przy zapłacie ryczałtu pod przychodów ewidencjonowanych w trakcie roku podatkowego w tytule płatności należy wskazać „PPE”.

Zaś symbol płatności PIT-28 trzeba wpłacić w tytule płatności w przypadku zobowiązania wynikającego z zeznania podatkowego.

 

Rozliczenie roczne ryczałtu od najmu prywatnego (PIT-28)

Podatnicy płacący ryczałt od najmu prywatnego mają też obowiązek złożenia rocznego zeznania podatkowego na druku PIT-28 w terminie od 15 lutego do końca kwietnia następnego roku.

Ci podatnicy mogą też skorzystać z zeznania PIT-28 za rok poprzedni udostępnionego z dniem 15 lutego w Portalu Podatkowym, w usłudze Twój e-PIT. Takie zeznanie jest przygotowane na podstawie danych posiadanych przez Szefa Krajowej Administracji Skarbowej.

Rozliczanie PIT-28 nie pozbawia możliwości wspólnego rozliczenia z małżonkiem. Trzeba też pamiętać, że przychodu opodatkowanego ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych nie można łączyć z przychodami (dochodami) podlegającymi opodatkowaniu podatkiem dochodowym na ogólnych zasadach (według skali podatkowej PIT).

W ramach rocznego rozliczenia ryczałtu od najmu prywatnego można skorzystać z następujących ulg i odliczeń podatkowych:
- ulga rehabilitacyjna,
- ulga termomodernizacyjna,
- ulga na internet,
- ulga na IKZE,
- odliczenie darowizn.

 

Co decyduje, że najem jest prywatny?

Przez wiele lat spory podatników prowadzących działalność gospodarczą (przedsiębiorców) z fiskusem budziła kwestia, kiedy wynajmowane przez tych podatników nieruchomości mogły korzystać z korzystnego ryczałtowego opodatkowania przeznaczonego dla najmu prywatnego. Aktualnie mamy już jednolitą linię orzeczniczą Naczelnego Sądu Administracyjnego, zgodnie z którą to podatnik (jego zamiar) decyduje o tym, czy dany składnik majątku jest opodatkowany w ramach najmu prywatnego, czyli poza działalnością gospodarczą. Jeżeli (przykładowo) podatnik przeznaczy swoje prywatne mieszkanie do celów swojej działalności gospodarczej, to przychody z najmu tego mieszkania są opodatkowane jak inne przychody z działalności gospodarczej. Ale jeżeli podatnik tego nie zrobi, to mieszkanie pozostanie jego majątkiem prywatnym (nie związanym z działalnością gospodarczą) i przychody z najmu tego mieszkania są opodatkowane wg stawek ryczałtu właściwych dla tzw. najmu prywatnego.

Linia ta została utrwalona przez uchwałę NSA z 24 maja 2021 r. – sygn. II FPS 1/21. Teza tej uchwały brzmi: Przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz innych umów o podobnym charakterze są zaliczane bez ograniczeń do źródła przychodów wymienionego w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 1426 z późn. zm.), chyba, że stanowią składnik majątkowy mienia osoby fizycznej, który został przez nią wprowadzony do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.”

W uzasadnieniu tej uchwały NSA stwierdził m.in.:

„Jeżeli zatem podatnik: 
a) nie podejmuje czynności zmierzających do wyraźnego wyodrębnienia przedsiębiorstwa poprzez stworzenie zorganizowanego zespołu składników materialnych i niematerialnych mających służyć tej działalności, 
b) nie buduje struktury organizacyjnej pozwalającej mu na zarządzanie tą wydzieloną częścią majątku,
 c) nie wypracowuje strategii tej działalności (planów co do jej rozwoju, badania rynku pod kątem potrzeb potencjalnych najemców, dostosowywania składników majątków do tych potrzeb), 
a jedynie lokuje nadwyżki posiadanych środków (uzyskiwanych z różnych źródeł przychodu) w zakup nieruchomości (w tym także lokali), które następnie wynajmuje, to nie można uznać, że składniki majątkowe związane są z działalnością gospodarczą.”
(…)
„To zatem podatnik decyduje o tym czy "powiązać" określone składniki swojego mienia z wykonywaniem działalności gospodarczej, czy też zachować je w zarządzie majątkiem niezwiązanym z działalnością gospodarczą i oddać np. w najem.”

Więcej na ten temat w artykule: Najem prywatny czy w działalności gospodarczej a podatki – decyzja należy do wynajmującego

Ważne

W 2024 roku wyżej wskazane zasady opodatkowania ryczałtem najmu prywatnego nie ulegną zmianie.

 Paweł Huczko

 

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(3)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
  • Grzegorz
    2023-11-02 21:29:50
    Dobrze ustalmy to raz na zawsz jeżeli lokator płaci mi co miesiąc 1600zl za miesięczny wynajem i dodatkowo 350zl opłat do wspólnoty(woda, ogrzewanie, śmieci itp) a w umówię mam zapis ze 1600 dla mnie a reszta opłat opłaca lokator i wyślę mi on co miesiąc 1950zl na konto i w tytule zawrze ze jest to wynajem + czynsz do wspólnoty to 8.5% na ppe płace od 1600zl czy od 1950?
    0
    pokażodpowiedzi (1)
  • Sylwek
    2023-11-09 11:48:12
    Od momentu, kiedy zdecydowałem się na zakup mieszkania od Home Group Black, poczułem, że jestem traktowany nie jak klient, a jak partner. Ich transparentność i uczciwość w procesie negocjacji były dla mnie bardzo ważne.polecam
    1
QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Frankowicze znów triumfują. Co oznacza wyrok TSUE?

Frankowicze znów mają powody do radości. TUSE w czwartek orzekł, że sądy krajowe mają obowiązek zbadać z urzędu, czy postanowienia umowy mają nieuczciwy charakter i, dokonawszy takiego badania, mają obowiązek wyłączyć stosowanie nieuczciwych warunków umownych tak, aby nie wywierały one skutków wobec konsumenta.

Bezpieczny Kredyt 2% - czy w 2024 roku nadal będzie można skorzystać z dopłat do kredytu?

Już od początku lipca 2023 r. osoby zainteresowane zakupem nieruchomości mogą być beneficjentami rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%. Kilka dni temu Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy o zwiększeniu środków na Bezpieczny Kredyt 2% o blisko 4,8 mld zł. To wstępne ustalenia, które muszą jeszcze przejść ścieżkę legislacyjną. Jeśli projekt zostanie zatwierdzony, w 2024 roku z programu będzie mogło skorzystać kolejne 35 tys. osób.

Jaki metraż mają największe mieszkania deweloperskie i ile kosztują?

Jak duże mieszkania można znaleźć u deweloperów? W których inwestycjach? Ile kosztują? Sprawdzamy!

Frankowicze nie odpuszczają. Przyszły rok będzie podobny? [KOMENTARZ]

Według najnowszych statystyk, od początku br. do końca trzeciego kwartału do sądów okręgowych w całym kraju wpłynęło o jedną trzecią więcej spraw frankowych niż rok wcześniej. Skala tak dużego wzrostu jest zrozumiała. Wielu kredytobiorców zachęciła do złożenia pozwu korzystna dla nich decyzja TSUE. Przekonujące były też zwycięskie batalie sądowe innych frankowiczów. Ponadto rosnąca świadomość prawna konsumentów i aktywne działania informacyjne różnych organizacji oraz kancelarii prawnych dały zapalniki do walki w sądach. Skutkiem tego niektóre z nich odnotowały nawet blisko 200-procentowe wzrosty liczby spraw frankowych. A to jeszcze nie koniec dodatnich wyników, choć kolejne skoki mogą być już nieco słabsze. Banki już powinny rozważać bardziej korzystne ugodowe rozwiązania konfliktów.

REKLAMA

Wody opadowe to nie problem tylko cenny zasób. Jak zagospodarować je w mieście?

W obliczu zmian klimatycznych, również Europa staje się coraz bardziej narażona na anomalie pogodowe, takie jak długotrwałe okresy bez opadów lub nawalne deszcze. Te zjawiska wpływają na to jak projektowane są nowe budynki i infrastruktura, a także w jaki sposób modernizowane są istniejące obiekty. Jednym z kluczowych aspektów walki ze zmianami jest odpowiednie zagospodarowanie wód opadowych. Zamiast traktować je jako problem, pora spojrzeć na nie jako na cenny zasób, którego mądre wykorzystanie, uchroni nas przed zagrożeniami wynikającymi ze zmian klimatycznych.

Dofinansowanie wymiany dachów z azbestu. Nabór wniosków od 15 grudnia 2023 r.

Od 15 grudnia 2023 r. do 12 stycznia 2024 r. będzie można ubiegać się o wsparcie na wymianę w gospodarstwach rolnych pokryć dachowych wykonanych z materiałów zawierających azbest. Jest to drugi nabór wniosków o taką pomoc finansową realizowany w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności.

Czy prawo zmusi rynek do większego nacisku na budynki pasywne?

Potrzeba termomodernizacji budynków jest faktem, a energooszczędność jest jednym z najważniejszych wyzwań na rynku nieruchomości. Regulacje unijne mają w tym swój duży udział. Jaki jest planowany koszt termomodernizacji w Europie, i kto za to zapłaci? 

Dłużej niż w Belgii, ale krócej niż na Słowacji. Ile pracujemy na zakup mieszkania?

Ośmiokrotność rocznych zarobków brutto - tyle musi poświęcić przeciętny Kowalski, by kupić własne lokum. Według raportu Deloitte wynik ten plasuje nas pośrodku europejskiej stawki. Ile na mieszkanie pracuje się w innych krajach? Jakie są tam ceny nieruchomości?

REKLAMA

Kończą się negocjacje w sprawie dyrektywy UE dot. charakterystyki energetycznej budynków. Polskie szkoły pionierami w dziedzinie efektywności energetycznej ale nadal wiele jest do zrobienia

Polscy przedstawiciele zbliżają się do finałowego etapu negocjacji odnośnie Dyrektywy UE dotyczącej charakterystyki energetycznej budynków. Ta dyrektywa ma na celu zainicjowanie rozległych prac renowacyjnych zarówno w przypadku budynków publicznych, jak i prywatnych. W Polsce można wskazać kilka przykładów pionierskich projektów, które mogą stanowić inspirację dla fali renowacji. Szkoły w Budzowie i Rogowie przodują w tworzeniu energooszczędnych rozwiązań, które mogą stać się inspiracją dla fali renowacji w Polsce. Jednocześnie wiele innych polskich szkół jest w złym stanie. Polska traci około 75 000 dni szkolnych rocznie z powodu pleśni i wilgoci w budynkach. Organizacje społeczeństwa obywatelskiego wzywają rząd do postawienia sobie jasnych i ambitnych celów w zakresie renowacji szkół i domów w trosce o zdrowie i dobrobyt polskich dzieci.

Polacy uważają, że deweloperzy powinni więcej budować z ekomateriałów. Co wtedy z cenami nieruchomości?

Ponad połowa Polaków jest zdania, że powinny obowiązywać przepisy obligujące deweloperów do budowania nowych mieszkań i domów w dużej części z materiałów ekologicznych, w tym pochodzących z recyklingu. Co na to eksperci? Opinie są podzielone. 

REKLAMA