Inspektor nadzoru inwestorskiego – jak i kiedy ustanowić, żeby osiągnąć maksimum korzyści?

Kto uczestniczy w procesie budowlanym?

Inspektor nadzoru inwestorskiego (dalej: inspektor) jest jednym z 4 uczestników procesu budowlanego wymienionych w art. 17 Prawa budowlanego. Wszyscy uczestnicy są ze sobą ściśle powiązani, ich prace, działania mają wpływ na działania pozostałych uczestników. Rolą inwestora jest m.in. zapewnienie projektu, kierownika robót i inspektora nadzoru inwestorskiego w przypadkach prawem przewidzianych. Do projektanta należy m.in. zaprojektowanie budowli, objaśnienie projektu, a także wprowadzanie rozwiązań zamiennych zgłoszonych przez kierownika lub inspektora. Natomiast kierownik budowy m.in. kieruje robotami,  sporządza plan BIOZ, a także jest zobligowany do respektowania poleceń inspektora. Inspektor nadzoru inwestorskiego z kolei reprezentuje inwestora na placu budowy poprzez kontrolę zgodności realizacji inwestycji z projektem, pozwoleniem na budowę i przepisami; sprawdza jakość wykonywanych robót i wbudowanych materiałów celem zapobieżenia wbudowaniu materiałów wadliwych lub niedopuszczonych do stosowania w budownictwie; sprawdza i odbiera roboty ulegające zakryciu lub zanikające, uczestniczy w odbiorach, potwierdza faktycznie wykonane roboty i usunięcie wad (art. 25 Prawa budowlanego).

Zobacz także: Pozwolenie na budowę – kiedy może zostać wydane?

Ponadto inspektor nadzoru inwestorskiego może wydawać polecenia kierownikowi budowy dotyczące np. usunięcia nieprawidłowości, wykonania prób lub badań także wymagających odkrycia robót, może żądać od kierownika dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także może w określonych przypadkach wstrzymać wykonanie dalszych robót (art. 24 Prawa budowlanego). Inspektor może też zgłaszać projektantowi konieczność wprowadzenia rozwiązań zamiennych. Oczywiście inwestor może nałożyć na inspektora także inne obowiązki, jak np. rozliczanie budowy, przygotowanie procesu inwestycyjnego i nadzór nad wszelkimi pracami poprzedzającymi rozpoczęcie robót budowlanych.

Inspektor nadzoru inwestorskiego „adwokatem” inwestora, czyli po co w ogóle inwestorowi inspektor nadzoru…

W interesie inwestora jest, aby inspektor nadzoru inwestorskiego reprezentujący interesy inwestora, był osobą niezależną od pozostałych uczestników procesu budowlanego. Nie bez przyczyny przecież inspektora nadzoru inwestorskiego nazywa się często adwokatem inwestora na placu budowy. Trudno więc sobie wyobrazić, żeby „dobry adwokat” był powiązany czy zależny od pozostałych uczestników procesu budowlanego. W przypadkach, w których ustanowienie inspektora nie jest obligatoryjne, inwestorzy często wolą skorzystać z tzw. nadzoru autorskiego projektanta. Tylko czy na pewno interesy inwestora i projektanta będą zawsze w toku inwestycji i po  jej zakończeniu zbieżne? Ile znamy procesów budowlanych, po zakończeniu których wszyscy uczestnicy przedsięwzięcia pozostają w zgodzie, która trwa również przez okres gwarancji i rękojmi, w którym wykryto wady?

Kiedy ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego?

Bezwzględnie trzeba ustanowić inspektora w przypadkach, gdy obowiązek ten został nałożony na inwestora przez organ wydający pozwolenie na budowę (art. 19 Prawa budowlanego). Inwestor może inspektora powołać także w przypadkach, gdy nie jest to wymagane przez prawo. Zresztą coraz częściej inspektora powołują również inwestorzy budujący np. dom jednorodzinny. Inwestorzy bowiem zaczynają rozumieć, że nie można znać się na wszystkim, a dobry inspektor, który pilnuje kierownika robót, zgłasza projektantowi ewentualne możliwości rozwiązań zamiennych, pomaga niejednokrotnie ustrzec się przed poważnymi błędami projektowymi czy wykonawczymi, a często także zaoszczędzić znaczne kwoty.

Zobacz także:  Zmiany w prawie budowlanym w 2013 roku

Jak zatem wybrać inspektora nadzoru inwestorskiego?

Przy wyborze inspektora nadzoru inwestorskiego warto sprawdzić, czy inspektor posiada niezbędną wiedzę i praktykę zawodową dostosowane do stopnia skomplikowania inwestycji i zakresu powierzonych zadań. Innymi słowy: czy inspektor nadzorował już kiedyś inwestycję podobną do naszej, kiedy i ile razy, czy posiada niezbędne uprawnienia? Zastanówmy się również, czy ustanowiony przez nas inspektor podoła swoim obowiązkom, czy będzie w stanie należycie nas reprezentować w kontaktach z kierownikiem budowy i projektantem.

Sprawdźmy też, czy nasz inspektor posiada OC odpowiednie do skali naszej inwestycji, czy nie powinniśmy np. poprosić , żeby inspektor się „doubezpieczył”.

W końcu podpiszmy dobrą umowę z naszym inspektorem. Oprócz obowiązków ustawowych wynikających z Prawa budowlanego wpiszmy inne postanowienia, które są dla nas istotne, jak np. określenie, jak często inspektor ma pojawiać się na placu budowy, jak inspektor będzie nas powiadamiał o nieprawidłowościach na placu budowy, jak będziemy się komunikować  itp.

Pamiętajmy, że inspektor jest naszym reprezentantem, adwokatem, na placu budowy. Jego obecność może nam pomóc, ale też zaszkodzić, gdy powołamy inspektora jedynie ze względu na obowiązek nałożony przez organ wydający pozwolenie na budowę, nie bacząc na jego doświadczenie i wiedzę, albowiem plon niekompetencji inspektora w ostatecznym rozrachunku zbierze niestety inwestor.