Zakup mieszkania u dewelopera – gwarancja i rękojmia na nieruchomość

Jakie prawa przysługują kupującemu?

Przede wszystkim kupujący ma prawo żądać usunięcia wady powstałej w lokalu. Jeżeli deweloper nie usunie usterki, kupujący może odstąpić od umowy lub żądać obniżenia ceny. W przypadku  wyeliminowania uchybień przez dewelopera lub w sytuacji, gdy wady są nieistotne, nabywca nieruchomości nie może odstąpić od umowy. Warto zaznaczyć, że rękojmia za wady fizyczne przysługuje kupującemu zawsze (z mocy prawa). Deweloper nie może w umowie wyłączyć lub ograniczyć swojej odpowiedzialności z tytułu rękojmi. Natomiast gwarancja ma charakter dodatkowy.

Zobacz także: Oświadczenia dewelopera w zakresie prowadzonej przez niego budowy

Umowa z deweloperem – o czym należy pamiętać?

Podpisując umowę z deweloperem, należy zwrócić uwagę na kwestię jego odpowiedzialności za wady lokalu. Przede wszystkim trzeba w niej zawrzeć zapisy dotyczące postępowania na wypadek, gdyby podczas odbioru zostały wykryte usterki lub niezgodności z umową. Poza tym umowa powinna precyzować, w jakim terminie deweloper usunie ewentualne wady pojawiające się w lokalu.

Kiedy rozpoczyna się bieg rękojmi?

W odniesieniu do wad, które pojawiły się w mieszkaniu, bieg rękojmi rozpoczyna się od dnia odbioru lokalu, a więc od dnia podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego. W przypadku wad występujących w częściach wspólnych budynku (klatki schodowe, przewody wentylacyjne), bieg rękojmi rozpoczyna się z dniem wydania pozwolenia na użytkowanie nieruchomości. Z rękojmi należy skorzystać, gdy mieszkanie zostało wybudowane niezgodnie ze przyjętymi standardami budowlanymi, z zapisami umowy, a także wtedy, gdy lokal posiada wady, o których nabywca nie wiedział przed zakupem.

Zobacz także: Postanowienia określające pozycję prawną i finansową dewelopera

---

Gwarancja

Deweloper może udzielić gwarancji na sprzedawany lokal. W tym celu wystawia tzw. dokument gwarancyjny. Gwarancja powinna przede wszystkim określać, co jest objęte jej zakresem (np. drzwi, okna i inne elementy mieszkania) oraz termin jej uwzględnienia. W gwarancji deweloper zobowiązuje się do usunięcia wady fizycznej lub do dostarczenia rzeczy wolnej od wad, o ile wady te ujawnią się w terminie określonym w dokumencie gwarancyjnym. Jeżeli w gwarancji nie oznaczono, jaki okres obejmuje, przyjmuje się, że trwa ona rok od dnia wydania rzeczy. Warto zaznaczyć, że uprawnienia z rękojmi przysługują niezależnie od uprawnień wynikających z gwarancji.

Zobacz także: Rodzaje umów deweloperskich

Droga sądowa

Domagając się od dewelopera naprawienia usterek, warto zacząć od drogi polubownej. Co do zasady deweloper nie spieszy się z usuwaniem wad, poza tym wiąże się to z dodatkowymi kosztami po jego stronie. Na mocy art. 471 Kodeksu cywilnego nabywcy lokalu przysługuje roszczenie z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Wstępując na drogę sądową, musimy pamiętać o dobrze zgromadzonym materiale dowodowym. Należy dokładnie udokumentować powstałe usterki oraz wykazać, że zostały podjęte próby porozumienia się z deweloperem.

Podstawa prawna

Kodeks cywilny

Zobacz także: Pozew o zawarcie umowy o wybudowanie mieszkania