Kiedy nabywana nieruchomość może być obciążona prawem pierwokupu?

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu jest uprawnieniem, które daje możliwość uprawnionemu do nabycia rzeczy (udziału w rzeczy, prawa użytkowania wieczystego) w przypadku gdy dotychczasowy właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż. W takim przypadku, uprawniony ma pierwszeństwo przed potencjalnym nabywcą, w nabyciu rzeczy za cenę, co do zasady, odpowiadającej cenie uzgodnionej pomiędzy sprzedawcą a nabywcą. Źródłem prawa pierwokupu może być przepis prawa (ustawowe prawo pierwokupu) lub umowa (umowne prawo pierwokupu).

Kiedy może wystąpić ustawowe prawo pierwokupu?

Z ustawowym prawem pierwokupu możemy mieć najczęściej do czynienia przy sprzedaży nieruchomości, która została uprzednio nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub też przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości. Innymi sytuacjami, w których Skarbowi Państwa lub samorządom może przysługiwać prawo pierwokupu jest sprzedaż nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne lub też nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. W dwóch ostatnich przypadkach prawo pierwokupu powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Od powyższych zasad przewidziane zostały pewne wyjątki. Z pośród nich należy wskazać, że prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania przy sprzedaży nieruchomości pomiędzy osobami bliskimi lub gdy sprzedawca uzyskał tytuł prawny do nieruchomości w wyniku zamiany lub jako odszkodowanie za utraconą nieruchomość. Wspomniane powyżej przepisy nie dotyczą nieruchomości rolnych.

Innym rodzajem ustawowego pierwokupu z którym możemy się zetknąć przy sprzedaży nieruchomości rolnych, jest prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Trzeba przy tym wskazać, iż od obciążenia prawem pierwokupu wyłączone są sytuacje, w których sprzedaż odbywa się na rzecz spółdzielni produkcji rolnej lub osoby bliskiej sprzedającego.

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego wyróżnić należy dwa rodzaje prawa pierwokupu. Pierwsze przysługuje dzierżawcy gospodarstwa rolnego, o ile spełni on następujące warunki (1) zawarł umowę dzierżawy w formie pisemnej z datą pewną, (2) umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata od zaopatrzenia umowy w datę pewną oraz (3) nieruchomość jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej lub wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Jeżeli zbywana nieruchomość nie jest obciążona prawem pierwokupu na rzecz dzierżawcy, wówczas podmiotem któremu przysługuje to prawo jest Agencja Nieruchomości Rolnych. Jednakże prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji przy nabyciu nieruchomości przez osobę mieszkającą w gminie, w której położona jest nieruchomość lub nieruchomość sąsiednia, a zakup ma na celu powiększenie gospodarstwa rodzinnego.

Innym przypadkiem, w którym może wystąpić prawo pierwokupu przy sprzedaży transakcjach związanych z nieruchomościami rolnymi jest sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej przez jej współwłaściciela. W takim przypadku pozostałym współwłaścicielom nieruchomości rolnej będzie przysługiwało prawo pierwokupu, o ile prowadzą oni gospodarstwo rolne na gruncie będącym współwłasnością. Uprawnienie pozostałych współwłaścicieli nie wystąpi jeżeli sprzedający oprócz samego udziału w nieruchomości zbywa całe prowadzone przez siebie gospodarstwo rolne lub gdy stroną kupującą jest inny współwłaściciel albo osoba uprawniona do dziedziczenia gospodarstwa po sprzedającym.

Należy zaznaczyć, iż wymienione powyżej sytuacje, nie są kompletnym wyliczeniem wszystkich przypadków, w których występuje ustawowe prawo pierwokupu, lecz jedynie wskazaniem najczęściej w praktyce występujących.

Kiedy może wystąpić umowne prawo pierwokupu?

Z umownym prawem pierwokupu będziemy mieli zastosowanie w przypadku, gdy zbywca nieruchomości jest jednocześnie stroną stosunku prawnego, na mocy którego zobowiązał się on sprzedać zbywaną nieruchomość w pierwszej kolejności określonej osobie.

Zobacz również serwis: Umowy

W jaki sposób nabyć nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu?

Jeżeli uzyskaliśmy informację, że nieruchomość, którą zamierzamy nabyć obciążona jest prawem pierwokupu, wówczas sprzedaż powinna odbyć się w dwóch etapach. W pierwszej kolejności nabywca i zbywca powinni zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. Taka umowa jest zawierana pod warunkiem, iż uprawniona osoba lub instytucja nie skorzysta z prawa pierwokupu. Następnie o zawarciu umowy warunkowej umowy zbywca powinien powiadomić zainteresowanych (najczęściej dostarczając wypis z aktu notarialnego), stwarzając tym samym uprawnionym możliwość złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W niektórych przypadkach o zawarciu umowy zobowiązany jest powiadomić uprawnione podmioty notariusz.

Po upływie wynikającego z ustawy lub umowy terminu na wykonanie prawa pierwokupu (najczęściej jednego miesiąca), strony umowy warunkowej mogą zawrzeć umowę o skutku rozporządzającym, która przeniesie własność nieruchomości na nabywcę.

Zobacz również serwis: Najem

Jakie są skutki sprzedaży nieruchomości z naruszeniem uprawnień z prawa pierwokupu?

Konsekwencje naruszenia uprawnień wynikających z prawa pierwokupu zależą od podmiotu, którego prawa zostały naruszone oraz rodzaju prawa pierwokupu. Konsekwencją naruszenia prawa pierwokupu jest nieważność bezwarunkowej umowy sprzedaży, jeżeli ustawowe prawo pierwokupu przysługiwało Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy. W pozostałych natomiast przypadkach, konsekwencją naruszenia prawa pierwokupu jest odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedającego.

Jeszcze dalej idące konsekwencje przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, w myśl której naruszenie przewidzianego tą ustawą pierwokupu powoduje nieważność czynności prawnej.

Innym skutkiem jaki może wystąpić w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu w drodze umowy bezwarunkowej jest groźba uznania jej za bezskuteczną. Powyższe ryzyko odnosi się do sytuacji w której strony transakcji wiedziały lub powinny wiedzieć o istnieniu prawa pierwokupu.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

W jaki sposób ustalić czy nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu?

Całkowite i wyczerpujące ustalenie czy nieruchomość jaką zamierzamy nabyć jest obciążona prawem pierwokupu będzie nierzadko utrudnione i niekiedy może wymagać zasięgnięcia fachowej pomocy adwokata lub radcy prawnego. Jednakże w każdym przypadku powinniśmy zapoznać się z odpisem pełnym księgi wieczystej, co pomoże nam ustalić, czy nieruchomość była uprzednio zbyta przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. W treści księgi wieczystej możemy również znaleźć informacje o prawach pierwokupu, o ile zostały one ujawnione w dziale III tej księgi. Ponadto powinniśmy uzyskać zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wypis z rejestru gruntu, co pozwoli nam uzyskać informację, czy nieruchomość w sensie prawnym stanowi grunt rolny. Konieczne będzie uzyskanie pisemnego oświadczenia sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawem pierwokupu. Warto również rozważyć analizę dokumentów, które zostały złożone do akt księgi wieczystej oraz ewentualnych umów najmu/dzierżawy, którymi taka nieruchomość może być obciążona.

Zadaj pytanie: Forum prawników

Podstawa prawna:

Art. 166 §1 k.c., art. 596-602 k.c.; art. 109-111 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 j.t. z późn. zm); art. 3, 5, i 9 ustawy z dnia 23 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64 poz. 592 z późn. zm.)