REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Kiedy nabywana nieruchomość może być obciążona prawem pierwokupu?

Nabywana nieruchomość.
Nabywana nieruchomość.

REKLAMA

REKLAMA

Przed podjęciem decyzji o zakupie nieruchomości ważne jest dokładne zbadanie jej stanu prawnego. Jednym z aspektów, które powinny zostać wzięte pod uwagę przez kupującego, jest ustalenie, czy nabywana nieruchomość nie jest obciążona prawem pierwokupu.

Czym jest prawo pierwokupu?

Prawo pierwokupu jest uprawnieniem, które daje możliwość uprawnionemu do nabycia rzeczy (udziału w rzeczy, prawa użytkowania wieczystego) w przypadku gdy dotychczasowy właściciel zdecyduje się na jej sprzedaż. W takim przypadku, uprawniony ma pierwszeństwo przed potencjalnym nabywcą, w nabyciu rzeczy za cenę, co do zasady, odpowiadającej cenie uzgodnionej pomiędzy sprzedawcą a nabywcą. Źródłem prawa pierwokupu może być przepis prawa (ustawowe prawo pierwokupu) lub umowa (umowne prawo pierwokupu).

REKLAMA

Kiedy może wystąpić ustawowe prawo pierwokupu?

REKLAMA

Z ustawowym prawem pierwokupu możemy mieć najczęściej do czynienia przy sprzedaży nieruchomości, która została uprzednio nabyta od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (gminy, powiatu, województwa) lub też przy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości. Innymi sytuacjami, w których Skarbowi Państwa lub samorządom może przysługiwać prawo pierwokupu jest sprzedaż nieruchomości przeznaczonej na cele publiczne lub też nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków. W dwóch ostatnich przypadkach prawo pierwokupu powinno zostać ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Od powyższych zasad przewidziane zostały pewne wyjątki. Z pośród nich należy wskazać, że prawo pierwokupu nie będzie miało zastosowania przy sprzedaży nieruchomości pomiędzy osobami bliskimi lub gdy sprzedawca uzyskał tytuł prawny do nieruchomości w wyniku zamiany lub jako odszkodowanie za utraconą nieruchomość. Wspomniane powyżej przepisy nie dotyczą nieruchomości rolnych.

Innym rodzajem ustawowego pierwokupu z którym możemy się zetknąć przy sprzedaży nieruchomości rolnych, jest prawo pierwokupu przysługujące dzierżawcy lub Agencji Nieruchomości Rolnych Skarbu Państwa. Trzeba przy tym wskazać, iż od obciążenia prawem pierwokupu wyłączone są sytuacje, w których sprzedaż odbywa się na rzecz spółdzielni produkcji rolnej lub osoby bliskiej sprzedającego.

REKLAMA

Zgodnie z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego wyróżnić należy dwa rodzaje prawa pierwokupu. Pierwsze przysługuje dzierżawcy gospodarstwa rolnego, o ile spełni on następujące warunki (1) zawarł umowę dzierżawy w formie pisemnej z datą pewną, (2) umowa była wykonywana przez co najmniej 3 lata od zaopatrzenia umowy w datę pewną oraz (3) nieruchomość jest dzierżawiona przez spółdzielnie produkcji rolnej lub wchodzi w skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Jeżeli zbywana nieruchomość nie jest obciążona prawem pierwokupu na rzecz dzierżawcy, wówczas podmiotem któremu przysługuje to prawo jest Agencja Nieruchomości Rolnych. Jednakże prawo pierwokupu nie przysługuje Agencji przy nabyciu nieruchomości przez osobę mieszkającą w gminie, w której położona jest nieruchomość lub nieruchomość sąsiednia, a zakup ma na celu powiększenie gospodarstwa rodzinnego.

Innym przypadkiem, w którym może wystąpić prawo pierwokupu przy sprzedaży transakcjach związanych z nieruchomościami rolnymi jest sprzedaż udziału w nieruchomości rolnej przez jej współwłaściciela. W takim przypadku pozostałym współwłaścicielom nieruchomości rolnej będzie przysługiwało prawo pierwokupu, o ile prowadzą oni gospodarstwo rolne na gruncie będącym współwłasnością. Uprawnienie pozostałych współwłaścicieli nie wystąpi jeżeli sprzedający oprócz samego udziału w nieruchomości zbywa całe prowadzone przez siebie gospodarstwo rolne lub gdy stroną kupującą jest inny współwłaściciel albo osoba uprawniona do dziedziczenia gospodarstwa po sprzedającym.

Należy zaznaczyć, iż wymienione powyżej sytuacje, nie są kompletnym wyliczeniem wszystkich przypadków, w których występuje ustawowe prawo pierwokupu, lecz jedynie wskazaniem najczęściej w praktyce występujących.

Kiedy może wystąpić umowne prawo pierwokupu?

Z umownym prawem pierwokupu będziemy mieli zastosowanie w przypadku, gdy zbywca nieruchomości jest jednocześnie stroną stosunku prawnego, na mocy którego zobowiązał się on sprzedać zbywaną nieruchomość w pierwszej kolejności określonej osobie.

Zobacz również serwis: Umowy

W jaki sposób nabyć nieruchomość obciążoną prawem pierwokupu?

Jeżeli uzyskaliśmy informację, że nieruchomość, którą zamierzamy nabyć obciążona jest prawem pierwokupu, wówczas sprzedaż powinna odbyć się w dwóch etapach. W pierwszej kolejności nabywca i zbywca powinni zawrzeć warunkową umowę sprzedaży. Taka umowa jest zawierana pod warunkiem, iż uprawniona osoba lub instytucja nie skorzysta z prawa pierwokupu. Następnie o zawarciu umowy warunkowej umowy zbywca powinien powiadomić zainteresowanych (najczęściej dostarczając wypis z aktu notarialnego), stwarzając tym samym uprawnionym możliwość złożenie oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu. W niektórych przypadkach o zawarciu umowy zobowiązany jest powiadomić uprawnione podmioty notariusz.

Po upływie wynikającego z ustawy lub umowy terminu na wykonanie prawa pierwokupu (najczęściej jednego miesiąca), strony umowy warunkowej mogą zawrzeć umowę o skutku rozporządzającym, która przeniesie własność nieruchomości na nabywcę.

Zobacz również serwis: Najem

Jakie są skutki sprzedaży nieruchomości z naruszeniem uprawnień z prawa pierwokupu?

Konsekwencje naruszenia uprawnień wynikających z prawa pierwokupu zależą od podmiotu, którego prawa zostały naruszone oraz rodzaju prawa pierwokupu. Konsekwencją naruszenia prawa pierwokupu jest nieważność bezwarunkowej umowy sprzedaży, jeżeli ustawowe prawo pierwokupu przysługiwało Skarbowi Państwa, jednostce samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi lub dzierżawcy. W pozostałych natomiast przypadkach, konsekwencją naruszenia prawa pierwokupu jest odpowiedzialność odszkodowawcza sprzedającego.

Jeszcze dalej idące konsekwencje przewiduje ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego, w myśl której naruszenie przewidzianego tą ustawą pierwokupu powoduje nieważność czynności prawnej.

Innym skutkiem jaki może wystąpić w przypadku sprzedaży nieruchomości obciążonej prawem pierwokupu w drodze umowy bezwarunkowej jest groźba uznania jej za bezskuteczną. Powyższe ryzyko odnosi się do sytuacji w której strony transakcji wiedziały lub powinny wiedzieć o istnieniu prawa pierwokupu.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

W jaki sposób ustalić czy nieruchomość jest obciążona prawem pierwokupu?

Całkowite i wyczerpujące ustalenie czy nieruchomość jaką zamierzamy nabyć jest obciążona prawem pierwokupu będzie nierzadko utrudnione i niekiedy może wymagać zasięgnięcia fachowej pomocy adwokata lub radcy prawnego. Jednakże w każdym przypadku powinniśmy zapoznać się z odpisem pełnym księgi wieczystej, co pomoże nam ustalić, czy nieruchomość była uprzednio zbyta przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. W treści księgi wieczystej możemy również znaleźć informacje o prawach pierwokupu, o ile zostały one ujawnione w dziale III tej księgi. Ponadto powinniśmy uzyskać zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub wypis z rejestru gruntu, co pozwoli nam uzyskać informację, czy nieruchomość w sensie prawnym stanowi grunt rolny. Konieczne będzie uzyskanie pisemnego oświadczenia sprzedającego, że nieruchomość nie jest obciążona prawem pierwokupu. Warto również rozważyć analizę dokumentów, które zostały złożone do akt księgi wieczystej oraz ewentualnych umów najmu/dzierżawy, którymi taka nieruchomość może być obciążona.

Zadaj pytanie: Forum prawników

Podstawa prawna:

Art. 166 §1 k.c., art. 596-602 k.c.; art. 109-111 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261 poz. 2603 j.t. z późn. zm); art. 3, 5, i 9 ustawy z dnia 23 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. z 2003 r. Nr 64 poz. 592 z późn. zm.)

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kiedy jest równonoc wiosenna 2025

Kiedy jest równonoc wiosenna w 2025 r.? Czy każdego roku jest w tym samym terminie? Czy zmiana czasu na letni jest wcześniej czy później niż równonoc wiosenna?

Nowe mieszkanie od dewelopera za pół aktualnej ceny metra kwadratowego: są i będzie ich coraz więcej – jeden warunek

Kompromis jest łatwy do spełnienia. Zamiast płacić 20 tys. zł za metr kwadratowy na warszawskiej woli, można kupić nowiutkie mieszkanie w Błoniu po 8 tys. zł za metr. Podobnie jest za rogatkami innych metropolii, a deweloperzy zaczynają tam budować nowe osiedla na potęgę.

Gdzie w UE najszybciej rosną ceny mieszkań? W Polsce!

Gdzie w UE najszybciej rosną ceny mieszkań? To właśnie Polska odnotowała jeden z najwyższych wzrostów cen mieszkań w Unii Europejskiej – w III kwartale 2024 roku wyniósł on ponad 14 proc. r./r. Skąd takie ceny?

Co teraz pyli? Marzec 2025

Co teraz pyli? Marzec 2025 r. to początek silnego pylenia trzech pospolitych roślin. Zakład Modelowania Atmosfery i Klimatu w Instytucie Ochrony Środowiska – Państwowym Instytucie Badawczym podaje kalendarz pylenia. Sprawdź, co teraz pyli.

REKLAMA

Ceny materiałów budowlanych 2025 - prognozy

W 2024 ceny materiałów budowlanych zaczęły hamować, ale wszystko wskazuje na to, że w tym roku sektor budowlany czeka ożywienie. Czy można się spodziewać podwyżek cen?

Branża budowlana czeka na lepsze czasy, ale statystyki GUNB nie pozostawiają złudzeń

Rok 2024 przyniósł wzrost liczby pozwoleń na budowę, ale to zasługa głównie firm deweloperskich i inwestorów indywidualnych budujących domy jednorodzinne. W budownictwie innym niż mieszkalne pozwoleń było mniej – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego (GUNB). Eksperci portalu GetHome.pl zwracają uwagę, że w ręku inwestorów jest wiele niewykorzystanych pozwoleń, które uzyskali w poprzednich latach.

Dwa pokoje od dewelopera - ile trzeba zapłacić?

Ile trzeba mieć na dwa pokoje od dewelopera? Jakie są ceny w największych miastach? Czy dużo wzrosły? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Czy WIBOR jest zgodny z prawem? [POLEMIKA]

Artykuł jest polemiką Związku Banków Polskich do artykułów, które ukazały się na naszych łamach, linki do nich podajemy poniżej.

WIBOR, jako wskaźnik referencyjny, jest zgodny z przepisami prawa, zarówno unijnymi, jak i krajowymi. Jego rzetelność została potwierdzona przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF). Orzecznictwo dotyczące kredytów walutowych nie ma zastosowanie do kredytów w złotych. Bank wypełniał i nadal wypełnia wszystkie obowiązki informacyjne wobec swoich klientów. Nie ma uzasadnienia dla kreowania w orzecznictwie dodatkowych obowiązków informacyjnych, nieistniejących w chwili zawarcia umowy.

REKLAMA

Właściciel czy darmowa siła robocza? Nieodpłatna praca przy najmie mieszkań, o której nikt nie mówi

Właściciele mieszkań na wynajem często mają opinię tych, którzy tylko inkasują czynsz i cieszą się łatwym dochodem. W rzeczywistości jednak najem generuje spore koszty, o których rzadko się mówi. Czy rzeczywiście bycie wynajmującym to taki złoty interes?

Pierwsze klucze – teraz pójdą w górę ceny mniej atrakcyjnych i gorzej sprzedających się mieszkań. Tak uważają eksperci

Poprzedni program rządowy – Kredyt zero procent, wywindował rynkowe ceny nowych mieszkań kupowanych wprost od deweloperów. Nowy – Pierwsze klucze ma wykluczyć popełnienie tego błędu. Tymczasem eksperci wskazują, że teraz do absurdalnych rozmiarów w górę pójdą ceny starych mało atrakcyjnych mieszkań.

REKLAMA