REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
 Bąkowski Kancelaria Radcowska
Kancelaria świadczy zarówno stałą obsługę prawną, doradztwo i obsługę określonych projektów czy transakcji o charakterze jednorazowym.
Prawnik Bogumiła Dmochowska

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli w momencie wpisania odrębnej własności tego lokalu do księgi wieczystej. Może istnieć w jednym lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Może też powstać w ramach dawnej spółdzielni po wykupieniu przynajmniej połowy lokali.

Wspólnota powstaje automatycznie

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnoty nie można założyć, powstaje bowiem automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia lokali. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione”.

Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal, np. gminy i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela wyodrębnionego lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Nie ma przy tym znaczenia, że dotychczasowy właściciel lokali niewyodrębnionych dysponuje innym prawem do gruntu (własnością) niż właściciele lokali, którzy posługują się użytkowaniem wieczystym. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu.

Wspólnota mała czy duża?

REKLAMA

Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem, drugie – minimum osiem lokali. Duże wspólnoty rządzą się Ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych Kodeksem cywilnym. Małe wspólnoty obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Mogą one jednak podjąć decyzję, że chcą stosować takie same przepisy jak w dużych. Duże wspólnoty, liczące powyżej siedmiu lokali, mogą odmiennie niż przewidują to przepisy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Właściciel lokalu ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poszczególni właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty tylko do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Wspólnota w spółdzielni mieszkaniowej

Zmiany w prawie spółdzielczym zmierzają do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Niezbędnym etapem tego procesu jest wyodrębnienie ponad połowy lokali poprzez liczenie udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej zgodnie z aktem notarialnym przenoszącym własność ze spółdzielni na właściciela lokalu i spełnienie innych wymogów, ponieważ wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni czyli specyficznej formy własności gdzie np. czasem grunt nie jest własnością spółdzielni. Często jednak spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali i tworzenia wspólnot.

W celu wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy, jak wskazuje Art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej. Jednakże nawet w przypadku mieszkań spółdzielczych, zgodnie z Art. 241 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia zarządcą we wspólnocie?

W przypadku wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia ta może, choć nie ma takiego obowiązku, zostać zarządcą nieruchomości. Z reguły jest to uregulowane w akcie notarialnym przenoszącym własność, gdyż niektóre spółdzielnie mieszkaniowe nakazują wpis do aktu notarialnego - klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną, co wiąże się z koniecznością zatrudnienia osoby posiadającej licencję zarządcy nieruchomości.
Jeżeli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce przejąć zarząd nad nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządza protokół z głosowania, a głównym czynnikiem decydującym w sprawie jest procentowy udział w nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z orzecznictwem sądów, jeżeli większość lokali w danej nieruchomości jest wyodrębnionych z zasobów spółdzielni, to w takiej sytuacji każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd musi być zatwierdzona przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości, zarówno członków jak i osoby nie będące członkami spółdzielni.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Kiedy zaczyna się jesień 2025 r.?

Nie tak łatwo odpowiedzieć na pytanie, kiedy zaczyna się jesień. Inne będą daty rozpoczęcia jesieni astronomicznej, kalendarzowej, meteorologicznej, fenologicznej i termicznej. Jakie więc daty początku jesieni można wskazać w 2025 roku?

Nowe przepisy budowlane - jakie zmiany szykują się na rynku mieszkaniowym? Będzie drożej

Projekt nowego rozporządzenia dotyczącego warunków technicznych budynków wprowadza regulacje dotyczące m.in. instalacji punktów ładowania pojazdów elektrycznych, paneli fotowoltaicznych, magazynów energii oraz dostępności dla osób niepełnosprawnych i seniorów. Jak deweloperzy oceniają te zmiany i jaki będą miały wpływ na koszty inwestycji mieszkaniowych? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Dlaczego fotowoltaika się pali? Jest luka w prawie budowlanym

Dlaczego dochodzi do pożarów instalacji fotowoltaicznej? Ekspert Stowarzyszenia Elektryków Polskich tłumaczy, że wina leży po stronie słabej jakości montażu fotowoltaiki. Co więcej, wiele instalacji powstało bez projektu technicznego. Tutaj jest luka w prawie budowlanym.

Uwaga na wadliwe wyroby budowlane!

W 2024 r. roku nadzór budowlany zlecił badania 259 próbek wyrobów budowlanych, co do których miał podejrzenie, że ich jakość jest gorsza, niż deklarują to producenci. I uwaga, potwierdziło się to w trzech na dziesięć przypadków – wynika z danych Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, udostępnionych portalowi GetHome.pl.

REKLAMA

Umowa deweloperska - czym jest, a czym nie jest?

W kontekście niedawnych zmian dotyczących rękojmi u deweloperów powrócił temat statusu prawnego umowy deweloperskiej. Wyjaśniamy czym jest ta umowa.

REIT-y w Polsce: utracona szansa czy świadoma ochrona rynku?

Dyskusja o wprowadzeniu do Polski funduszy REIT trwa od blisko dekady. Ostatnie sygnały z rządu wskazują jednak na brak zgody nie tylko na REIT-y mieszkaniowe, ale również na ewentualne fundusze inwestujące w nieruchomości komercyjne. W praktyce może to oznaczać całkowite zamrożenie tej formy inwestowania w naszym kraju. Pytanie, z jakim skutkiem dla krajowych rynków nieruchomości i kapitałowego.

Student wynajmuje mieszkanie (jesień 2025 r.). Czynsze i opłaty za kawalerkę i większe mieszkania

- W niektórych miastach ceny kawalerek zrównały się z cenami małych mieszkań dwupokojowych. Studenci mimo to najpierw wybierają kawalerki, potem szukają mieszkań, które mogliby wynajmować w duetach. Zauważam także, że ceny znowu zaczęły odgrywać wielką rolę w przypadku wynajmów studenckich. Był taki czas, gdy ważniejsza była lokalizacja, a nawet kwestie związane np. z wystrojem mieszkania. Teraz najważniejsza jest cena – przyznaje Mirosław Król, ekspert rynku nieruchomości.

CPK – nowe przepisy 2025: zmiany w wywłaszczeniach nieruchomości i wypłacie odszkodowań [Projekt przyjęty przez Radę Ministrów]

We wtorek, 26 sierpnia 2025 r. Rada Ministrów przyjęła projekt nowelizacji ustawy o Centralnym Porcie Komunikacyjnym (CPK). Chodzi o proces wywłaszczania i uzyskania odszkodowania. Projekt zakłada m.in. wprowadzenie minimalnego terminu na wydanie nieruchomości.

REKLAMA

Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

Dostępność cenowa mieszkań poprawia się – sugerują dane GUS i NBP. Sprzyjają temu spadająca już od roku dynamika wzrostu cen mieszkań i solidny wzrost wynagrodzeń. W drugim kwartale 2025 r. mieszkania na 7 największych rynkach były o 4,3% droższe niż rok wcześniej. Za to wynagrodzenia w przedsiębiorstwach w tym samym czasie wzrosły o 8,9%.

Motyl inspiracją prac nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków

Motyl, a dokładnie budowa jego skrzydeł, ma być inspiracją i wzorem dla specjalnych powłok, które będą umożliwiać zarządzanie ciepłem w budynkach. Trwają prace nad nowymi materiałami do chłodzenia i ogrzewania budynków.

REKLAMA