REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Powstanie wspólnoty mieszkaniowej

Prawnik Bogumiła Dmochowska
 Bąkowski Kancelaria Radcowska
Kancelaria świadczy zarówno stałą obsługę prawną, doradztwo i obsługę określonych projektów czy transakcji o charakterze jednorazowym.

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu, czyli w momencie wpisania odrębnej własności tego lokalu do księgi wieczystej. Może istnieć w jednym lub w kilku budynkach znajdujących się na tej samej nieruchomości gruntowej. Może też powstać w ramach dawnej spółdzielni po wykupieniu przynajmniej połowy lokali.

Wspólnota powstaje automatycznie

REKLAMA

REKLAMA

Wspólnoty nie można założyć, powstaje bowiem automatycznie z mocy prawa w nieruchomości, w której wyodrębniono i zbyto choćby jeden lokal, a oprócz niego istnieje przynajmniej siedem następnych możliwych do wyodrębnienia lokali. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego „wspólnota mieszkaniowa powstaje w razie sukcesywnego wyodrębnienia lokali przez właściciela nieruchomości z jednoczesnym oddawaniem w użytkowanie wieczyste części gruntu, choćby niektóre lokale pozostawały niewyodrębnione”.

Zatem na początku wspólnota składa się z dwóch właścicieli - tego, który sprzedał lokal, np. gminy i jest właścicielem reszty budynku oraz właściciela wyodrębnionego lokalu. Z biegiem czasu i w miarę sprzedaży następnych lokali udział dotychczasowego właściciela nieruchomości będzie się zmniejszał, a liczba członków wspólnoty będzie się zwiększać. Nie ma przy tym znaczenia, że dotychczasowy właściciel lokali niewyodrębnionych dysponuje innym prawem do gruntu (własnością) niż właściciele lokali, którzy posługują się użytkowaniem wieczystym. Wyodrębnienie lokalu oprócz umowy może nastąpić także z mocy orzeczenia sądu.

Wspólnota mała czy duża?

REKLAMA

Wspólnoty mogą być małe lub duże. Pierwsze tworzy maksymalnie siedem, drugie – minimum osiem lokali. Duże wspólnoty rządzą się Ustawą o własności lokali, a w sprawach w niej nieuregulowanych Kodeksem cywilnym. Małe wspólnoty obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Mogą one jednak podjąć decyzję, że chcą stosować takie same przepisy jak w dużych. Duże wspólnoty, liczące powyżej siedmiu lokali, mogą odmiennie niż przewidują to przepisy określić sposób zarządu nieruchomością wspólną. Można to zrobić tylko w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Właściciel lokalu ma obowiązek płacić zaliczki na utrzymanie nieruchomości wspólnej.

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Poszczególni właściciele lokali odpowiadają za zobowiązania wspólnoty tylko do wysokości swojego udziału w nieruchomości wspólnej. Podejmują uchwały na zebraniach zwoływanych przez zarząd wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Wspólnota w spółdzielni mieszkaniowej

Zmiany w prawie spółdzielczym zmierzają do umożliwienia wykupu lokali spółdzielczych i tworzenia wspólnot mieszkaniowych. Niezbędnym etapem tego procesu jest wyodrębnienie ponad połowy lokali poprzez liczenie udziałów poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej zgodnie z aktem notarialnym przenoszącym własność ze spółdzielni na właściciela lokalu i spełnienie innych wymogów, ponieważ wyodrębnianie następuje z majątku spółdzielni czyli specyficznej formy własności gdzie np. czasem grunt nie jest własnością spółdzielni. Często jednak spółdzielnie zniechęcają do wyodrębniania lokali i tworzenia wspólnot.

W celu wyłonienia wspólnoty mieszkaniowej z zasobów spółdzielni mieszkaniowej należy, jak wskazuje Art. 26 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wyodrębnić wszystkie lokale w ramach nieruchomości gruntowej. Jednakże nawet w przypadku mieszkań spółdzielczych, zgodnie z Art. 241 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy Ustawy o własności lokali.

Zobacz również serwis: Spółdzielnia mieszkaniowa

Spółdzielnia zarządcą we wspólnocie?

W przypadku wyodrębnienia się wspólnoty mieszkaniowej ze spółdzielni mieszkaniowej, spółdzielnia ta może, choć nie ma takiego obowiązku, zostać zarządcą nieruchomości. Z reguły jest to uregulowane w akcie notarialnym przenoszącym własność, gdyż niektóre spółdzielnie mieszkaniowe nakazują wpis do aktu notarialnego - klauzuli dotyczącej zarządzania nieruchomością wspólną, co wiąże się z koniecznością zatrudnienia osoby posiadającej licencję zarządcy nieruchomości.
Jeżeli nowo wyłoniona wspólnota mieszkaniowa chce przejąć zarząd nad nieruchomością wspólną od spółdzielni mieszkaniowej, musi to zrobić w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządza protokół z głosowania, a głównym czynnikiem decydującym w sprawie jest procentowy udział w nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z orzecznictwem sądów, jeżeli większość lokali w danej nieruchomości jest wyodrębnionych z zasobów spółdzielni, to w takiej sytuacji każda decyzja przekraczająca zwykły zarząd musi być zatwierdzona przez wszystkich współwłaścicieli danej nieruchomości, zarówno członków jak i osoby nie będące członkami spółdzielni.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code

© Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Taylor Swift w Warszawie 1-3 sierpnia 2024 r. 200% wzrost cen noclegów już teraz. Co będzie za niecałe 3 tygodnie?

Wpływ trasy koncertowej Taylor Swift na amerykański rynek najmu krótkoterminowego szacuje się na dodatkowy przychód w wysokości 27,3 miliona dolarów. Ta niezwykle dziś popularna na całym świecie piosenkarka zaśpiewa w dniach 1-3 sierpnia na 3 koncertach na PGE Narodowym. Właściciele apartamentów już teraz zacierają ręce na myśl o zyskach wyższych o 200% w porównaniu do standardowych okresów. Jak wygląda najem krótkoterminowy w Warszawie między 1 a 3 sierpnia?

Jak zabezpieczyć dom i urządzenia przed burzą i piorunami? Wyjęcie wtyczki z gniazdka to nie wszystko

Kulminacja sezonu burzowego w Polsce przypada na miesiące letnie. Od czerwca do sierpnia 2023 roku Instytut Meteorologii i Gospodarki Wodnej (IMGW) zaobserwował ponad 460 burz na wybranych stacjach w całym kraju. Wyładowania atmosferyczne stanowią poważne zagrożenie nie tylko dla zdrowia i życia ludzi, mogą spowodować również uszkodzenia sprzętu, instalacji elektrycznych, a nawet prowadzić do pożarów. Jak wskazuje ekspert firmy Eaton, skuteczna ochrona budynku przed uderzeniem pioruna to więcej niż tylko wyjęcie wtyczki z gniazdka.

Kawalerka do 2 tysięcy złotych, takich mieszkań w tej chwili pilnie poszukują studenci

Studenci już zaczęli szukać mieszkań, nie oglądając się na sporą wciąż odległość czasową od początku kolejnego roku akademickiego. Najbardziej pożądane są kawalerki do 2 tysięcy złotych lub pokoje w cenie 600-700 złotych.

Gdzie latem są szanse na nowe mieszkania w promocji?

Czy wakacyjne promocje na mieszkania to jeszcze standard? Czy deweloperzy oferują letnie bonusy? Jakich rabatów można się spodziewać? 

REKLAMA

W których polskich kurortach deweloperzy budują mieszkania?

Deweloperzy ostatnio chętnie budują nad morzem, w górach czy na Mazurach. Polacy inwestujący w nieruchomości chętnie wybierają takie właśnie apartamenty. Świadczą o tym statystyki budowlane Głównego Urzędu Statystycznego. Z analizy ekspertów portalu RynekPierwotny.pl wynika, że ogromny wzrost pozwoleń na budowę mieszkań i rozpoczynanych inwestycji deweloperskich widoczny jest zwłaszcza nad morzem. 

Kredyt na start przesunięty. Co z rynkiem mieszkaniowym?

Program rządowy "Kredyt na strat" został przesunięty na przyszły rok. Jak oceniają tę sytuację deweloperzy mieszkaniowi? 

Nadchodzą zmiany w opodatkowaniu nieruchomości - nowe definicje budynków i budowli

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt nowelizacji ustawy o podatkach lokalnych, który wprowadza istotne zmiany w definicjach "budynku" i "budowli". Nowe przepisy, które mają wejść w życie 1 stycznia 2025 roku, mają na celu doprecyzowanie i ujednolicenie zasad opodatkowania nieruchomości.

Schron lub miejsce doraźnego schronienia pod każdym nowym blokiem? Deweloperzy: ceny wzrosną o kilkaset złotych na 1 metrze kw.

Jest całkiem możliwe, że w tzw. ustawie schronowej (ustawa o ochronie ludności i obronie cywilnej), nad projektem której toczą się właśnie prace legislacyjne, zostanie wprowadzony obowiązek, że każda inwestycja wielorodzinna będzie musiała 
posiadać w garażach podziemnych miejsca doraźnego schronieniach. W takim przypadku - zdaniem deweloperów - wzrost ceny metra kwadratowego nowych mieszkań będzie sięgać kilkuset złotych. Realizacja inwestycji budowlanej, którą w drodze decyzji administracyjnej trzeba będzie wyposażyć w schrony, będzie o 30 proc. droższe niż standardowego projektu. Tak wynika z szacunków Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

REKLAMA

Mieszkania ze wspomaganiem dla osób starszych na terenach pogórniczych

Mieszkania ze wspomaganiem dla osób starszych na terenach pogórniczych. To pomysł ministerstwa ds. polityki senioralnej. Budowę zapowiedziała Marzena Okła-Drewnowicz, trwają prace nad odpowiednim programem.

Do końca 2025 r. każda gmina przygotuje plan ogólny zagospodarowania przestrzennego. Są na to środki z KPO

Każda gmina będzie musiała przygotować i uchwalić plan ogólny zagospodarowania przestrzennego. Na ich przygotowanie zarezerwowano 870 mln zł w ramach Krajowego Planu Odbudowy i Zwiększania Odporności - poinformował wiceminister rozwoju i technologii Waldemar Sługocki.

REKLAMA