Obowiązkowe przeglądy techniczne budynków mieszkalnych – wymogi i zasady

Podstawowe wymagania przedstawia prawo budowlane

Prawo budowlane to jeden z aktów prawnych, w których trzeba szukać informacji o obowiązkach właściciela lub zarządcy budynku dotyczących kontroli stanu technicznego. Artykuł 62 wspomnianej ustawy mówi, że co najmniej raz w roku zarządca lub właściciel budynku mieszkalnego powinien zaangażować specjalistę z uprawnieniami, który sprawdzi:

• instalacje gazowe i przewody kominowe (dymowe, spalinowe oraz wentylacyjne)
• instalacje oraz urządzenia służące ochronie środowiska
• elementy budynku oraz instalacji narażone na szkodliwy wpływ czynników zewnętrznych (ten wymóg formalnie nie dotyczy właścicieli budynków jednorodzinnych)

Prawo budowlane wprowadza też obowiązek dokonania okresowej, przeprowadzanej co pięć lat kontroli stanu technicznego, estetyki i przydatności budynku do użytkowania. Taka kontrola obejmuje również szczegółowe badanie instalacji elektrycznej i piorunochronowej. Dodatkowo kontrola stanu technicznego budynku powinna być wykonywana każdorazowo, gdy oddziaływanie środowiska zewnętrznego spowoduje uszkodzenia lub bezpośrednie zagrożenie takimi uszkodzeniami. Zarządca budynku wielorodzinnego musi też reagować na zgłoszenia właścicieli lub lokatorów mieszkań o dokonaniu nieuzasadnionych technicznie ingerencji lub naruszeń. Najczęściej chodzi o samowolne działanie sąsiadów.

Dodatkowe wymagania dla właścicieli oraz zarządców budynków wielorodzinnych dotyczą obowiązkowego prowadzenia książki obiektu budowlanego. Jest to dokument przeznaczony m.in. do potwierdzenia wypełniania obowiązków związanych z badaniami i kontrolą stanu technicznego budynku. Prawo budowlane mówi, że książki obiektu budowlanego nie muszą prowadzić właściciele domów jednorodzinnych. To ważna różnica, która wpływa również na politykę zakładów ubezpieczeniowych.

Rozporządzenia uszczegóławiają zakres kontroli budynku

Dokładniejsze informacje o obowiązkach kontrolnych zawiera między innymi rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych. Wskazuje ono, że coroczna kontrola budynków wielorodzinnych w zakresie elementów narażonych na czynniki środowiskowe powinna obejmować:

• zewnętrzne warstwy ścian, ich elementy (attyki, filary, gzymsy) oraz balustrady, loggie i balkony
• urządzenia zamocowane do ścian oraz dachu
• pokrycia dachowe budynku
• elementy odwodnienia oraz obróbek blacharskich
• instalacje centralnego ogrzewania i ciepłej wody użytkowej
• zabezpieczenia przeciwpożarowe budynku
• przejścia przyłączy instalacji przez ściany budynku
• elementy instalacji kanalizacyjnej służące do odprowadzania ścieków

Rozporządzenie w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych informuje dodatkowo, że stan instalacji gazowej musi być kontrolowany jednocześnie z kontrolą stanu technicznego przewodów i kanałów wentylacyjnych oraz spalinowych.

Zły stan budynku może wpłynąć na wypłatę odszkodowania

Eksperci portalu RynekPierwotny.pl podkreślają, że wypełnianie obowiązków kontrolnych jest ważne nie tylko z punktu widzenia bezpieczeństwa mieszkańców domu lub bloku oraz odpowiedzialności podmiotu zarządzającego budynkiem wielorodzinnym. Pewne znaczenie mają również kwestie ubezpieczeniowe. W ogólnych warunkach ubezpieczeń (OWU) dotyczących ochrony budynków mieszkalnych, zwykle znajdziemy klauzule odnoszące się do obowiązków kontrolnych i stanu technicznego.

Ubezpieczyciele często zastrzegają, że odszkodowanie nie zostanie wypłacone jeśli niewykonanie przeglądów połączone ze złym stanem technicznym budynku było bezpośrednią przyczyną powstania szkody. W przypadku ubezpieczeń obejmujących części wspólne budynku wielorodzinnego, w OWU może się pojawić wymóg dotyczący właściwego prowadzenia książki obiektu budowlanego i dołączania do niej dokumentów potwierdzających wymagane badania techniczne.

Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl