Mieszkania z rynku wtórnego rozchodzą się jak świeże bułeczki

Popyt na mieszkania wyraźnie wzrósł ze względu na spadające oprocentowanie kredytów, rosnące pensje i ułatwienia przy badaniu zdolności kredytowej, zaordynowane przez Komisję Nadzoru Finansowego. Swoje dołożył też „Bezpieczny Kredyt 2%”, którego popularność przekroczyła rządowe plany. Już bowiem 24 lipca Ministerstwo Rozwoju i Technologii poinformowało, że złożonych zostało aż 11,5 tys. wniosków o preferencyjny kredyt. Warto więc przypomnieć, że pierwotnie spodziewano się udzielić do końca roku 10 tysięcy kredytów z dopłatą.

Brak mieszkań na rynku wtórnym

Na efekty wyższego popytu na mieszkania nie trzeba było długo czekać. Biorąc pod uwagę dane Otodom Analytics można postawić tezę, że już wiosną 2023 roku oferta mieszkań na sprzedaż na 7 największych rynkach zaczęła być niewystarczająca wobec potrzeb popytu. Tak było i wciąż jest w wielu miastach. Sytuację pogorszył start programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który przyniósł gwałtowny wzrost sprzedaży, a nowych inwestycji wciąż jeszcze nie przybywa w wystarczającym tempie. 

Nie jest to jednak fenomen jedynie rynku pierwotnego. Trzeba bowiem wiedzieć, że rynek wtórny i pierwotny, to system naczyń połączonych. W przypadku mieszkań z „drugiej ręki” też widzimy już niepokojące sygnały sugerujące, że impet kupujących zaburzył homeostazę również na rynku wtórnym. 

Rynek wtórny popularny w dużych miastach

Co prawda rynek mieszkań „z drugiej ręki” nie jest aż tak dobrze zbadany jak ten tworzony przez deweloperów, ale i tak możemy pobieżnie choć sprawdzić jak rozwija się tu sytuacja. I tak na przykład dane Unirepo sugerują, że w ostatnich tygodniach podaż unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż zaczęła wyraźnie topnieć. W 18 miastach wojewódzkich na początku czerwca 2023 roku na nowych właścicieli czekało prawie 77 tys. mieszkań. W ciągu 7 tygodni liczba ta bardzo wyraźnie topniała i 24 lipca była już o około 10 tysięcy niższa. 

Przy tym należy dodać, że dane te są szacunkami, a nie wyliczeniami poczynionymi z aptekarską dokładnością. Unirepo zbiera bowiem informacje z ogłoszeń o chęci sprzedaży mieszkań i dzięki algorytmom odsiewa zdublowane oferty. Nie zmienia to jednak faktu, że tak duży spadek liczby unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż sugeruje, że możemy mieć do czynienia z efektami gwałtownego wzrostu popytu na mieszkania.

Liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż w miastach wojewódzkich (rynek wtórny)
Miasto	Liczba ofert z dnia 5 czerwca 2023 r.	Liczba ofert z dnia 24 lipca 2023 r.	Zmiana
Białystok	2321	1917	-17%
Bydgoszcz	4649	4207	-10%
Gdańsk	6226	5496	-12%
Gorzów Wielkopolski	1158	1048	-9%
Katowice	1903	1924	1%
Kielce	1555	1465	-6%
Kraków	9856	8036	-18%
Łódź	5217	4598	-12%
Lublin	3286	3260	-1%
Olsztyn	1183	1240	5%
Opole	950	930	-2%
Poznań	3291	3093	-6%
Rzeszów	2211	2160	-2%
Szczecin	3005	2951	-2%
Toruń	1658	1460	-12%
Warszawa	19120	14371	-25%
Wrocław	8045	8027	0%
Zielona Góra	893	816	-9%
18 miast wojewódzkich	76527	66999	-12%
Opracowanie HREIT na podstawie danych/szacunków Unirepo

 

Szczególnie mocne zmiany dotyczą największych rynków. W Warszawie na przykład jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż była szacowana przez Unirepo na ponad 19 tysięcy. W ciągu zaledwie 7 tygodni (do 24 lipca) liczba ta stopniała do trochę ponad 14 tysięcy, czyli o 1/4. 

Podobnie sytuacja rozwija się też w Krakowie, w którym jeszcze na początku czerwca liczba unikalnych ofert szacowana była na prawie 10 tys., a teraz 8 tysięcy. Co najmniej 10-proc. spadek liczby unikalnych ofert zanotowaliśmy też w badanym okresie w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdańsku, Łodzi, i Toruniu, a o ten próg otarły się również Gorzów Wielkopolski i Zielona Góra. 

Kiedy zabraknie mieszkań na rynku wtórnym

Tak dynamiczny spadek liczby ofert wywołany jest wykupieniem relatywnie tańszych mieszkań. Te z ceną ofertową do pół miliona w Warszawie stanowią dziś 13% lokali dostępnych do kupienia, a jeszcze na początku roku było ich 19%. W Krakowie w tym samym czasie udział ofert z ceną do pół miliona stopniał z 34% do 24%, a w Poznaniu z 60% do 47% - sugerują dane zebrane przez HREIT. 

Efekty tych zmian widzimy też w postaci wzrostu średnich cen ofertowych na największych rynkach, które szacowane są ostatnio na kilka – kilkanaście procent w porównaniu do sytuacji przed rokiem. Nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, ze w ciągu roku mieszkania w największych miastach zdrożały o kilkanaście procent. Tylko za część wzrostu średnich stawek ofertowych odpowiadają właściciele, którzy faktycznie podnieśli ceny swoich mieszkań. W praktyce jest to też efekt tego, że z oferty szczególnie szybko znikały najtańsze propozycje. Jeśli więc coraz mniej jest w ofercie mieszkań do remontu, tych w gorszych lokalizacjach lub PRL-owskich blokach, to trudno się dziwić, że średnia cena ofertowa poszła w górę. Ta zawyżana jest przecież przez zalegające dłużej w ofercie mieszkania z wyższej półki.

I choć dostępne dziś dane potwierdzają, że ceny mieszkań idą w górę, to uzasadniona wydaje się hipoteza, że te wzrosty nie są wcale aż tak dynamiczne. Za część rosnącej ceny ofertowej odpowiada fakt, że tańsze mieszkania zostały bardziej „przetrzebione” niż te droższe.

Zaraz zadziałać powinny też naturalne mechanizmy rynkowe, które pomogą rynkowi dojść do stanu równowagi. Chodzi o to, że jeśli ceny mieszkań faktycznie wzrosły, to ożywić powinna się też strona podażowa. Na rynku pierwotnym o ofertę powinni zadbać deweloperzy, którzy powszechnie deklarują chęć rozpoczynania większej liczby inwestycji. Podobnie zadziałać to też powinno na rynku wtórnym, gdzie wyższe ceny mogą skusić właścicieli do wystawienia mieszkań na sprzedaż. Decyzję taką oprócz wyższych cen mieszkań bez wątpienia ułatwić mogłaby spadająca inflacja, która przestanie blokować właścicieli przed sprzedażą z obawy o utratę siły nabywczej majątku. Podobnie zadziałać powinien powiew normalności na rynku najmu, na którym stawki czynszów przestały piąć się gwałtownie w górę, co może skusić część właścicieli do wyjścia z posiadanej inwestycji – szczególnie jeśli chcą zrealizować zysk wynikający ze wzrostu wartości nieruchomości lub mieli nieszczęście trafić na nierzetelnych najemców. Ostatecznie łatwiejszy dostęp do kredytów został ponownie ułatwiony, co sprzyja zamianie posiadanych mieszkań na większe lub w inny sposób lepiej przystające do aktualnych potrzeb. W takich sytuacjach dotychczasowe lokale mogą być wystawianie na sprzedaż. 

Bartosz Turek, Oskar Sękowski 

HRE Investment Trust