Kupujesz mieszkanie? W Warszawie możesz przepłacić nawet dwa razy więcej niż w Łodzi

• Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi
• W Warszawie przepłacisz nawet 88 tys. zł, w Łodzi 40 tys. zł
• Dominacja mieszkań dwupokojowych na rynku
• Trendy w mieszkaniach powyżej 80 i 100 m²

Z raportu SonarHome.pl wynika, że podaż mieszkań w największych miastach w pierwszej połowie ubiegłego roku rosła, natomiast w drugiej zaczęła stopniowo maleć, co można - w ocenie ekspertów - interpretować jako sygnał wchodzenia rynku w fazę większej stabilności. Jednocześnie ceny mieszkań w większości analizowanych lokalizacji zmieniały się jedynie w niewielkim stopniu – zwykle o kilka procent w skali roku.

Różnice między cenami ofertowymi a transakcyjnymi

Autorzy raportu wskazali jednak, że nie oznacza to pełnej równowagi między sprzedającymi i kupującymi. W 2025 roku nadal widoczna była wyraźna różnica między cenami ofertowymi a prawdopodobnymi cenami transakcyjnymi. Według szacunków, różnica ta wynosiła od 11 proc. w Poznaniu i Krakowie, przez ok. 14 proc. w Łodzi, Gdańsku i Wrocławiu, do 15 proc. w Warszawie. W wymiarze nominalnym oznaczało to na około 2,2 tys. zł różnicy na metrze kwadratowym w Warszawie i niespełna 1 tys. zł w Łodzi.

W Warszawie przepłacisz nawet 88 tys. zł, w Łodzi 40 tys. zł

„W przypadku lokalu o powierzchni 40 mkw w Warszawie przeciętna różnica między ceną ofertową a prawdopodobną ceną transakcyjną mogła wynosić około 88 tys. zł, podczas gdy w Łodzi było to około 40 tys. zł. Dane te pokazują, że mimo stabilnych stawek ofertowych negocjacje nadal odgrywały istotną rolę na rynku” - wskazał Anton Bubiel z SonarHome.pl.

Dominacja mieszkań dwupokojowych na rynku

Pod względem struktury podaży w 2025 roku sytuacja była stosunkowo stabilna. Największą część dostępnych ofert w analizowanych miastach stanowiły mieszkania o powierzchni od 40 do 60 mkw. W praktyce oznaczało to, że na rynku dominowały lokale dwupokojowe, które najlepiej odpowiadają potrzebom zarówno kupujących na własne potrzeby, jak i inwestorów.

Według danych SonarHome.pl, udział lokali o powierzchni poniżej 40 mkw. różnił się w zależności od miasta. Najwięcej takich ofert pojawiało się w Łodzi, gdzie stanowiły one 32 proc. całej podaży. W Krakowie ich udział wynosił 28 proc., a w Warszawie 27 proc. Najmniej małych mieszkań dostępnych było we Wrocławiu – gdzie stanowiły około 21 proc. oferty.

Trendy w mieszkaniach powyżej 80 i 100 m²

Mieszkania o powierzchni od 60 do 80 mkw. stanowiły zazwyczaj kilkanaście procent rynku, choć w niektórych miastach ich udział był wyższy. Granica 20 proc. została przekroczona jedynie w Gdańsku i we Wrocławiu. Z kolei lokale o powierzchni powyżej 80 mkw stanowił tylko kilka procent całkowitej liczby ofert w analizowanych miastach.

Struktura podaży według liczby pokoi była w dużej mierze konsekwencją rozkładu powierzchni mieszkań. W większości analizowanych lokalizacji mieszkania dwupokojowe odpowiadały za ponad 40 proc. całej oferty. Największy udział tego typu lokali odnotowano w Łodzi, gdzie stanowiły one aż 48 proc. wszystkich ogłoszeń.

Z kolei udział lokali o powierzchni powyżej 100 mkw w całkowitej liczbie ofert wzrósł w 2025 roku z 3 do 8 proc., co jednak - w ocenie autorów raportu - nie musi oznaczać wzrostu popularności takich mieszkań.

„Bardziej prawdopodobne jest, że większe lokale dłużej pozostają w sprzedaży, co powoduje ich większą widoczność w statystykach podaży” – stwierdził Bubiel.