Jak dostać kredyt na budowę domu?

Kredyt na budowę domu znacznie różni się od tego na zakup domu czy mieszkania. W przypadku budowy kredyt wypłacany jest w transzach – w miarę realizacji przedsięwzięcia. Wiąże się to z konkretnymi obowiązkami ze strony klienta i niesie ze sobą pewne ryzyko. Banki mają swoje zasady, dotyczące wypłat transz, na przykład w Banku Millennium jednocześnie nie może zostać wypłacone więcej niż 100 tys. zł kredytu, a w Banku Pekao pierwsza transza nie może przekroczyć 20 proc. wyceny inwestycji. Harmonogram wypłat poszczególnych części kredytu powinien być zapisany w umowie i warto się z nim zapoznać przed złożeniem podpisu. Chodzi o uniknięcie sytuacji, w której klient utraci płynność finansową, wskutek czego budowa zatrzyma się w miejscu.

Zobacz także: Skorzystaj z dopłaty do kredytu przy zakupie mieszkania

Bank będzie oczywiście kontrolował przebieg prac. Niektóre instytucje wysyłają swoich pracowników na inspekcję, co powoduje dodatkowe koszty. Inspekcja może kosztować niekiedy nawet 300 zł. Czasami jednak wystarczy przedstawić aktualne zdjęcia i dziennik budowy. Często nie trzeba też dostarczać faktur za poszczególne towary czy usługi, a zamiast tego należy złożyć w banku powykonawczy kosztorys lub zdjęcia i kopię dziennika budowy. Jeśli bank żąda faktur, najczęściej nie muszą one pokrywać 100 proc. wartości transzy, a np. połowę.

Dodatkowe ryzyko, związane z kredytem wypłacanym w transzach, ponoszą osoby zadłużające się w obcej walucie. Przez wahania kursów walut może bowiem zdarzyć się tak, że wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana. A wszystko przez to, że w kredycie denominowanym klient pożycza od banku kwotę w danej walucie. W umowie kredytowej wpisane jest np. 100 tys. euro i właśnie tyle zostanie wypłacone, bez względu na aktualny kurs waluty. Jeśli pomiędzy datą podpisania umowy a datą wypłaty danej transzy kredytu dojdzie do umocnienia złotego i kurs waluty obcej spadnie, wtedy wypłacona w złotych kwota będzie niższa niż wnioskowana, a brakującą część trzeba będzie wyłożyć z własnej kieszeni.

W kredycie indeksowanym przelicza się inaczej. W umowie kredytowej kwota wyrażona jest w złotych oraz w walucie obcej, ale opatrzona zapisem, że w dniu uruchomienia kredytu ta w walucie obcej może być inna. Ostateczna kwota kredytu musi pokryć rzeczywiste zapotrzebowanie klienta. Na szczęście przy kredytach na budowę domu wiele banków zabezpiecza interesy klienta.

Analizując oferty kredytów warto też zwrócić uwagę na tzw. kredytowanie naprzemienne. Chodzi o możliwość wniesienia wkładu własnego w dalszym etapie inwestycji, a nie na samym początku, jeszcze przed wypłatą środków przez bank. Trzeba pamiętać, że nie wszystkie banki oferują taką opcję.

Ważnym parametrem kredytu dla osób budujących dom jest tzw. karencja w spłacie kredytu. Na czas budowy i wypłaty transz zawieszona zostaje spłata części kapitałowej i klient pokrywa same odsetki. Zwykle karencja trwa dwa lata, ale może trwać rok dłużej, a nawet aż pięć lat. Warto jednak pamiętać, że zawieszona zostaje tylko część kapitałowa raty, zatem zapłacimy mniej, a nie w ogóle.

Warunki cenowe (marże i prowizje) kredytów na budowę domu są podobne do kredytów na mieszkanie. Gdy budujemy dom także możemy otrzymać pożyczkę na 100 proc. wartości inwestycji, a nawet nieco więcej – na pokrycie kosztów około kredytowych. W większości banków uda się skredytować zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Często bank wymaga jedynie pozwolenia na budowę. Może nim dysponować sprzedający działkę. Czasami pojawiają się dodatkowe warunki. Może być tak, że kredyt na całość budowy otrzymamy tylko wówczas, gdy mamy już podpisaną umowę z generalnym wykonawcą. W pozostałych przypadkach warunkiem otrzymania kredytu jest 30-proc. zaawansowanie budowy.

Zobacz także: Czy nowa Rekomendacja KNF ograniczy „złe kredyty”?

Zasadniczym problemem przy budowie domu jest poprawne oszacowanie kosztów budowy przed jej rozpoczęciem. Szczególnie w czasach dużych wahań cen towarów i robocizny sprawiało to klientom wiele problemów, teraz rynek jest stabilniejszy i łatwiej o wiarygodną wycenę.