Jakie mieszkanie można kupić za Bezpieczny Kredyt 2%? Czy można połączyć kredyt 2% z kredytem bez wkładu własnego? Limity cen mieszkań

• Bezpieczny kredyt 2% - od kiedy, jakie mieszkanie?
• Mieszkania do 800 tys. złotych dostępne bez problemu
• Programy mieszkaniowe Bezpieczny Kredyt 2% i kredyt bez wkładu własnego można połączyć
• Tani kredyt bez wkładu trudny do zdobycia w Warszawie, Szczecinie i Krakowie

Bezpieczny kredyt 2% - od kiedy, jakie mieszkanie?

Na niewiele ponad miesiąc przed startem programu „Bezpieczny kredyt 2%” nie brakuje mieszkań, które będzie można z jego pomocą kupić. Nawet w Warszawie ponad połowa ofert może zmieścić się w limicie. Są również miasta, gdzie do programu kwalifikują się niemal wszystkie mieszkania. W tzw. „Polsce powiatowej” jest to standard. 

Wszystko wskazuje na to, że zgodnie z obietnicami - w lipcu 2023 roku - wystartuje rządowy program taniego kredytu dla osób kupujących pierwsze mieszkanie („Bezpieczny Kredyt 2%”). W ramach tego rozwiązania udzielanych ma być po 30-40 tysięcy preferencyjnych kredytów rocznie. Liczba ta z uwagi na odroczone zakupy mieszkań i niezaspokojony popyt w gronie młodych Polaków może być niedoszacowana.

Mieszkania do 800 tys. złotych dostępne bez problemu

Warto przypomnieć, że w ramach programu single będą mogli pożyczyć nie więcej niż 500 tysięcy złotych. W przypadku rodzin i osób samotnie wychowujących dzieci maksymalną kwotą kredytu będzie 600 tysięcy. Do tego kredytobiorca będzie mógł dodać posiadaną gotówkę w kwocie do 200 tysięcy złotych. 

Już nawet osoby, które na zakup mieszkania chciałyby wydać do 500 tysięcy złotych (np. 450 tysięcy preferencyjnego kredytu plus 50 tysięcy wkładu własnego) w większości miast wojewódzkich będą miały przyzwoity wybór. Co prawda w Warszawie mieszkania z ceną do pół miliona stanowią tylko 13% aktualnej oferty, ale w Krakowie „załapuje się” już co piąte lokum, a we Wrocławiu czy Gdańsku już niemal 30% mieszkań wystawionych dziś na sprzedaż. Średnia dostępność dla wszystkich miast wojewódzkich to 60%. Wynik ten wyraźnie podciągają takie miasta jak Gorzów Wielkopolski, Zielona Góra, Bydgoszcz czy Toruń, gdzie tylko relatywnie niewielka część lokali wyceniona jest przez właścicieli czy deweloperów na ponad pół miliona złotych. 

Udział mieszkań, które będzie można kupić w ramach programu „Bezpieczny kredyt 2%”
Miasto	Udział ofert z ceną do
	500 tys. złotych	600 tys. złotych	700 tys. złotych	800 tys. złotych
Warszawa	13%	29%	46%	59%
Rzeszów	65%	82%	90%	93%
Szczecin	50%	73%	82%	90%
Gorzów Wielkopolski	84%	93%	97%	97%
Zielona Góra	72%	90%	94%	97%
Wrocław	28%	51%	68%	78%
Poznań	41%	64%	81%	89%
Opole	64%	82%	90%	95%
Katowice	49%	64%	76%	86%
Łódź	69%	84%	91%	94%
Bydgoszcz	78%	90%	95%	97%
Toruń	77%	90%	95%	97%
Kraków	20%	39%	56%	68%
Kielce	65%	81%	88%	93%
Olsztyn	61%	78%	88%	93%
Białystok	70%	88%	94%	96%
Lublin	60%	80%	90%	94%
Gdańsk	29%	49%	63%	72%
Szacunki HREIT na podstawie danych otodom.pl i Unirepo.pl

Programy mieszkaniowe Bezpieczny Kredyt 2% i kredyt bez wkładu własnego można połączyć

Warto przypomnieć, że co do zasady w przypadku preferencyjnego kredytu nie będą obowiązywały limity ceny metra kwadratowego kupowanego mieszkania. Będziemy więc mogli posiadany budżet wydać na co chcemy. 

Inaczej będzie jednak w przypadku połączenia „Bezpiecznego kredytu 2%” z wcześniej uruchomionym programem kredytów bez wkładu własnego. To drugie rozwiązanie przewiduje bowiem z góry określone maksymalne kwoty, które możemy wydać na metr kwadratowy. Stawki te zależą od lokalizacji nieruchomości oraz tego, czy nieruchomość pochodzi od dewelopera, czy od prywatnego właściciela. Aktualne limity dostępne są na stronie BGK. 

Tani kredyt bez wkładu trudny do zdobycia w Warszawie, Szczecinie i Krakowie

Jak szeroka byłaby oferta mieszkań dla osób, które chciałyby połączyć tani kredyt (2%) z kredytem bez wkładu własnego? W szczególnie niekorzystnym położeniu mogą być potencjalni nabywcy w Warszawie, Szczecinie czy Krakowie. W przypadku tych miast udział mieszkań kwalifikujących się do programu wynosi poniżej 20%. Dotyczy to zarówno mieszkań używanych jak i nowych. Choć w ostatnim czasie limity cen metra kwadratowego zostały mocno podniesione, to i tak nie odzwierciedlają one stawek faktycznie płaconych za mieszkania we wspomnianych lokalizacjach. Dotyczy to zwłaszcza Szczecina, gdzie maksymalne kwoty przewidziane w programie wynoszą 6,3 tys. złotych za metr kw. na rynku wtórnym i 6,8 tys. złotych za metr kw. na rynku pierwotnym. Zgodnie z najnowszymi danymi NBP (I kwartał 2023 roku) średnie ceny transakcyjne mieszkań w stolicy województwa zachodniopomorskiego, to odpowiednio 7,8 tys. złotych i ponad 11,1 tys. złotych za metr kw. Maksymalne stawki kwalifikujące do kredytu bez wkładu własnego nie przystają więc w tym przypadku do cen rynkowych. 

Więcej komfortu przy wyborze mieszkań mieliby natomiast mieszkańcy Wrocławia, Poznania, Białegostoku i Lublina. W tych wojewódzkich stolicach warunki cenowe połączonych programów rządowych spełnia od 30% do 45% aktualnej oferty zarówno z rynku wtórnego jak i pierwotnego. 

W najlepszej sytuacji powinny być jednak osoby, które na tani kredyt bez wkładu własnego będą chciały kupić namieszkanie w Gorzowie Wielkopolskim lub Zielonej Górze. W tych obu miastach kupujący nie będą mieli problemu z wyborem nieruchomości. Zarówno na rynku wtórnym jak i pierwotnym mogą oni wybierać z ponad 80% dostępnych w ofercie lokali. W Zielonej Górze na rynku pierwotnym jedynie 6% mieszkań nie spełnia warunków obu połączonych programów rządowych. 

Warto wiedzieć, że limity cen kwalifikujące do wsparcia wyliczane są na podstawie kosztów budowy mieszkań na danym terenie. O tych co pół roku informują wojewodowie. W myśl aktualnych zapisów ustawy średni koszt budowy z dwóch ostatnich obwieszczeń wojewodów podnoszony jest o 30%, aby ustalić limit kwalifikujący do programu w przypadku zakupu mieszkań używanych. Natomiast jeżeli w grę wchodzą mieszkania nowe, to limit jest wyższy. W tym przypadku średni koszt stworzenia nowego mieszkania podnosi się bowiem o 40%.

Potencjalne limity cen mieszkań kwalifikujące do połączonych programów rządowych („Bezpieczny Kredyt 2%" i kredyt bez wkładu własnego)
Miasto	Rynek wtórny		Rynek pierwotny
	Szacunkowy limit ceny m kw.	Udział ofert spełniających kryteria cenowe	Szacunkowy limit ceny m kw.	Udział ofert spełniających kryteria cenowe
Warszawa	10 980 zł	8%	11 824 zł	12%
Rzeszów	7 883 zł	30%	8 490 zł	39%
Szczecin	6 326 zł	15%	6 813 zł	1%
Gorzów Wielkopolski	9 140 zł	92%	9 843 zł	90%
Zielona Góra	9 140 zł	81%	9 843 zł	94%
Wrocław	10 521 zł	30%	11 330 zł	29%
Poznań	10 132 zł	44%	10 911 zł	33%
Opole	8 198 zł	57%	8 828 zł	24%
Katowice	8 388 zł	57%	9 034 zł	18%
Łódź	7 041 zł	45%	7 582 zł	6%
Bydgoszcz	8 665 zł	77%	9 332 zł	65%
Toruń	8 129 zł	61%	8 754 zł	19%
Kraków	9 493 zł	8%	10 223 zł	9%
Kielce	7 457 zł	42%	8 031 zł	18%
Olsztyn	10 061 zł	81%	10 835 zł	45%
Białystok	8 116 zł	44%	8 740 zł	41%
Lublin	8 116 zł	35%	8 740 zł	34%
Gdańsk	9 816 zł	14%	10 571 zł	28%
Szacunki HREIT na podstawie danych z urzędów Marszałkowskich oraz portali ogłoszeniowych (otodom.pl, dom.gratka.pl, morizon.pl). Mnożnik dla mieszkań nowych 1,4, a dla mieszkań używanych 1,3.

Oskar Sękowski, Bartosz Turek, HREIT