Sprzedający mieszkania w końcu spuszczają z ceny? Co wynika z analizy rynku wtórnego w grudniu

• W grudniu taniej tylko w Poznaniu i na Śląsku
• Stabilne ceny ofertowe: co z chętnymi do kupna używanych mieszkań
• Ceny mieszkań we Wrocławiu idą śladem warszawskich, krakowskich i z Trójmiasta

– Jeśli wierzyć pośrednikom w obrocie nieruchomościami sprzedający mieszkania na rynku wtórnym zaczęli spuszczać z tonu. Jednak wyraźnych obniżek cen ofertowych wciąż nie widać – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.

W grudniu taniej tylko w Poznaniu i na Śląsku

Grudzień był kolejnym miesiącem stabilizacji średniej ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście i Łodzi. W Poznaniu i miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia poszła w dół już drugi miesiąc z rzędu – wynika z danych portalu GetHome.pl.
Z danych tego portalu wynika, że w grudniu średnia cena metra kwadratowego używanych mieszkań spadła tylko w dwóch metropoliach - o 2% w Poznaniu (ok. 11,6 tys. zł/m kw.) i o 1% w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii (8,8 tys. zł/m kw.).

Nie zmieniła się ona natomiast w Warszawie (ok. 18,3 tys. zł/m kw.), Krakowie (17,5 tys. zł/m kw.), Wrocławiu (14,5 tys. zł/m kw.), Trójmieście (15,8 tys. zł/m kw.) i Łodzi (8,6 tys. zł/m kw.).
Warto zwrócić uwagę, że grudzień był tradycyjnie okresem spowolnienia na rynku wtórnym. Sprzedający wprowadzają w tym okresie mniej mieszkań do sprzedaży, co skutkuje spadkiem ich liczby w ofercie.
Jak wynika z danych przeszukiwarki portali nieruchomości Adradar – w stolicy skurczyła się ona z 20 tys. do 17,9 tys., czyli aż o 11%. Adradar podaje, że w grudniu liczba unikalnych ofert mieszkań na rynku wtórnym spadła także w Krakowie (do 9,4 tys. lokali), Wrocławiu (10,5 tys.), Trójmieście (8,8 tys.), Łodzi (5,2 tys.), Poznaniu (3,8 tys.) i Katowicach (2,2 tys.).

Stabilne ceny ofertowe: co z chętnymi do kupna używanych mieszkań

Z danych przeszukiwarki wynika, że pod koniec grudnia w całym kraju było zamieszczonych ok. 149 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań, czyli o 6% mniej niż w listopadzie (158 tys.). Jednak w porównaniu z grudniem ubiegłego roku ich liczba wciąż jest większa (+21%).

Co ważne, w grudniu z rynku wtórnego wycofano ok. 33 tys. ofert, czyli o 2% więcej niż miesiąc wcześniej. Czy może to świadczyć o delikatnym wzroście popytu na mieszkania z drugiej ręki? Nie da się tego jednoznacznie stwierdzić, bo część lokali sprzedający mogli po prostu wycofać ze względu na brak chętnych. Z drugiej strony, na rynku wtórnym pojawiło się 24 tys. mieszkań, czyli aż o 27% mniej niż miesiąc wcześniej.

– Warto zauważyć, że był to drugi z rzędu miesiąc, w którym skurczyła się aktywność sprzedających. Być może wielu z nich postanowiło wstrzymać się do czasu aż poprawi się dostępność kredytów hipotecznych – komentuje Marek Wielgo.

Dodaje, że na skutek gwałtownego wzrostu oferty lokali deweloperskich, sprzedający używane mieszkania musieli poskromić swoje oczekiwania. W 2024 r. tylko w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki wzrosła bardziej niż lokali dostępnych w ofercie firm deweloperskich. Wiązało się to jednak nie tyle z samymi podwyżkami, co z dość gwałtowną zmianą struktury cenowej mieszkań na rynku wtórnym. W 2024 r. z 5% do 19% zwiększył się w tej metropolii udział nowych mieszkań z ceną powyżej 12 tys. zł za metr kwadratowy, a równocześnie z 64% do 54% skurczył się odsetek lokali, których ceny nie przekraczają 9 tys. zł za metr.  Z kolei w Warszawie średnia na rynku wtórnym i na rynku pierwotnym wzrosła o tyle samo (+5%). W pozostałych bardziej podrożały nowe mieszkania.

Ceny mieszkań we Wrocławiu idą śladem warszawskich, krakowskich i z Trójmiasta

Zupełnie inni są natomiast liderzy ubiegłorocznych podwyżek. Na rynku pierwotnym jest nim Wrocław, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła o 12%, zaś na rynku wtórnym - Górnośląsko-Zagłębiowska Metropolia z identyczną podwyżką.
Wrocław znalazł się na drugim stopniu podium – dostępne w ofercie używane mieszkania  podrożały w tym mieście  średnio o 8%. Na trzecim miejscu, z 6% wzrostem ceny metra kwadratowego uplasowała się Łódź. Z kolei we wspomnianej już wcześniej Warszawie,  a także w Krakowie i  Trójmieście mieszkania z drugiej ręki podrożały średnio o ok. 5%. Najmniej, bo tylko o 3%, wzrosła średnia cena metra kwadratowego na rynku wtórnym z Poznaniu.

Warto zwrócić uwagę, że ceny mieszkań z drugiej ręki w Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Łodzi wciąż są jednymi z najtańszych spośród wszystkich metropolii.
Wynika to z tego, że w ofercie wysoki udział mają tam mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Wciąż tylko w dwóch metropoliach – w Warszawie i Krakowie – średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest wyższa niż na rynku pierwotnym.