REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Ceny mieszkań w większość miast wciąż rosną. Nabrzmiewa także wysokość rat za kredyt hipoteczny - i to drastycznie

Subskrybuj nas na Youtube
Dołącz do ekspertów Dołącz do grona ekspertów
Expander
Ceny mieszkań w marcu 2022 r.
Ceny mieszkań w marcu 2022 r.
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

W marcu 2022 r. mieszkania zdrożały w 11 z 17 miast, staniały zaś w 6. Za to znacząco spadła dostępność kredytów hipotecznych, a mocno zwiększyła się wysokość rat.

Czynniki wpływające na ceny mieszkań

Za nami pełny miesiąc w warunkach wojny na Ukrainie. Obawy z nią związane mają niewątpliwy wpływ na sytuację na rynku nieruchomości. Inne istotne czynniki, to napływ ponad 2 mln imigrantów spowodowany wojną w Ukrainie, najwyższa od 22 lat inflacja (10,9% r/r w marcu), siódma z kolei podwyżka stóp procentowych oraz wejście w życie rekomendacji KNF, która drastycznie obniżyła dostępność kredytów hipotecznych.

REKLAMA

Wrosła liczba aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań. Ceny bez znaczących spadków

Pierwsza z zaobserwowanych zmian na rynku, to znaczący wzrost liczby ogłoszeń sprzedaży mieszkań. W marcu odnotowano 106 925 aktywnych ogłoszeń sprzedaży mieszkań, z czego 42 556 to oferty nowo dodane - wynika z raportu Raport Expandera i Rentier.io pt. "Ceny mieszkań, kwiecień 2022". Tych nowych było aż o 53% więcej niż w grudniu 2021 r., kiedy zakończył się trend spadkowy obserwowany w drugiej połowie ubiegłego roku. Należy jednak dodać, że marcowa liczba ogłoszeń nie jest jeszcze „niebezpiecznie” wysoka. Dla przykładu w marcu 2021 r. aktywnych ogłoszeń było 135 848, a więc jeszcze więcej niż obecnie. Warto jednak obserwować ten wskaźnik, ponieważ pozwala zaobserwować problemy na rynku dużo szybciej niż poziom cen, który jest obniżany dopiero po kilku miesiącach bezskutecznych prób sprzedaży.

Rosnąca liczba ogłoszeń sprzedaży nie powoduje na razie znaczących spadków cen. Wśród 17 badanych przez nas miast w sześciu odnotowaliśmy stawki niższe niż przed miesiącem, a w 11 ceny wciąż rosły. Spadki w większości są minimalne. Jedyne warto odnotowania to -3,5% w Gdyni i -2,4% w Poznaniu. Z kolei aż w 11 miastach odnotowaliśmy ceny na rekordowo wysokich poziomach. Dla przykładu w Warszawie po raz pierwszy przebity został poziom 13 000 zł za m2, a w Gdańsku 11 000 zł za m2. Warto też dodać, że w porównaniu do poziomu przed rokiem stawki są przeciętnie o 16% wyższe. W tym zakresie liderem jest tu Białystok, gdzie przeciętna cena m2 wzrosła aż o 28% (z 6 742 zł do 8 662 zł).

Dalszy ciąg materiału pod wideo

Ceny mieszkań w marcu 2022 r.

Ceny mieszkań w marcu 2022

Expander i Rentier.io

Dostępna kwota kredytu hipotecznego na zakup mieszkania spadła o połowę

Na rynku kredytów hipotecznych najważniejszym wydarzeniem jest natomiast wejście w życie nowej rekomendacji KNF oraz siódma z kolei podwyżka stóp procentowych. Połączenie tych dwóch elementów bardzo mocno obniżyło dostępność kredytów hipotecznych. To spowodowało, że wciągu zaledwie miesiąca zdolność kredytowa spadła o około jedną czwartą. Natomiast w porównaniu z wrześniem 2021 r., czyli okresem przed podwyżkami stóp procentowych, w wielu przypadkach dostępna kwota kredytu jest o około połowę niższa.

Jednym z wymogów nowej rekomendacji KNF jest to, że najpóźniej od kwietnia banki musiały zacząć przyjmować realne koszty życia, służące do wyliczenia dostępnej kwoty kredytu. To spowodowało, że ogromnie spadła zdolność kredytowa rodzin z dziećmi.

Przykład: małżeństwo z dwójką dzieci i dochodem 6000 zł netto we wrześniu 2021 r. mogło dostać średnio kwotę kredytu mieszkaniowego w wysokości 315 tys. zł. Miesiąc temu było to już tylko 197 tys. zł, a obecnie zaledwie 136 tys. zł. Najbardziej rażąca zmiana dla takiej rodziny nastąpiła w ING Banku Śląskim. We wrześniu 2021 r. było gotów przyznać takiej rodzinie 315 tys. zł, a obecnie już tylko 78 tys. zł. Taka kwota nie pozwoli na zakup mieszkania w żadnym z większych miast. To samo małżeństwo, tylko bez dzieci, otrzyma średnio 311 tys. zł, czyli ponad 2-krotnie więcej niż w przypadku posiadania dwójki dzieci.

Dostępna kwota kredytu dla pary z dochodem 6000 zł netto

Expander i Rentier.io

Ile wynosi średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego przy 10% wkładu własnego?

Kolejnym ważnym wydarzeniem jest to, że po kwietniowej podwyżce stóp procentowych wyraźnie podskoczyły stawki WIBOR. Obecnie (dane z 12 kwietnia) stawka 3-miesięczna wynosi 5,43%, a 6-miesięczna aż 5,73%. Gdy banki uwzględnią ich poziom, to średnie oprocentowanie (zmienne) kredytów hipotecznych z najniższym (10%) wkładem własnym wyniesie aż 8,04%. Tak wysoki poziom obserwowaliśmy po raz ostatni w 2009 r. Natomiast dla kredytów z wysokim (20%) wkładem średnie oprocentowanie wyniesie 7,51%.

Warto dodać, że oprocentowanie kredytów rosłoby jeszcze szybciej, gdyby nie wprowadzane przez banki obniżki marż. Szczególnie warto zwrócić uwagę, na to co w kwietniu zrobił PKO BP, który jest liderem rynku. Dla kredytów hipotecznych z wkładem własnym przekraczającym 20% już kilkukrotnie obniżył marżę, która obecnie wynosi tylko 1,64% (z 1,99% we wrześniu 2021 r.). Jest to o tyle istotne, że działania PKO BP mogą wymusić obniżki również w innych bankach i przeciętna marża może niedługo spaść w okolice 1,6%-1,7%. Po raz ostatni z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w 2015 r. Obecnie średnia marża dla takich kredytów wynosi 1,95%, a przed podwyżkami stóp, czyli we wrześniu 2021 r. było to 2,21%.

Obniżane są również marże kredytów mieszkaniowych z najniższym (10%) wkładem własnym. Średnia spadła z 2,87% we wrześniu do 2,46% obecnie. Tu również dużą zasługę w tym spadku ma PKO BP, w którym marża spadła z 3,08% do 2,26%. Także w tym przypadku wydaje się prawdopodobne, że średnia nadal będzie spadała w miarę jak inne banki będą dostosowywały swoje oferty do tego co zrobił PKO BP.

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym

Zestawienie kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym

Expander i Rentier.io

Wraz z podwyżkami stóp procentowych i rosnącymi stawkami WIBOR coraz banki oferują coraz wyższe poziomy oprocentowania stałego. Dla przykładu przy wysokim (20%) wkładzie własnym średni poziom oferowanego oprocentowania stałego wynosi 7,46%. W momencie prowadzenia naszego badania (7-11 kwietnia) najniższe oprocentowania stałe ofertowały PKO Bank (6,98%) i Santander (6,99%). W pozostałych przypadkach oprocentowanie przekraczało 7%, a Alior Banku było to aż 8,62%, ale tutaj trzeba zaznaczyć, że jest to oferta z niezmienną ratą na okres aż 7 lat, a nie 5 lat w pozostałych prezentowanych ofertach.

Oprocentowanie stałe przy wkładzie własnym 20%

Oprocentowanie stałe przy wkładzie własnym 20%

Expander i Rentier.io

Na koniec pokażemy jeszcze jedną ciekawostkę. Porównaliśmy sytuację osób kupujących mieszkanie teraz i tych, którzy robili to tuż przed pandemią, czyli w lutym 2020 r. Przypomnijmy, że w tym czasie sporo mówiło się o zjawisku takim jak bańka na rynku nieruchomości i o cenach, które są już na tyle wysokie, że ograniczają dostępność mieszkań. Przyjmujemy, że para chce kupić mieszkanie o powierzchni 50 m2 i która posiada 10% wkładu własnego i chce zaciągnąć kredyt na 25 lat.

Jak zmieniła się rata kredytu na mieszkanie 50 m2

Obecnie mamy zarówno wysokie ceny mieszkań jak i coraz droższe kredyty hipoteczne. Od wspomnianego lutego 2020 r. ceny podskoczyły przeciętnie aż o 25%. Dodatkowo oprocentowanie kredytów z najniższym (10%) wkładem własnym wzrosło z 4,25% do 8,04%. Splot tych dwóch czynników powoduje, że osoby kupujące obecnie mieszkanie o powierzchni 50 m2 muszą płacić ratę nawet 2-krotnie wyższą niż lutym 2020 r. Miastami, w których raty wzrosły najbardziej są Sosnowiec (+111%), Białystok (+98%) i Szczecin (+97%). W tym pierwszym rata wzrosła z 993 zł do 2 091 zł. Z kolei największa różnica w ujęciu wartościowym (wzrost aż o 1 951 zł) dotyczy Warszawy, gdzie rata wzrosła z 2 607 zł do 4 559 zł.

Wśród analizowanych przez nas miast najmniejsze wzrosty rat pojawiły się w Katowicach (+60%), Bydgoszczy (+65%) i Częstochowie (+67%). Wzrost o 60% trudno jednak nazwać małym.

Jak zmieniła się <a class=rata kredytu na mieszkanie 50 m2"/>

Expander i Rentier.io

Jeśli do powyższego dodamy znaczący spadek zdolności kredytowej, to uzyskamy niezbyt optymistyczny obraz sytuacji. Naszym zdaniem rynek czeka przynajmniej rok zdecydowanego spowolnienia sprzedaży W dłużnym okresie sytuacja wygląda bardziej optymistycznie. Mamy napływ ponad 2 mln imigrantów z Ukrainy, z których część zostanie w Polsce. Obecnie generują oni ogromny popyt na rynku najmu. To podbija stawki i poprawia opłacalność inwestycji w mieszkania na wynajem, co w pewnym momencie może przywrócić popyt inwestycyjny. W dłuższym terminie ta sytuacja przełoży się zapewne na zakupy mieszkań przez Ukraińców, którzy będą wiązali swoją przyszłość z naszym krajem.

Metodologia raportu

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy 42 556 nowo dodanych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w internecie od 1 do 31 marca 2022 r. Wartości są publikowane tylko dla rynków, na których liczba ogłoszeń przekracza 100. Aby porównanie ofert kredytowych nie wprowadzało w błąd, to do wyliczenia oprocentowania każdego z banków zastosowano stawki WIBOR 3M i WIBOR 6M z tego samego dnia, czyli dnia 12 kwietnia 2022 r.

Rentier.io
Zapisz się na newsletter
Szukasz mieszkania, budujesz dom, remontujesz? Chcesz wiedzieć jak pielęgnować ogród albo jak oszczędnie ogrzewać swoją nieruchomość? Zapisz się na nasz newsletter i zyskaj dostęp do praktycznych wskazówek oraz najnowszych ofert na rynku!
Zaznacz wymagane zgody
loading
Zapisując się na newsletter wyrażasz zgodę na otrzymywanie treści reklam również podmiotów trzecich
Administratorem danych osobowych jest INFOR PL S.A. Dane są przetwarzane w celu wysyłki newslettera. Po więcej informacji kliknij tutaj.
success

Potwierdź zapis

Sprawdź maila, żeby potwierdzić swój zapis na newsletter. Jeśli nie widzisz wiadomości, sprawdź folder SPAM w swojej skrzynce.

failure

Coś poszło nie tak

Źródło: Expander

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:
Autopromocja

REKLAMA

QR Code

REKLAMA

Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
To już pewne: ceny mieszkań mają być jawne. Jak nowe przepisy wpłyną na rynek nieruchomości

Rynek nieruchomości nie ma nic przeciwko jawności cen mieszkań, ale ustawa musi być dobrze przygotowana, apelują deweloperzy do legislatorów. Czy ta rewolucja cenowa zmieni coś zasadniczo na rynku nieruchomości?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy?

Jak program Pierwsze klucze wpłynie na rynek mieszkaniowy? Jaką skalę mogą mieć realizowane inwestycje? Sondę opracował serwis nieruchomości dompress.pl.

Bloki z wielkiej płyty: tak powstawały nowe mieszkania w drugiej połowie dwudziestego wieku w Polsce

Budownictwo wielkopłytowe jest powszechnie kojarzone z gierkowską dekadą. Trzeba jednak pamiętać, że bloki z wielkiej płyty powstawały już wcześniej. Nie Gierek, lecz Gomułka był ojcem wielkiej płyty?

Teraz sprzedają się tylko tanie mieszkania: prawda czy stereotyp

Czy rzeczywiście tańsze mieszkania wyprzedają się “na pniu”? Analiza rynku nieruchomości pokazuje, że tak, choć nie zawsze – we Wrocławiu np. najszybciej znikają lokale ze średniej półki cenowej. Na pewno jednak niższa cena jest okolicznością ułatwiającą sprzedaż.

REKLAMA

Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii: dla siebie i w celach inwestycyjnych

Polacy nie rezygnują z hiszpańskiego słońca ani z potencjalnych zysków. Mimo zmiennych warunków gospodarczych, inwestycje w apartamenty na Półwyspie Iberyjskim nadal cieszą się dużą popularnością. Mieszkanie w Hiszpanii to dobre rozwiązanie na drugi dom lub opłacalną inwestycję.

Tańsze mieszkania znikają z rynku szybciej niż droższe. Ale nie zawsze

Czy tańsze mieszkania to te, które schodzą najszybciej? Teoretycznie tak, ale analiza rynku pokazuje, że np. we Wrocławiu w pierwszej kolejności sprzedają się mieszkania ze średniej półki cenowej. Co wpływa na temp sprzedaży i od czego zależą odstępstwa od reguły?

Nowość na rynku nowych mieszkań. Teraz deweloper sam dołoży się do odsetek od kredytu hipotecznego, ile?

Deweloper obniży oprocentowanie kredytu hipotecznego o 2%. Trust Investment ruszył z własnym programem mieszkaniowym. Nowa propozycja na rynku nowych mieszkań. Czy inne firmy deweloperskie pójdą tym śladem?

Rynek używanych mieszkań: ceny ofertowe w końcu niższe niż przed rokiem

W Warszawie średnia cena metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym jest już o 4% niższa niż przed rokiem, a w Krakowie – o 3%. Nie tylko w stolicy i Krakowie, ale też we Wrocławiu, Trójmieście i Poznaniu kwiecień był kolejnym miesiącem, który upłynął pod znakiem stabilizacji lub spadku średniej ceny metra kwadratowego.

REKLAMA

Teraz drugi dom nie na Mazurach, ale w Hiszpanii. Polacy aktywni na iberyjskich rynkach nieruchomości

Półwysep Iberyjski to drugi, a coraz częściej pierwszy dom dla naszych rodaków. Hiszpański rekord: Polacy kupili niemal 12,5 tys. nieruchomości. Prze dekady marzeniem była dacza a jeszcze lepiej - całoroczny dom na Mazurach. Teraz trend wyznacza kierunek na południe Europy.

Co trzeba zrobić, aby usprawnić budowę mieszkań? [SONDA]

Które obszary prawa warto uprościć, by przyspieszyć budowę mieszkań? Jakie zmiany przepisów mogłyby pobudzić inwestycje w sektorze mieszkaniowym? Odpowiadają deweloperzy. Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

REKLAMA