Spory sąsiadów o zalaną działkę. Gmina może nakazać rozbiórkę, nawet gdy szkoda dopiero wystąpi

• Stosunki wodne bywają źródłem sporów sąsiedzkich
• Czy szkoda musi być realna?
• Szkody, które mogą wystąpić w przyszłości

Stosunki wodne bywają źródłem sporów sąsiedzkich

Katalog sytuacji, które w praktyce mogą stać się źródłem wieloletniego sporu między sąsiadami ma nie tylko imponujące rozmiary, ale też prawdopodobnie nigdy nie stanie się zbiorem zamkniętych. O czym słyszymy najczęściej? Powodem niezgody bywają ogrodzenia – przesunięte na działkę sąsiada, za wysokie, za niskie, w nieodpowiednim kolorze. Są nimi również zwierzęta – szczekające i robiące podkopy psy, koty, które nie znają granic, a także piejące rano koguty. Również tuje rosnące przy granicy działki bywają za wysokie, dzieci zachowują się w ogrodzie zbyt głośno, a organizowane przez sąsiada spotkania rodzinne, szczególnie te przy grillu, zakłócają ciszę. Wśród problemów o niezmiernie istotnym znaczeniu znajdują się również te związane z gospodarką wodną. Nie są bowiem rzadkością przypadki, w których działania sąsiada zmieniają stosunki wodne, a tym samym szkodzą sąsiadom, np. poprzez zalewanie ich działek. Powstałe na tym tle spory bywają trudne do rozstrzygnięcia, choćby ze względu na niezbędną tu specjalistyczną wiedzę. Nie dziwi więc to, że często są kierowane do gmin, które mają nie tylko prawo, ale i obowiązek reagowania na takie sytuacje i mogą nakazać usunięcie szkód wywołanych zmianą stosunków wodnych. Praktyka jednak pokazuje, że w wielu przypadkach sprawy nie udaje się załatwić na tym szczeblu, a ostatecznie trafia ona do sądu administracyjnego. a w dalszej kolejności do sądów administracyjnych.

Czy szkoda musi być realna?

Tak było na przykład w sprawie, w której Wojewódzki Sąd Administracyjny w Krakowie wydał wyrok z 26 marca 2026 r. (sygn. akt II SA/Kr 207/26).

W tym przypadku wójt gminy wydał decyzję, w której nakazał właścicielowi działki przywrócenie stanu poprzedniego wzdłuż jednej z jej granic i wykonać studnię chłonną, do której będzie odprowadzał wody z rowu. U podstaw decyzji leżała przeprowadzona wizja w terenie, a także wydana przez biegłego opinia. Właściciel działki nie zamierzał jednak wykonać tej decyzji, a sprawa nabrała dalszego biegu.
Samorządowe Kolegium Odwoławcze uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji. W uzasadnieniu wskazano, że istotną okolicznością w sprawie, którą organ I instancji powinien wziąć pod uwagę jest fakt, że odpowiedzialność oparta na przepisie wprowadzającym zakaz zmiany stanu wody i jej odprowadzania występuje przy wypełnieniu wszystkich trzech niezbędnych przesłanek: zmiana stanu wody na gruncie pozwanego, szkoda na gruncie wnioskodawcy oraz związek przyczynowy pomiędzy tymi zdarzeniami. Jedną z przesłanek jest zatem wystąpienie szkody na nieruchomości podmiotu domagającego się zastosowania odpowiedniej sankcji. Szkoda ta powinna być udowodniona i powinna być realną, wymierną szkodą. Z materiałów zawartych w aktach sprawy nie wynikało ustalenie konkretnej szkody, która wystąpiła.

Szkody, które mogą wystąpić w przyszłości

W toku dalszego postępowania, we wspomnianym już wyroku WSA w Krakowie nie podzielił stanowiska SKO i wskazał, że w postępowaniu o naruszenie stosunków wodnych, powinnością organu jest ustalenie w oparciu o materiał dowodowy (przede wszystkim opinię rzeczoznawcy), czy doszło zmiany kierunku i natężenia odpływu znajdujących się na gruncie wód opadowych lub roztopowych oraz kierunku odpływu wód ze źródeł. Jeżeli odpowiedź jest pozytywna, organ winien jednoznacznie ustalić, kto i kiedy zmiany tej dokonał, na czym zmiana ta polegała, jaki był stan wód przed dokonaniem zmiany i jaki po jej dokonaniu, oraz jak zmiana wpłynęła na stosunki wodne w terenie, a przede wszystkim czy wpływ ten jest szkodliwy dla terenów sąsiednich tj. czy powoduje lub może powodować powstanie szkody na gruncie lub gruntach, nie należących do sprawcy naruszenia. Dla przypisania odpowiedzialności za zmianę stosunków wodnych niezbędne jest ustalenie związku przyczynowego między działaniem (naruszeniem stosunków wodnych) a szkodą

W analizowanej sprawie działania organu oceniono jako wystarczające do orzeczenia w sprawie naruszenia stosunków wodnych. Ustalono bowiem stan początkowy nieruchomości, na której dokonano robót skutkujących naruszeniem stosunków wodnych, które w przyszłości przy opadach o średnim i dużym natężeniu będą negatywnie wpływać na działkę sąsiednią. Organ poczynił też ustalenia w zakresie dotyczącym urządzeń zapobiegnie tym szkodom jaki należy wykonać. Sąd przypomniał również, że w orzecznictwie wyraźnie występuje pogląd prawny, że szkody jakie wystąpić mogą w przyszłości na skutek naruszenia stosunków wodnych, także stanowią podstawę do orzekania w omawianym zakresie.