Uciążliwy sąsiad? Kiedy możliwa jest licytacja jego nieruchomości?

• Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej w ściśle określonych przypadkach
• Regulacje prawne, które mogą mieć zastosowanie do uciążliwego sąsiada
• Stanowisko zaprezentowane przez skład orzekający SN
• Podsumowanie

Uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej w ściśle określonych przypadkach

Wspólnota mieszkaniowa może dążyć w trybie procesu do tego, aby lokal takiego sąsiada został w drodze licytacji sprzedany. Do takich okoliczności zaliczamy:

• długotrwałe zaleganie z zapłatą należnych od niego opłat;

lub 

• wykraczanie przez sąsiada w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu;

lub

• gdy sąsiad swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym.

Regulacje prawne, które mogą mieć zastosowanie do uciążliwego sąsiada

W tym miejscu należy wyjaśnić, że zgodnie z art. 16 ust. 1 ustawy – jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Jest to tzw. przymusowa sprzedaż lokalu mieszkalnego.

Stanowisko zaprezentowane przez skład orzekający SN

Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 6 listopada 2013 r., sygn. akt: IV CSK 132/13 należy wskazać, że „Uprawnienie przewidziane w art. 16 ust. 1 u.w.l. jest przykładem najdalej idącej ingerencji wspólnoty mieszkaniowej w prawo własności lokalu. Stąd konieczność wykazania przez zarząd wspólnoty lub zarządcę ciężaru gatunkowego przewinienia i jego konsekwencji (ciężar dowodu ciąży na wspólnocie zgodnie z art. 6 k.c.) oraz ocena zasadności domagania się licytacyjnej sprzedaży lokalu w indywidualnych okolicznościach sytuacji faktycznej pozwanego (art. 5 k.c.). Nawet jeśli została spełniona przesłanka nadmiernie uciążliwego korzystania z innych lokali, sąd ma możliwość zastosowania instytucji nadużycia prawa podmiotowego przez wspólnotę mieszkaniową. Zarówno ta przesłanka, jak i zasadność żądania pozwu w świetle art. 5 k.c. musi być aktualna, co wymaga podkreślenia, w dniu wyrokowania przez sąd (art. 316 k.p.c.).”.

Podsumowanie

Licytacja mieszkania uciążliwego sąsiada jest zatem możliwa, jednakże w praktyce jest to bardzo trudne do przeprowadzenia. Istotnym jest, aby wspólnota mieszkaniowa dysponowała bezspornym materiałem dowodowym w sprawie oraz należycie wykazała, że spełnione zostały wszystkie przesłanki umożliwiające przymusową sprzedaż lokalu mieszkalnego w trybie art. 16 ust. 1 ustawy.

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Infor.pl