Powołanie i odwołanie zarządu wspólnoty mieszkaniowej

„Mała” wspólnota mieszkaniowa

W przypadku, gdy liczba lokali wynosi mniej niż siedem nie jest konieczne powołanie zarządu. Do wspólnoty mieszkaniowej mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące współwłasności, np. do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Określenie sposobu zarządu w umowie

W umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego właściciele lokali mogą określić sposób zarządu nieruchomością wspólną – w tym powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej.  Zmiana ustalonego powyżej sposobu zarządu może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza.

Zobacz: Podział wspólnoty mieszkaniowej

„Duża” wspólnota mieszkaniowa

Jeżeli liczba lokali wynosi więcej niż siedem, ich właściciele są zobowiązani do powołania, w drodze uchwały, zarządu – jednoosobowego lub kilkuosobowego.

Na członka zarządu może zostać powołana wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona.  

Właściciele lokali mogą w każdej chwili, w drodze uchwały, zawiesić w czynnościach lub odwołać poszczególnych członków zarządu.

Główne zadanie zarządu

Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.  

W sytuacji, gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie.  

Ustanowienie zarządcy przymusowego

Ustawa o własności lokali przewiduje przypadki, w których nie powołano zarządu. Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków bądź narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd. Sąd określi zakres uprawnień zarządcy oraz należne mu wynagrodzenie, a gdy ustaną przyczyny jego powołania – odwoła zarządcę.

Zobacz serwis: Wspólnota mieszkaniowa

Niepowołanie zarządu w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu

Gdy w terminie dwóch lat od dnia wyodrębnienia własności pierwszego lokalu w nieruchomości, w której liczba lokali wynosi więcej niż siedem, właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu ani nie powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca nieruchomości, o ile sprawował zarząd nieruchomością w dniu wyodrębnienia własności pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd tą nieruchomością przez okres co najmniej dwóch lat. 

Podstawa prawna

Ustawa z 24.06.1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.)