REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.
Porada Infor.pl

Prawa i obowiązki stron umowy o roboty budowlane

Jędrzej Dokurno
Kancelaria Prawnicza Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy sp.k.

REKLAMA

REKLAMA

Każdy proces budowlany cechuje się dużą złożonością. Wynika to między innymi z roli jaką pełni inwestor. To on odpowiedzialny jest za sprawy organizacyjne jak i podpisywanie umów gwarantujących właściwą realizację zadań.

Obowiązujący stan prawny pozwala na formułowanie wielu koncepcji wykonawstwa, a zatem na różnorodne kształtowanie praw i obowiązków wykonawcy i inwestora. Regulacja zawarta w Kodeksie cywilnym ma w odniesieniu do tej problematyki raczej ogólny charakter. Wykonawca i inwestor (strony umowy o roboty budowlane) mogą zatem dowolnie kształtować łączący je stosunek prawny, byle tylko – stosownie do art. 3531 kodeksu cywilnego – cel tego stosunku nie był sprzeczny z naturą zobowiązania, ustawą ani zasadami współżycia społecznego.

REKLAMA

Obowiązki wykonawcy

REKLAMA

Podstawowym i niezmiennym obowiązkiem wykonawcy pozostaje jednak oddanie obiektu budowlanego wykonanego zgodnie projektem i zasadami wiedzy technicznej oraz przekazanie go inwestorowi. Warto w tym miejscu zaznaczyć, że zgodnie z art. 647 k.c. ustalającym przedmiot umowy o roboty budowlane, wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, nie zaś do wykonania określonych robót budowlanych. W umowie o roboty budowlane należy zatem ustalić zakres robót, które wykonawca będzie wykonywał osobiście lub za pomocą podwykonawców, przy czym ta ostatnia możliwość wynikać może również z późniejszych zmian umowy. Wobec braku odnośnych postanowień w umowie, zgodnie z art. 649 k.c. przyjmuje się, że wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy. Odstąpienie przez wykonawcę od osobistego wykonywania umowy o roboty budowlane wymaga wskazania w jej treści zakresu robót, jakie wykonawca będzie wykonywał przy pomocy podwykonawców, jak również zgody inwestora na zawarcie umowy z konkretnym podwykonawcą. Przy uwzględnieniu treści art. 60 k.c. zgoda inwestora na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą może być wyrażona w każdy sposób.

Analizując pozostałe obowiązki wykonawcy w związku z zawartą umową o roboty budowlane wyróżnić można, po pierwsze, obowiązek zabezpieczenia terenu budowy (w przypadku protokolarnego przejęcia terenu budowy), po drugie, obowiązek sprawdzenia oraz niezwłocznego zawiadomienia inwestora o dostrzeżonych nieprawidłowościach w zakresie dokumentacji projektowej, terenu budowy, maszyn lub urządzeń dostarczonych przez inwestora, jak również niezwłocznego zawiadomienia inwestora o zajściu jakichkolwiek innych okoliczności, które mogą przeszkodzić prawidłowemu wykonaniu robót. Jakkolwiek zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego (wyrok SN z dnia 27 marca 2000 r., III CKN 629/98, OSNC 2000/9/173), na wykonawcy nie ciąży obowiązek szczegółowego sprawdzenia dostarczonego projektu w celu wykrycia jego wad. Wykonawca powinien jedynie umieć odczytać projekt i realizować inwestycję zgodnie z tym projektem oraz zasadami sztuki budowlanej. Tym niemniej, analiza dokumentacji prowadzić musi do niezwłocznego powiadomienia inwestora o niemożliwości realizacji inwestycji na podstawie otrzymanego projektu lub też o tym, że realizacja dostarczonego projektu spowoduje powstanie obiektu wadliwego. Brak takiego powiadomienia narazić może wykonawcę na powstanie odpowiedzialności odszkodowawczej z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

Obowiązki inwestora

Dalszy ciąg materiału pod wideo

REKLAMA

W zakresie zawartej umowy o roboty budowlane inwestor zobowiązany jest natomiast do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót (zorganizowanie procesu budowy). Składa się na nie przekazanie terenu budowy i dostarczenie wykonawcy dokumentacji projektowej, odebranie obiektu po zakończeniu prac i zapłata umówionego wynagrodzenia. Przekazanie terenu budowy wykonawcy powinno zostać potwierdzone protokołem, gdyż w takim wypadku wykonawca do chwili oddania obiektu ponosi odpowiedzialność na zasadach ogólnych za szkody wynikłe na tym terenie. Konstrukcji tej nie stosuje się zatem w sytuacji, gdy inwestor zawarł z różnymi wykonawcami kilka umów o roboty budowlane, a każdy z nich ma wykonać jedynie część prac składających się na końcowy rezultat.

Obowiązkiem inwestora pozostaje zapłata wykonawcy umówionego wynagrodzenia. Jego wysokość strony umowy mogą ustalić dowolnie. O takim uzgodnieniu można mówić także w sytuacji, gdy zamiast ściśle określonej kwoty strony określiły w umowie podstawę ustalenia wynagrodzenia w przyszłości. Brak określenia w umowie kwoty należnej wykonawcy (wysokości wynagrodzenia), bądź podstaw ustalenia wynagrodzenia w przyszłości, powoduje, że daną umowę kwalifikować należy jako umowę o dzieło, a nie umowę o roboty budowlane.

Wynagrodzenie za roboty budowlane

Omawiając kwestię wynagrodzenia za roboty budowlane należy zwrócić uwagę na zagadnienie opłacania podwykonawców. Zgodnie z art. 6471 § 5 k.c. zawierający umowę z podwykonawcą oraz inwestor i wykonawca ponoszą solidarną odpowiedzialność za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Zasadniczym skutkiem wprowadzonego rozwiązania jest rozszerzenie kręgu podmiotów odpowiedzialnych za uregulowanie kwestii zapłaty wykonawcy. Solidarna odpowiedzialność wskazanych podmiotów nie może być modyfikowana wolą stron , gdyż zgodnie z § 6 omawianego artykułu, postanowienia te byłyby nieważne.

O ile umowa nie stanowi inaczej, inwestor ma obowiązek na żądanie wykonawcy przyjmować wykonane roboty częściowo, w miarę ich ukończenia, jednocześnie przekazując odpowiednie części wynagrodzenia.
Inne obowiązki stron umowy o roboty budowlane są rozmaicie ustalane, w zależności od indywidualnych potrzeb inwestora, jak również przyjętej formuły wykonawstwa. Nie bez znaczenia pozostaje fakt, że inwestor i wykonawca mogą w takim dokumencie zakres wzajemnych obowiązków poszerzyć lub zawęzić.

Prawa i obowiązki przedstawicieli stron na budowie

Wykonawcę na budowie reprezentuje kierownik budowy, którym jest osoba fizyczna posiadająca uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności. Reprezentantem inwestora na budowie jest natomiast inspektor nadzoru inwestorskiego. Osoby sprawują samodzielne funkcje techniczne w budownictwie, zgodnie z ustawą Prawo budowlane. Ich prawa i obowiązki istnieją bez względu na to, czy strony powołały się na nie w treści umowy, czy też nie.
W związku z podejmowanymi czynnościami w trakcie wykonywanych robót budowlanych, kierownik budowy podlega odpowiedzialności cywilnej, karnej, jak i zawodowej. Od momentu protokolarnego przejęcia obowiązków przez kierownika, aż do zakończenia budowy odpowiedzialność za niedopełnienie obowiązków i wynikłe szkody ponosi co do zasady właśnie osoba pełniąca tę funkcję. Nad poczynaniami kierownika budowy czuwa inspektor nadzoru inwestorskiego, dlatego też funkcji tych tej nie można łączyć..

Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:

1. Protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy.
2. Prowadzenie dokumentacji budowy.
3. Zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu, zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu w sposób zgodny z projektem i wydanym pozwoleniem, przepisami (m.in. techniczno-budowlanymi) oraz przepisami bezpieczeństwa i higieny pracy.
4. Koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia (m.in. przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów).
5. Wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne zawiadomienie o tym właściwego organu.
6. Zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem.
7. Realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy.
8. Zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru.
9. Przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego.
10. Zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad.

Zobacz również serwis: Najem

Kierownik budowy ma prawo:

1. Występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy.

2. Ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.

Obowiązkiem kierownika budowy jest koordynacja budowy obiektu budowlanego zgodnie z prawem, dlatego też w przypadku zaistnienia jakiegokolwiek negatywnego zdarzenia, to kierownik będzie za nie odpowiedzialny. Kierownik budowy może oczywiście w każdej chwili zrezygnować z pełnienia swojej funkcji. W takim przypadku ma on obowiązek dokonania odpowiedniego wpisu w dzienniku budowy i poinformowania, najlepiej na piśmie, inwestora i organ nadzoru budowlanego o swojej rezygnacji. Przepisy dotyczące praw i obowiązków kierownika budowy stosuje się odpowiednio do kierowników robót.

W wielu wypadkach niezbędnym okazuje się powołanie inspektora nadzoru inwestorskiego. Choć ustanowienie takiej funkcji jest uprawnieniem, a nie obowiązkiem inwestora, właściwy organ administracji, w decyzji o pozwoleniu na budowę, może nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia takiego inspektora. Może to nastąpić z uwagi na wysoki stopień skomplikowania obiektu lub robót budowlanych, bądź przewidywanym 7wpływem na środowisko.

Wśród podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego wyróżnić należy:

1. Reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
2. Sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych.
3. Sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych.
4. Potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.
Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
1. Wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia (dot. m.in. usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób), potwierdzone wpisem do dziennika budowy.
2. Żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót.

Zobacz również serwis: Nieruchomości

Rozdział praw i obowiązków poszczególnych uczestników procesu budowlanego ma na celu prawidłowe wykonanie obiektów budowlanych zgodnie z wymogami prawa budowlanego, jak również ułatwienie ustalenia odpowiedzialności w przypadku naruszenia przepisów prawa obowiązujących w tym zakresie.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: INFOR

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code

    © Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A.

    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Ile kosztuje wykończenie mieszkania – cena za m2? [PORADNIK]

    Wykończenie mieszkania – cena za m2 różni się w zależności od standardu wykończenia mieszkania. Jaka jest cena metra kwadratowego robocizny? Prezentujemy krótki poradnik - wykończenie mieszkania deweloperskiego pod klucz krok po kroku. Sprawdź, od czego zacząć i co robić po kolei.

    Wyjeżdżasz na długi weekend? Sprawdź, jak zabezpieczyć puste mieszkanie

    W tym roku majówkowy weekend może być naprawdę długi, dlatego więcej Polaków niż przed rokiem planuje w tym czasie wyjazd. To niestety też idealny czas dla złodziei. Rok temu wiosną było średnio 6666 włamań miesięcznie! Jak się zabezpieczyć? 

    Ceny materiałów budowlanych - prognozy 2024

    Co z cenami materiałów budowlanych w 2024 roku? Ostatnie wyliczenia pokazują, że ceny materiałów budowlanych spadają już kolejny miesiąc z rzędu. Niekoniecznie mamy jednak do czynienia ze stałym trendem. Może być to korekta, spowodowana nadmiernym wywindowaniem cen w ubiegłym roku. Pojawia się również pytanie, jak na to wszystko wpłynie nowy program mieszkaniowy “Mieszkanie na start”, proponowany przez rząd.

    Czy Polacy chętnie kupują nowe mieszkania w tym roku?

    Czy Polacy są zainteresowani kupnem nowych mieszkań? Czy decyzja o zakupie przekładana jest do czasu ruszenia nowego rządowego programu? Czy deweloperzy są zadowoleni z wyników sprzedaży i jakich rezultatów spodziewają się w 2024 roku?

    REKLAMA

    Nowelizacja dyrektywy budynkowej: jak pilna potrzeba termomodernizacji budynków zmieni rynek usług budowlanych w Polsce

    Termomodernizacja budynków stała się właśnie jednym z kluczowych działań mających na celu poprawę efektywności energetycznej budynków. To skutek nowelizacji dyrektywy budynkowej, przyjętej 12 marca 2024 r. przez Parlament Europejski. Zgodnie z nią między innymi od 2030 r. wszystkie nowe budynki muszą być zeroemisyjne, a te już istniejące – zmodernizowane.

    Jak zaprosić batmana do ogrodu?

    Możesz mieć batmana we własnym ogrodzie. Taki bohater potrafi zjeść od kilkuset do 2000 komarów jednej nocy i uchronić od niechcianych ukąszeń. Jak zwabić nietoperze do ogrodu? Jest na to kilka sposobów.

    W Polsce rynek nieruchomości premium zyskuje na wartości, ale w porównaniu do Europy Zachodniej jest wiele do nadrobienia

    W Polsce rośnie rynek nieruchomości premium. Największy potencjał w tym zakresie mają Warszawa, Gdańsk, Wrocław, Kraków i Gdynia.

    Mało gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Jak temu zaradzić? Postulat odblokowania dostępu do gruntów KZN

    Ostatnie lata dla rynku nieruchomości w Polsce to pasmo wyzwań. Zwłaszcza tempo wzrostu cen gruntów przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową, utrzymujące się na poziomie około 20 proc. rocznie, miało istotny wpływ na dynamiczne zwiększanie się cen na rynku. Obecnie sektor stoi przed jeszcze poważniejszym problemem: brakiem dostępnych działek pod nowe inwestycje. Dotyka on przede wszystkim miast, gdzie grunty stają się towarem deficytowym, a konkurencja między inwestorami osiąga zenit.

    REKLAMA

    Sprawdź, czy twój kompostownik jest legalny

    Kompostownik na odpady kuchenne i skoszoną trawę to bardzo przydatny element ogrodu.  Dzięki niemu uzyskujemy naturalny nawóz, który użyźnia warzywnik i ogród. Warto jednak pamiętać, o tym że umieszczenie na działce kompostownika podlega pewnym prawnym ograniczeniom. Nie jest zatem wcale obojętne, gdzie i jakiej wielkości kompostownik postawimy na swojej działce.

    Rozszerzenie solidarnej odpowiedzialności inwestora w branży budowlanej. Jak zmienia się orzecznictwo sądów?

    Ze swoją złożonością i różnorodnością procesów branża budowlana stanowi obszar, w którym interpretacja przepisów prawnych oraz orzecznictwo sądowe mają kluczowe znaczenie dla funkcjonowania rynku. Jednym z istotnych aspektów tego obszaru jest solidarna odpowiedzialność inwestora, której zakres i interpretacja w ostatnich latach podlegają dynamicznym zmianom - pisze Mateusz Chmura, radca prawny z Kancelarii Chmura i Partnerzy sp. p.

    REKLAMA