Budownictwo komunalne odbija się od dna?

Budownictwo komunalne odbiło, ale wciąż w powijakach

W 2021 r. wzrosła zarówno liczba mieszkań komunalnych oddanych do użytkowania, rozpoczętych budów i objętych pozwoleniami na budowę.

- Szczególnie ta ostatnia statystyka daje dawkę optymizmu, bo pokazuje, że budownictwo komunalne prawdopodobnie odbiło się od dna – mówi Marek Wielko, ekspert portalu GetHome.pl.

W 2021 r. powstało 1261 mieszkań komunalnych, czyli aż o jedną czwartą więcej. Niestety, udział w łącznym bilansie mieszkań oddawanych do użytkowania wciąż był symboliczny, bo wyniósł zaledwie 0,5%.

Marek Wielko przypomina, że rok wcześniej gminy wybudowały zaledwie 1009 mieszkań, co było wynikiem najgorszym w historii III RP. Katastrofalne były także statystyki dotyczące rozpoczynanych budów. W 93% powiatów nie rozpoczęła się w 2020 r. budowa ani jednego mieszkania komunalnego. Cieszy więc zdecydowana poprawa tych wyników.

–  Takie tempo budów nie rozwiąże potężnego deficytu tego typu lokali. Według danych GUS w 2020 r. po mieszkanie komunalne od gminy czekało w kolejce aż 136,2 tys. gospodarstw domowych. 85% oczekujących to mieszkańcy miast, najczęściej w województwach: śląskim, dolnośląskim i łódzkim – zaznacza ekspert portalu GetHome.pl

Poprawiające się perspektywy dla budownictwa komunalnego

Ekspert sprawdził w których gminach władze myślą o potrzebach mieszkaniowych swoich mniej zamożnych mieszkańców. Okazuje się, że co najmniej jedno nowe mieszkanie komunalne powstało w zaledwie 39 z 380 powiatów i miast na prawach powiatu. Najwięcej takich mieszkań wybudowano w Poznaniu, bo 218. W Warszawie liczba ta wyniosła 156 sztuk, a w Łodzi 111.  A ile gospodarstw było w tych miastach na liście oczekujących na mieszkania komunalne? GUS podaje, że w 2020 r. lista w Poznaniu liczyła 688 osób i rodzin, w Warszawie 1825, zaś w Łodzi 742.

Dane o rozpoczynanych mieszkaniach komunalnych są zdecydowanie lepsze niż rok wcześniej. Trudno jednak oczekiwać w tym roku wzrostu liczby mieszkań oddanych do użytkowania.

–  Jak widać mieszkań komunalnych nie było na liście priorytetów w ogromnej większości polskich miast, nawet tych najbogatszych. I nie da się tego wyjaśnić pandemią Covid-19, bo przygotowanie takich inwestycji trwa dłużej niż rok czy dwa – zauważa Marek Wielgo.

GUS podaje, że w 2021 r. budowę mieszkań komunalnych rozpoczęto w zaledwie 24 powiatach i miastach na prawach powiatu. Co ciekawe, nie ma wśród nich Poznania, Warszawy i Łodzi.

–  Być może dlatego, że są to miasta, w których w pierwszej kolejności remontowane są tzw. pustostany, czyli mieszkania opuszczone z powodu złego stanu technicznego – ocenia ekspert GetHome.pl.

Dodajmy, że według GUS najwięcej pustostanów jest w Warszawie i Łodzi. Np. w stolicy w 2020 r. było ich blisko 10,2 tys. W planie na 2021 r. przewidziano remont przeszło 1,6 tys. pustostanów.

Natomiast dobrze rokują na przyszłość dane o liczbie mieszkań, na których budowę gminy uzyskały pozwolenia. Nie wykluczone, że są to pierwsze efekty modyfikacji programu wsparcia budownictwa komunalnego. Od marca 2021 r. gminy mogą uzyskać dofinansowanie w wysokości nawet 80% kosztów inwestycji, a nie jak wcześniej 35-45%. Przy czym to dofinansowanie z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) dotyczy zarówno budowy mieszkań komunalnych, jak też remontów pustostanów.

Z danych GUS wynika, że władze Białegostoku postanowiły zapewnić dach nad głową swoim mieszkańcom, których nie stać na własne mieszkanie lub rynkowy najem. W 2020 r. w tym mieście na mieszkanie komunalne czekało w kolejce 619 gospodarstw domowych. Wygląda więc na to, że najpóźniej w 2024 r. niemal wszystkie dostaną klucze do mieszkań.

Rynek TBS-ów ze spadkiem liczby nowych mieszkań

Warto wiedzieć, że w niektórych gminach tanie mieszkania czynszowe budują towarzystwa budownictwa społecznego (TBS) i społeczne inicjatywy mieszkaniowe (SIM), czyli spółki, których udziałowcami są najczęściej gminy. W 2021 r. TBS-y wybudowały tylko 1239 mieszkań, czyli niemal o jedną czwartą mniej niż rok wcześniej. W tym segmencie budownictwa mieszkaniowego widać więc potężny regres. Z drugiej strony, widać też po rozpoczętych budowach i pozwoleniach na budowę, że społeczne budownictwo czynszowe prawdopodobnie wychodzi z dołka.

Może to być również efekt zmian prawnych, które uatrakcyjniły program społecznego budownictwa czynszowego. TBS/SIM mogą liczyć nie tylko na państwowe grunty przekazane na ten cel od Krajowego Zasobu Nieruchomości (KZN), ale także na spory zastrzyk gotówki. Państwo pokryje 35-45% kosztów budowy w formie dotacji z rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa oraz z Funduszu Dopłat przy Banku Gospodarstwa Krajowego. W tej sytuacji TBS-SIM-om wystarczyłby nieduży kredyt na realizację inwestycji. Dzięki budżetowej dopłacie 30-letni kredyt kosztuje obecnie niespełna 3% w skali roku.

W 2021 r. do tworzenia SIM włączył się KZN, który pełni rolę banku ziemi pod budowę tanich mieszkań na wynajem. Do tej pory KZN powołał w porozumieniu z ponad 200 samorządami 22 spółki SIM, do których wniósł aportem grunty oraz przystąpił do dwóch istniejących TBS-ów w Lęborku i Mrągowie.