Problemowy najem krótkoterminowy? Jakie regulacje są potrzebne?

• Mądra regulacja najmu krótkoterminowego jest potrzebna, ale nie zastąpi polityki mieszkaniowej
• Najem krótkoterminowy - odpowiedź na zmieniające się potrzeby mieszkaniowe
• Fakty i mity wokół funkcjonowania rynku
• Najem krótkoterminowy - jakie rozwiązania?
• Podsumowanie

Mądra regulacja najmu krótkoterminowego jest potrzebna, ale nie zastąpi polityki mieszkaniowej

Branża wynajmu krótkoterminowego jest otwarta na rozsądne i dobrze zaprojektowane regulacje. To mit, że operatorzy rynku nie chcą zmian – zależy nam na harmonijnym rozwoju miast oraz poszanowaniu praw stałych mieszkańców. Jednocześnie w debacie publicznej wciąż przypisuje się najmowi krótkoterminowemu nieproporcjonalnie dużą odpowiedzialność za wzrost cen zakupu i wynajmu mieszkań, podczas gdy sytuacja na rynku jest znacznie bardziej złożona.

Jednym z kluczowych wyzwań pozostaje niewystarczająca liczba dostępnych cenowo mieszkań, zwłaszcza komunalnych i budowanych w formule TBS. Nawet znaczące ograniczenie działalności najmu krótkoterminowego nie rozwiąże problemu dostępności lokali, który ma charakter strukturalny. Może natomiast doprowadzić do wzrostu cen noclegów w hotelach i ograniczenia oferty dla osób poszukujących elastycznych form zakwaterowania.

Najem krótkoterminowy - odpowiedź na zmieniające się potrzeby mieszkaniowe

Warto podkreślić, że mieszkania oferowane w najmie krótkoterminowym nie należą do firm operatorskich, lecz do prywatnych właścicieli. To oni decydują się na tę formę współpracy, najczęściej nie ze względu na znacząco wyższe zyski – po uwzględnieniu kosztów są one zwykle jedynie o ok. 30 proc. wyższe niż w najmie długoterminowym – lecz z powodu obaw związanych z restrykcyjnymi przepisami o ochronie lokatorów oraz ryzykiem utraty kontroli nad własnym mieszkaniem na wiele lat. Dodatkowo rynek najmu długoterminowego staje się coraz bardziej konkurencyjny, a ceny najmu w wielu dużych miastach spadają.

Najem krótkoterminowy w Polsce funkcjonuje w niszy pomiędzy hotelami a klasycznym najmem długoterminowym i odpowiada na potrzeby rosnącej grupy osób mobilnych – pracowników projektowych, ekspatów, rodzin w trakcie przeprowadzki czy osób wymagających elastycznych form pobytu. W praktyce znaczna część gości korzysta z takich mieszkań przez dłuższy czas – przykładowo w Warszawie poza sezonem turystycznym średnia długość pobytu wynosi około 10 dni, a wielu gości zostaje nawet na kilka tygodni lub miesięcy.

Z dostępnych danych wynika, że skala najmu krótkoterminowego w Polsce pozostaje stosunkowo niewielka – według informacji publikowanych przez Airbnb oferty aktywne przez ponad 90 dni w roku stanowią ok. 0,38 proc. całego zasobu mieszkaniowego. Nawet gdyby część tych lokali trafiła na rynek najmu długoterminowego, byłaby to jedynie marginalna zmiana wobec skali zapotrzebowania.

Branża wynajmu krótkoterminowego generuje jednocześnie istotne korzyści dla lokalnych gospodarek. Bezpośrednimi beneficjentami są m.in. restauracje, operatorzy atrakcji turystycznych, przewodnicy czy firmy usługowe. W Polsce rynek ten w dużej mierze tworzą przedsiębiorstwa oparte na krajowym kapitale, wspierające rozwój lokalnej przedsiębiorczości.

Polecamy: Szkolenie: Flipping nieruchomości, najem i działalność deweloperska – czym właściwie jest ta działalność?

Fakty i mity wokół funkcjonowania rynku

W debacie publicznej często pojawia się również problem uciążliwych imprez w wynajmowanych lokalach. Z doświadczeń branży wynika jednak, że takie sytuacje mają charakter incydentalny. Dane wskazują, że zdecydowana większość mieszkań nie odnotowuje zgłoszeń tego typu zdarzeń. Profesjonalni operatorzy wdrażają procedury selekcji gości i narzędzia ograniczające ryzyko nadużyć, ponieważ nieodpowiedzialni najemcy są problemem zarówno dla sąsiadów, jak i właścicieli lokali.

Jako branża popieramy regulacje, które uporządkują rynek oraz zapewnią uczciwą konkurencję. W szczególności pozytywnie oceniamy kierunek zmian związanych z dostosowaniem polskich przepisów do regulacji unijnych, w tym obowiązek rejestracji obiektów oraz doprecyzowanie, że działalność ta powinna być prowadzona w ramach działalności gospodarczej. Pozwoli to ograniczyć szarą strefę oraz wyrównać warunki konkurencji.

Jednocześnie pojawiają się propozycje legislacyjne, które budzą poważne wątpliwości. Przykładem jest koncepcja przekazania wspólnotom mieszkaniowym prawa do decydowania o dopuszczalności najmu krótkoterminowego w budynkach. Takie rozwiązanie może prowadzić do konfliktów właścicielskich i sporów sądowych, a także naruszać konstytucyjne prawo do korzystania z własności. Warto pamiętać, że orzecznictwo Sądu Najwyższego wskazuje, iż wspólnoty nie powinny władczo ingerować w sposób korzystania z wyodrębnionych lokali.

Najem krótkoterminowy - jakie rozwiązania?

Bardziej racjonalnym kierunkiem wydaje się powierzenie regulacji samorządom, które najlepiej znają lokalne uwarunkowania. Gminy mogłyby wyznaczać obszary, w których najem krótkoterminowy jest ograniczony lub dopuszczony pod określonymi warunkami, godząc interesy mieszkańców, właścicieli nieruchomości oraz branży turystycznej.

Istotną rolę w cywilizowaniu rynku mogą odgrywać również wspólnoty mieszkaniowe, jednak ich kompetencje powinny dotyczyć przede wszystkim zarządzania nieruchomością wspólną. Uzasadnionym rozwiązaniem mogłoby być zwiększenie partycypacji lokali wykorzystywanych komercyjnie w kosztach utrzymania części wspólnych, analogicznie do innych działalności prowadzonych w lokalach mieszkalnych.

Regulacje powinny również obejmować jasne i racjonalne wymagania przeciwpożarowe. Kluczowe jest jednak, aby były one powiązane z intensywnością użytkowania lokalu, np. liczbą miejsc noclegowych, a nie arbitralnymi ograniczeniami dotyczącymi liczby lokali w budynku czy ich położenia.

Warto także rozważyć wprowadzenie narzędzi wzmacniających bezpieczeństwo rynku, takich jak rejestry gości czy mechanizmy pozwalające skuteczniej egzekwować odpowiedzialność za szkody wyrządzone przez najemców. Takie rozwiązania zwiększałyby poczucie bezpieczeństwa zarówno właścicieli mieszkań, jak i ich sąsiadów.

Podsumowanie

Najem krótkoterminowy jest ważnym elementem współczesnego rynku mieszkaniowego i turystycznego. Jego rozsądna regulacja jest potrzebna, jednak nie zastąpi kompleksowej polityki mieszkaniowej, która powinna koncentrować się przede wszystkim na zwiększeniu dostępności mieszkań dla osób o niższych dochodach.

Autorka: Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats

Źródło: Fairy Flats