Rewolucja w najmie krótkoterminowym w Europie. Nowe przepisy zmieniają krajobraz turystyki

W ostatnich latach, wraz z gwałtownym wzrostem popularności platform internetowych oferujących wynajem krótkoterminowy, takich jak Airbnb i Booking.com, Europa stanęła w obliczu szeregu wyzwań. Z jednej strony, najem krótkoterminowy przyczynił się do rozwoju turystyki i dał właścicielom nieruchomości nowe możliwości zarobku. Z drugiej strony, wzrost liczby ofert najmu krótkoterminowego, jak pokazują dane Eurostatu, wywołał obawy dotyczące dostępności mieszkań dla stałych mieszkańców, wzrostu cen nieruchomości oraz potencjalnych konfliktów z lokalnymi społecznościami.

Aby sprostać tym zmianom, zarówno na poziomie Unii Europejskiej, jak i w poszczególnych państwach członkowskich, podjęto inicjatywy mające na celu uregulowanie rynku najmu krótkoterminowego. Istotnym czynnikiem wpływającym na te zmiany jest Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1476 z dnia 16 maja 2024 r. w sprawie gromadzenia i udostępniania danych związanych z usługami wynajmu krótkoterminowego, które weszło w życie 12 czerwca 2024 r.

Polska na progu zmian. Nowy porządek dla najmu krótkoterminowego

W Polsce trwają intensywne prace nad rządowym projektem ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Ministerstwo Sportu i Turystyki zapowiada uchwalenie nowych przepisów już w 2025 roku. Głównym celem tych zmian jest dostosowanie polskiego prawa do rozporządzenia Parlamentu Europejskiego oraz zwiększenie przejrzystości na rynku.

Resort planuje wprowadzenie centralnego, ogólnopolskiego rejestru obiektów oferujących wynajem krótkoterminowy do 2026 roku. Każdy właściciel zamierzający wynajmować mieszkanie lub lokal turystom będzie zobowiązany do jego zgłoszenia i uzyskania unikalnego numeru identyfikacyjnego. Projekt przewiduje również nałożenie na właścicieli mieszkań na wynajem krótkoterminowy określonych warunków, takich jak prowadzenie działalności zgodnie z przepisami, udostępnianie regulaminu pobytu gościom i mieszkańcom budynku oraz podanie numeru kontaktowego do zgłaszania problemów.

Jedną z kwestii budzących dyskusje jest możliwość uzależnienia wynajmu krótkoterminowego od zgody zarządcy budynku lub wspólnoty mieszkaniowej. Jednakże obecne orzecznictwo sądów polskich generalnie stoi na stanowisku ochrony prawa własności i ogranicza możliwości wspólnot mieszkaniowych w zakresie zakazywania najmu krótkoterminowego. Przepisy uzależniające rodzaj wynajmu od zgody wspólnot prawdopodobnie zostałyby uznane za niekonstytucyjne.

Ministerstwo analizuje również możliwość nadania samorządom kompetencji do regulowania działalności najmu krótkoterminowego na swoim terenie. Władze lokalne mogłyby decydować o ograniczeniu tego rodzaju wynajmu w określonych rejonach, co mogłoby pomóc w rozwiązaniu problemów związanych z nadmiernym ruchem turystycznym i konfliktami z mieszkańcami.

Dobrze przemyślane regulacje wynajmu krótkoterminowego są bardzo potrzebne w naszym kraju, szczególnie w kontekście eliminacji szarej strefy oraz podniesienia standardów bezpieczeństwa i jakości usług. Z perspektywy firmy zarządzającej najmem, często obserwujemy negatywny wpływ nieprofesjonalnej działalności osób prywatnych i okazjonalnych gospodarzy. Niektóre ich praktyki, takie jak unikanie opodatkowania czy lekceważenie standardów branżowych - w tym tolerowanie uciążliwych imprez - zaburzają funkcjonowanie rynku. Zdecydowanie popieramy ideę stworzenia centralnego rejestru obiektów, dostosowanego do specyfiki tej branży. Rozsądne regulacje powinny ograniczyć overtourism, jednocześnie chroniąc potencjał wzrostu branży, zwłaszcza biorąc pod uwagę rosnącą popularność Polski jako destynacji turystycznej. Apartamenty stanowią ważny element tej oferty, odpowiadając na specyficzne potrzeby, takie jak wyjazdy rodzinne czy wynajem średnioterminowy - skomentowała prezes zarządu Fairy Flats Ewa Wielgórska,

Hiszpania - labirynt regulacji od Madrytu po Barcelonę

Hiszpania charakteryzuje się złożonym systemem regulacji najmu krótkoterminowego, obejmującym zarówno przepisy krajowe, jak i regulacje regionalne oraz lokalne. Kraj ten jako pierwszy w Unii Europejskiej wdrożył przepisy dostosowujące prawo do unijnej dyrektywy.

Kluczowym elementem nowych regulacji jest wprowadzenie obowiązkowego krajowego rejestru wszystkich mieszkań wynajmowanych na krótki okres lub sezonowo, który zacznie w pełni obowiązywać od 1 lipca 2025 roku. Właściciele nieruchomości muszą zarejestrować swoje obiekty i uzyskać unikalny numer rejestracyjny. Numer ten będzie musiał być widoczny we wszystkich ogłoszeniach online. Ważnym ogólnokrajowym obowiązkiem właścicieli jest także rejestrowanie swoich najemców na lokalnych komisariatach.

Poza regulacjami krajowymi każda autonomiczna wspólnota, a nawet poszczególne miasta, posiadają własne przepisy, co prowadzi do dużego zróżnicowania regionalnego. Barcelona i Malaga wprowadziły kilkuletnie ograniczenia w wydawaniu nowych licencji, a w niektórych obszarach nawet całkowite zakazy, aby walczyć z overtourismem i niedoborem mieszkań. Walencja z kolei określiła nowe wymogi, które wymagają pozwoleń i ograniczają wynajem do całych nieruchomości.

Włochy zaostrzają kurs - koniec anonimowego meldunku

Dążąc do zwiększenia przejrzystości i bezpieczeństwa w sektorze najmu krótkoterminowego, Włochy również zaostrzają swoje regulacje. Państwo to ustanowiło obowiązkowy Krajowy Kod Identyfikacyjny (CIN) dla wszystkich nieruchomości przeznaczonych na wynajem krótkoterminowy. Termin na dostosowanie się do nowych przepisów upłynął 1 stycznia 2025 roku. CIN ma ujednolicić regulacje, poprawić identyfikowalność i zwalczać nielegalny wynajem.

Ponadto kraj ten wprowadził ogólnokrajowy zakaz stosowania skrzynek na klucze i automatycznego meldowania się w przypadku krótkoterminowego wynajmu mieszkań. Właściciele lub zarządcy nieruchomości są teraz zobowiązani do osobistego spotkania się z gośćmi, przekazania im kluczy i zweryfikowania ich tożsamości, a także do zgłaszania danych gości na policję w ciągu 48 godzin od ich przyjazdu.

Węgry. Budapeszt pod lupą - moratorium i podatek uderzają w Airbnb

Węgry wprowadziły specyficzne regulacje dotyczące rynku najmu krótkoterminowego, koncentrując się przede wszystkim na Budapeszcie. Rząd węgierski ogłosił dwuletnie moratorium na rejestrację nowych krótkoterminowych miejsc noclegowych w stolicy, obowiązujące od 1 stycznia 2025 roku do 31 grudnia 2026 roku. To część rządowych działań dążących do rozwiązania rosnącego kryzysu mieszkaniowego w stolicy poprzez ograniczenie liczby nieruchomości dostępnych na krótkoterminowy wynajem.

Zmiany obejmą także roczny zryczałtowany podatek od krótkoterminowego wynajmu w Budapeszcie, który zostanie zwiększony niemal czterokrotnie, z 38 400 HUF do 150 000 HUF za pokój. Ma to na celu zmniejszenie atrakcyjności krótkoterminowego wynajmu i zachęcenie właścicieli do oferowania swoich nieruchomości na długoterminowy wynajem. Unijne rozporządzenie dotyczące gromadzenia danych prawdopodobnie wymusi dalsze dostosowania krajowych przepisów Węgier w przyszłości i implementowanie ich także w innych miastach.

Europa w sieci regulacji

Europejskie miasta stają w obliczu bezprecedensowych zmian. Trend jest jasny - większa kontrola, transparentność i ochrona lokalnych społeczności. Krajowe systemy rejestracji, rosnące obowiązki właścicieli nieruchomości oraz wzmocnienie roli samorządów w regulowaniu tego sektora to dopiero początek. Rozporządzenie Unii Europejskiej dotyczące gromadzenia i udostępniania danych staje się katalizatorem zmian, wymuszając dostosowania na poziomie krajowym.

Czy te regulacje okażą się skuteczne? Czy uda się pogodzić interesy turystów i mieszkańców? Europa stoi przed wyzwaniem znalezienia złotego środka, który pozwoli czerpać korzyści z turystyki, nie niszcząc lokalnych rynków mieszkaniowych i tożsamości miast. Przyszłość rynku najmu krótkoterminowego w Europie zależy od mądrego wdrażania nowych przepisów i ich elastycznego dostosowywania do specyfiki poszczególnych regionów.

Przepisy UE wymuszają regulację branży, ale jednocześnie dają krajom członkowskim duże pole manewru w zakresie postanowień szczegółowych. Regiony atrakcyjne turystycznie i biznesowo potrzebują bazy apartamentowej, więc w żadnym z krajów UE nie idzie to w stronę likwidacji tej branży i z pewnością tak też nie stanie się w Polsce. Mądre regulacje pozwalają osiągać cele fiskalne oraz porządkują zasady działalności, by poprawiać standardy obsługi gości, jednocześnie dbając o zrównoważony rozwój społeczności lokalnych - dodała Ewa Wielgórska.