Wynajem mieszkań na początku 2024 roku. Czynsze nadal rosną, choć nie wszędzie. Są też i obniżki r/r - także w dużych miastach

• Więcej najemców, więcej wynajmujących
• Kto i dlaczego obawia się wynajmować mieszkanie?
• Zakup mieszkania czy najem? Co wybrać w 2024 roku?

Więcej najemców, więcej wynajmujących

Wraz ze wzrostem liczby potencjalnych najemców, agencja nieruchomości homfi odnotowała wyższą dostępność ofert na wynajem - o 8% w stosunku do końcówki zeszłego roku. Wszystko wskazuje na to, że rynek najmu nie zwalnia. 

Gdzieniegdzie zauważalnym zjawiskiem są niewielkie spadki cen. Według danych Bankier.pl oraz Otodom, taniej niż w zeszłym roku jest w Łodzi i we Wrocławiu (kolejno -11,2% r/r i -5,7% r/r). To największe spadki cen w obrębie mieszkań o powierzchni od 60 do 89 mkw. Dla porównania - w Poznaniu, Lublinie i Warszawie ceny obniżyły się o…1% m/m, a w Gdyni - o około 5% m/m. 

Mimo tych lekkich wahań, ogólna wysokość czynszów wskazuje na tendencję wzrostową - w porównaniu do początku 2023 r., średnie stawki zwiększyły się o około 4% w miastach powiatowych. Wspomniane miesięczne spadki mogą natomiast świadczyć o zmniejszającej się dynamice wzrostu cen w 2024 r.

- Sytuacja na rynku nieruchomości sprawia, że niektórzy nie mają wyjścia i muszą wynajmować. Zwłaszcza studenci i osoby na początku kariery zawodowej nie mogą pozwolić sobie na własne mieszkanie, nawet z pomocą programów rządowych - mówi Maciej Zięba, Dyrektor Operacyjny homfi.

Kto i dlaczego obawia się wynajmować mieszkanie?

Pomimo rosnącej rok do roku liczby osób zainteresowanych najmem i rekordowo wysokich stawek czynszu najmu, część właścicieli wstrzymuje się z decyzją o wynajmie swojego domu lub mieszkania. Stopa zwrotu z samego wzrostu wartości nieruchomości jest dziś na tyle wysoka, że inwestorzy nie chcą ponosić dodatkowego ryzyka związanego z najmem.

- Rzeczywiście, pozycja najemców, niestety także tych nieuczciwych, jest dziś silnie chroniona przepisami prawa. Nie oznacza to jednak, że lokal musi stać pusty - mówi Maciej Zięba. - Dla wszystkich inwestorów, którzy w obawie przed nieprzyjemnymi sytuacjami rezygnują z dodatkowego źródła przychodów, mam dobrą wiadomość - można ich łatwo uniknąć. Na rynku są firmy wyspecjalizowane w zarządzaniu najmem długoterminowym, które oferują rozwiązania stanowczo zwiększające bezpieczeństwo nieruchomości i przychodu.

O jakich rozwiązaniach mowa? W przypadku homfi jest to tak zwany "Pakiet bezpiecznego wynajmu", który obejmuje między innymi kilkuetapową weryfikację wiarygodności i wypłacalności najemcy przed podpisaniem umowy najmu, ubezpieczenie ciągłości przychodów właściciela z najmu, gdy najemca spóźnia się z płatnością czy profesjonalną dokumentację prawną, która zabezpiecza nieruchomość i interesy jej właściciela.

Ryzyko trafienia na nieuczciwego lokatora ma swoje konsekwencje. Szacuje się, że między innymi w jego efekcie w samym Krakowie obecnie niezamieszkanych jest nawet 60-70 tysięcy lokali, które mogłyby od zaraz przyjąć najemców. W skali całego kraju jest to nawet kilkaset tysięcy nieruchomości. Wśród nich również te, których właściciele mają po prostu inny pomysł na zysk - korzystając ze sprzyjającej koniunktury, nastawiają się na szybką sprzedaż po rekordowo wysokich cenach.

- Wartość nieruchomości w ujęciu historycznym zawsze rosła, a dziś wręcz galopuje. Przy zmianie indeksu cen mieszkań z rynku wtórnego o ponad 22% rok do roku i aktualnych prognozach, które mówią o dalszych wzrostach o 5-10% do końca 2024 roku, krótkoterminowe inwestowanie w nieruchomości jest dzisiaj najkorzystniejszą formą lokowania kapitału - mówi Maciej Zięba. - Żeby zyskać, trzeba jednak potrafić znaleźć okazję inwestycyjną, skutecznie podnieść jej wartość i sprzedać ją w odpowiednim czasie, niekoniecznie jak najszybciej. Dla wszystkich inwestorów, którzy są zainteresowani taką formą pomnażania kapitału, mamy w homfi specjalne rozwiązania.

Zakup mieszkania czy najem? Co wybrać w 2024 roku?

Powrót najemców na rynek nieruchomości może być związany bezpośrednio z zakończeniem rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%, który w zeszłym roku wygenerował gigantyczne zainteresowanie wśród kupujących. Z raportu BIK wynika, że w 2023 r. udzielono 167 tys. kredytów mieszkaniowych o wartości 64 mld zł. Oznacza to, że rok do roku uruchomiono 25% więcej kredytów, a ich łączna wartość była 40% wyższa niż w całym roku 2022. ⅓ złożonych wniosków dotyczyła właśnie Bezpiecznego Kredytu 2%.

Startujący w tym roku program dopłat do kredytu prawdopodobnie także będzie cieszył się popularnością, co nie pozostanie bez wpływu na rynek najmu. O ile mieszkania kupione z dopłatą nie zwiększą podaży mieszkań na wynajem (programy wsparcia wykluczają możliwość wynajmu pod rygorem utraty dopłat), o tyle ruch pozostałych inwestorów może zwiększyć liczbę lokali dostępnych do wynajęcia, a to powinno wpłynąć na obniżkę czynszów. Pytanie, czy właściciele mieszkań zdecydują się wystawić swoje lokale na wynajem, wiedząc, że wzrost cen ich ewentualnej sprzedaży może nie być już aż tak spektakularny.