Nieruchomości komercyjne - Polska liderem Europy Środkowo-Wschodniej

Nieruchomości komercyjne w naszym regionie Europy

W pierwszej połowie bieżącego roku aktywność inwestorów przyniosła dużą ilość akwizycji na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Przejęcia dotyczyły jednak głównie obiektów o niższej wartości niż przed rokiem. Stąd wolumen transakcyjny był o kilkanaście procent niższy niż rok temu. Niemniej, większość zainwestowanego kapitału w nieruchomości komercyjne w naszym regionie Europy w pierwszych sześciu miesiącach roku popłynęła do Polski.

– W pierwszym półroczu 2021 roku największą aktywność inwestycyjną na naszym rynku mogliśmy obserwować w sektorze magazynowym i biurowym. Pomiędzy te dwa segmenty podzielone zostały w zasadzie transakcje zawarte w tym czasie. Kilkunastoprocentowym udziałem w wolumenie transakcyjnym zapisał się sektor handlowy, w którym kupowane były głównie parki handlowe i mniejsze obiekty typu convenience. W dalszym ciągu umacnia się też rynek PRS, na którym odnotowane zostały kolejne transakcje – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner/CEO w Walter Herz.

Magazyny pozostają w trendzie, który w 2020 roku przyniósł sektorowi najlepszy wynik w historii rynku inwestycyjnego w Polsce. Podaż w segmencie magazynowym szybko rośnie. W pierwszej połowie roku oddane zostało ponad 1,1 mln mkw. nowych powierzchni, a w budowie na terenie kraju, według obliczeń Walter Herz, pozostaje rekordowa ilość - 3,4 mln mkw. magazynów. W tym roku sektor logistyczny wciąż pozostaje liderem, jeśli chodzi o wartość wolumenu inwestycyjnego, choć wynik odnotowany w pierwszych 6 miesiącach br. odbiega od rekordowego rezultatu uzyskanego w roku minionym.

Nieruchomości magazynowe na fali wznoszącej

– Nasz rynek nie jest tu wyjątkiem, w całej Europie inwestorzy koncentrują się głównie na nieruchomościach magazynowo-logistycznych. Należy jednak zwrócić uwagę, że prowadzone aktualnie rozmowy przynieść mogą także w najbliższych miesiącach transakcje typu prime w segmencie biurowym w Polsce. Przemawia za tym fakt, że właśnie te aktywa mogą teraz uzyskać stopę kapitalizacji na poziomie wyższym niż na początku ubiegłego roku. Myślę, że biura będą nadal fundamentalną wartością portfeli inwestycyjnych i w te klasę nieruchomości zostanie zainwestowana znaczna część nadwyżki globalnego kapitału – sądzi Bartłomiej Zagrodnik.

Wśród transakcji zrealizowanych od stycznia do czerwca 2021 roku na krajowym rynku powierzchni magazynowych wymienić można m.in. zakup BTS Castorama w Strykowie przez Savills Investment Management, nabycie projektów Duo Portfolio w Siemianowicach i Sosnowcu firmy 7R przez M7 RE, zakup TDP Park Piaseczno przez Hines, czy 7R City Flex w Rzeszowie przez PAREF.

ostatnich tygodniach miały miejsce natomiast kolejne przejęcia na rynku magazynowym. Firmy Marvipol Logistics i PG Dutch Holding I B.V. z ramienia spółki PDC Industrial Center 108 zawarły z BGO Warsaw I Propco umowę sprzedaży udziałów w parku magazynowym Panattoni Park Konotopa IIa w Ożarowie Mazowieckim. M7 Real Estate w imieniu funduszu M7 CEREF II, który planuje inwestycje na ponad 100 mln euro, przejął magazyny przy ulicy Mogileńskiej 50 w Poznaniu. Palmira Capital Partners finalizuje z kolei transakcję zakupu łódzkiego parku magazynowego Brukowa Business Park.

Nieruchomości biurowe wciąż w cenie

Wśród największych transakcji zrealizowanych na rynku biurowym w pierwszej połowie br. wymienić można natomiast m.in. zakup portfela obiektów we Wrocławiu i Krakowie grupy BUMA przez Partners Capital/REINO Capital za około 200 mln euro, a w regionach gdańskiego biurowca Alchemia Neon przez niemiecki fundusz DWS.

Ponadto, niemiecki KGAL kupił od Echo Investment budynek Villa Offices w Browarach Warszawskich za około 86,7 mln euro. Debiutująca w Polsce spółka Indotek za 72,5 mln euro nabyła od notowanej w Polsce i Austrii spółki Immofinanz cztery biurowce o łącznej powierzchni ponad 45 tys. mkw. w Warszawie.

Pod młotek poszedł też warszawski kompleks Neopark zbudowany przez Yareal Polska, jak również biurowiec Wołoska 24 o powierzchni 23,5 tys. mkw. położony na warszawskim Mokotowie, który zakupił za ponad 60 mln euro od firmy Ghelamco czeski fundusz ZFP Investments, należący do słowackiego funduszu IAD Investments.

Generali Real Estate sfinalizowało przejęcie od PATRIZIA AG warszawskiego budynku biurowego Le Palais w imieniu funduszu Generali Europe Income Holding (GEIH), zarządzanego przez Generali Real Estate S.p.A SGR.

Poza tym, w Warszawie właściciela zmieniły Biura przy Willi w Browarach Warszawskich, Spark B, Cybernetyki Office Center i Bokserska Office Center. Niedawno dołączyły do nich Biura przy Warzelni, największy biurowiec kompleksu Browary Warszawskie oraz zabytkowa Warzelnia, które od spółki Echo Investment kupiła firma Deka Immobilien za około 152,3 mln euro.

Parki handlowe i obiekty typu convenience na topie

Na rynku handlowym poszukiwane są przede wszystkim parki i obiekty charakteryzujące się niskimi wolumenami najmu. Większość transakcji związanych ze sprzedażą nieruchomości typu convenience w pierwszej połowie br. dotyczyło projektów położonych w miastach poniżej 50 tys. mieszkańców.

Największy udział w strukturze transakcji odnotowanych w tym czasie w segmencie handlowym przypadł natomiast na portfelowy zakup centrów handlowych M1 przez notowaną na giełdzie w Johannesburgu spółkę EPP za kwotę ponad 100 mln euro. W pierwszym półroczu br. sprzedawane były też obiekty należące do Tesco, które opuszcza polski rynek.

Wśród ostatnio zarejestrowanych umów w sektorze handlowym wymienić zaś można m.in. sprzedaż Pasażu Wiślanego w Grudziądzu przez Rank Progress, który ma przejść w ręce spółki MSRETAIL V za 5,13 mln euro netto.

Nieruchomości hotelowe - zamrożone inwestycje

Pandemia odwróciła uwagę inwestorów od obiektów hotelowych. W pierwszej połowie tego roku w sektorze odnotowana została tylko jedna transakcja o wartości 29 mln euro dotycząca nabycia warszawskiego Regenta przez PHN i PHH.

- Inwestorzy podchodzą teraz ostrożnie do lokowania kapitału w hotele. Fundusze inwestycyjne w przeważającej większości mają wstrzymane akwizycje hotelowe. Należy jednak zaznaczyć, że poza wyspecjalizowanymi podmiotami, hotele nigdy nie były dla nich priorytetowymi aktywami, a w pandemii inwestorzy jeszcze bardziej stracili nimi zainteresowanie. Szczególnie, że długo wyczekiwanych okazji cenowych na rynku nadal nie ma. Przynajmniej, jeśli chodzi o atrakcyjnie zlokalizowane hotele oferujące minimum 100 pokoi. Właściciele takich obiektów nie obniżają cen. Być może większe szanse inwestycyjne dopiero nadejdą. Wiele zależało będzie od dalszego oddziaływania pandemii na biznes – informuje Katarzyna Tencza Associate Director Investment & Hospitality z Walter Herz.

Katarzyna Tencza przyznaje, że od kilkunastu miesięcy widoczny jest spadek zapotrzebowania na działki pod obiekty hotelowe w dużych miastach. - Zabezpieczone w latach wcześniejszych grunty, które miały zostać przeznaczone pod inwestycje hotelowe czekają na lepsze czasy albo poszukiwane są dla nich alternatywne formy zagospodarowania. Duża część planowanych realizacji jest wstrzymana albo odkładana w czasie, a niektóre już przekwalifikowane zostały na inwestycje mieszkaniowe. Nadal dużym zainteresowaniem cieszą się natomiast grunty pod hotele resortowe, szczególnie w atrakcyjnych lokalizacjach nadmorskich i górskich – dodaje.

Rozwój sytuacji związanej z pandemią jest nadal trudny do przewidzenia, co przekłada się na brak możliwości oszacowania przyszłego popytu. To z kolei powoduje, że banki dystansują się od kredytowania inwestycji hotelowych.

Rynek mieszkań na wynajem w budowie

Swoją pozycję konsekwentnie buduje także krajowy rynek PRS, który coraz silniej skupia uwagę inwestorów. W tym roku mogliśmy obserwować kolejne inwestycje w tym segmencie rynku. Jak podaje Walter Herz, w pierwszym półroczu wartość transakcji wyniosła 0,56 mld euro. Do nabycia projektów po zakończeniu ich realizacji oraz finansowania budowy nieruchomości przeznaczonych na wynajem zobowiązał się m.in. fundusz Heimstaden Bostad, który zawarł umowę z firmą Spravia (dawny Budimex Nieruchomości) na zakup 2500 lokali za ponad 300 mln euro.

Firma deweloperska YIT zakontraktowała natomiast ponad 1 tys. mieszkań w Warszawie zawierając umowę ze skandynawskim funduszem NREP, który niedawno wszedł do Polski i sfinalizował również zakup portfela logistycznego o powierzchni 130 tys. mkw.