Ile trzeba czekać na pozwolenie na budowę?

Pozwolenie na budowę - długotrwałe i nieprzewidywalne procedury

Pozwolenie na budowę - oto sonda przeprowadzona wśród deweloperów.

Mateusz Bromboszcz, wiceprezes zarządu ds. Prawno-Administracyjnych w Atal

Trudności administracyjne od dawna ciążą na branży budowlanej. Długotrwałe i nieprzewidywalne procedury związane z wydawaniem zgód i decyzji w urzędach, m.in. pozwoleń na budowę czy użytkowanie mają niekorzystny wpływ na sektor nieruchomości i są największą barierą z jaką od lat mierzą się podmioty z sektora deweloperskiego.

Największe opóźnienia są aktualnie przy wydawaniu pozwoleń na budowę. Jeszcze niedawno okres oczekiwania wynosił pół roku, teraz bywa, że może to być nawet 15-18 miesięcy. Tymczasem, zgodnie z przepisami czas oczekiwania na pozwolenie na budowę nie powinien przekraczać 60 dni.

Z punktu widzenia firmy deweloperskiej niezwykle istotne jest utrzymanie płynności działania organów administracji oraz digitalizacja procedur. Niepewność w aspekcie administracyjnym bezpośrednio przekłada się bowiem na poziom oferty oraz koszty prowadzenia inwestycji.

Pozwolenie na budowę - opieszałość urzędów w podejmowaniu decyzji

Andrzej Oślizło, prezes zarządu Develia SA.

Działamy obecnie w pięciu dużych miastach Polski i aktywnie rozglądamy się za ekspansją do kolejnego miasta, którego władze są przyjazne inwestorom i inwestycjom. Przedłużające się procedury administracyjne to problem, z którym branża deweloperska boryka się od lat. Opieszałość urzędów w podejmowaniu niezbędnych decyzji spotęgowały dodatkowo pandemiczne obostrzenia i niektóre z wprowadzonych niedawno regulacji prawnych. Są miasta i urzędy, które dobrze radzą sobie z tymi trudnościami, ale zdarzają się też niestety przypadki opóźniania wydawania pozwoleń przez urzędników niektórych miast. Największą barierą dla inwestorów pozostaje brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz konieczność uzyskania decyzji o Warunkach Zabudowy. Wszystko to sprawia, że obecnie średni czas od zakupu działki do rozpoczęcia budowy to około 2 lata. Kupno działki objętej planem zagospodarowania wcale nie gwarantuje skrócenia tego okresu.

Staramy się obecnie o kilka pozwoleń na budowę inwestycji, których rozpoczęcie jest torpedowane przez kompletną bierność urzędników i nieuprawnione protesty właścicieli sąsiednich działek. Grunty w tych przypadkach są objęte MPZP i jesteśmy gotowi wybudować na własny koszt drogi dojazdowe do tych osiedli, na czym skorzystaliby obecni i przyszli mieszkańcy. Lokalne władze jednak z jakiegoś powodu nie chcą, abyśmy wyręczali je z obowiązku budowy infrastruktury komunikacyjnej i nie wydają stosownych zgód. Start inwestycji często opóźniają również sąsiedzi, oprotestowujący wydane już pozwolenia na budowę. W myśl obowiązujących przepisów protestujący nie ponoszą żadnych konsekwencji, jeśli projekt okaże się zgodny z wszystkimi obowiązującymi przepisami. Protestują, bo po prostu mogą i chętnie z tego prawa korzystają. Jeśli nie zostaną wprowadzone kary za takie celowe, obstrukcyjne działania, ta praktyka będzie z pewnością kontynuowana.

Pozwolenie na budowę - podczas pandemii urzędy przyjęły specjalne procedury

Dariusz Nagórski, dyrektor ds. Inwestycji Aria Development

Od początku pandemii urzędy przyjęły specjalne procedury, tzn. wszelkie terminy wynikające z przepisów prawa stały się nieobowiązujące. Praca zdalna urzędników utrudniała analizę dokumentacji złożonej do pozwoleń na budowę. Wpłynęło to na wydłużenie okresu uzyskania decyzji. Brak spotkań oraz pozostawianie dokumentów w tzw. wrzutniach bez potwierdzenia ich złożenia powodowały perturbacje, a w skrajnych przypadkach uniemożliwiały wydanie decyzji ze względu na to, że część z dokumentów ginęła.

Wydawanie pozwoleń na budowę - zbyt długi czas oczekiwania

Adrian Potoczek, dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu w Wawel Service

W Katowicach oraz Krakowie czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę jest tak samo długi. Przed pandemią trzeba było czekać 4-5 miesięcy. Od momentu pandemii czas ten znacznie się wydłużył do 8-10 miesięcy, co bardzo utrudnia terminowe rozpoczynanie prac budowlanych w inwestycjach. Problem wynika z dostępności urzędników odpowiedzialnych za wydawanie decyzji. Często służby te pracują zdalnie lub w ograniczonym czasie, stąd wydłużona procedura.

Mariola Żak, dyrektor sprzedaży i marketingu Aurec Home

W ostatnim czasie przyczyną największych, niezależnych od nas opóźnień była pandemia. Terminy ulegały przesunięciu nawet o kilka miesięcy. Urzędy przeszły na pracę zdalną lub hybrydową, w związku z czym niemożliwe stało się przyjście do urzędu bez uprzedniego umówienia się, a i to bywało trudne, gdy telefony w biurach nie były odbierane. Na szczęście sytuacja epidemiologiczna w kraju poprawia się, więc problem na chwilę obecną już nie jest tak palący, jak kilka miesięcy temu.

Małgorzata Ostrowska, dyrektor Pionu Marketingu i Sprzedaży w J.W. Construction Holding SA.

Jest to istotny problem, dotykający deweloperów, skutkujący niższą podażą na rynku od popytu, co nie jest korzystne dla kupujących. Wpływa również na wzrost kosztów realizacji inwestycji. Niestety to nie jest sytuacja wywołana wyłącznie przez pandemię. Pandemia jednak jeszcze wydłużyła ten proces. 

Pozwolenie na budowę - opóźnienia dotyczące decyzji administracyjnych

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic

Opóźnienia dotyczą wszystkich decyzji administracyjnych. Ostatni przykład to 2 letnie procedowanie decyzji podziałowej. To jest największa przeszkoda w rozwoju rynku. Przesunięcie realizacji inwestycji o rok czy 2 lata z powodu przeciągających się procedur może zdecydować o sukcesie lub porażce biznesowej firmy. Mieszkań nie projektuje się dziś, a sprzedaje jutro. Projekty są „szyte na miarę” i dostosowywane do aktualnych potrzeb rynku, które nieustannie się zmieniają.

Janusz Miller, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu Home Invest

Obecnie w Warszawie trzeba czekać od kilku do kilkunastu miesięcy na pozwolenie na budowę, a nawet zdarza się zdecydowanie dłużej. Decyzje wydawane są z opóźnieniem głównie przez pandemię. Oczywiście są też inne czynniki wpływające na taką sytuację, chociażby to czy dla obszaru jest uchwalony miejscowy plan zagospodarowania terenu, czy też trzeba występować o warunki zabudowy dla działki. Dużo także zależy od specyfiki samego gruntu oraz tego, co konkretnie chcemy na nim zrealizować. Nie bez znaczenia jest również dzielnica Warszawy, w której będzie realizowana inwestycja.

Marcin Żurek, dyrektor do spraw realizacji inwestycji w Nickel Development

W dalszym ciągu hamulcem, utrudniającym sprawne funkcjonowanie jest pandemia. Większość urzędów, a także firm nadal nie wróciła do normalnego trybu i pracuje w systemie hybrydowym. Niestety wiele wskazuje na to, że do takiego funkcjonowania będziemy musieli się przyzwyczaić. Wielopoziomowa struktura urzędów, w których pracownicy rotacyjnie są na miejscu lub ich nie ma utrudnia skuteczne i szybkie przekazywanie dokumentów do zatwierdzenia, co siłą rzeczy wydłuża wszystkie procesy. Musimy także pamiętać, że wiele z projektowanych inwestycji, szczególnie podmiejskich jest złożonych i wymaga licznych dodatkowych uzgodnień, pozwoleń, zezwoleń, opinii, ekspertyz. Zarówno takich, które przygotowujemy przed ubieganiem się o pozwolenie na budowę, jak i takich, które wyznacza nam w toku postępowania urząd. Są to m.in. uzgodnienia związane z budową infrastruktury drogowej, uzbrojeniem terenów w infrastrukturę techniczną jak np. sieci sanitarne, sieci deszczowe, instalacje wodociągowe itd. Mówiąc wprost, inwestorzy są szybsi w przygotowaniu projektów niż instytucje w zapewnieniu niezbędnej infrastruktury.

Pozwolenia na budowę - miasta nie zwalniają terenów

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Robyg SA.

Miasta nie zwalniają terenów przygotowując i uchwalając plany zagospodarowania przestrzennego. Jest duży problem z pozwoleniami na budowę, na które kiedyś czekało się sześć miesięcy, a teraz nawet 18. Podczas, gdy zgodnie z przepisami powinno to być tylko 60 dni. Dla deweloperów ten drugi problem jest nawet bardziej dotkliwy. Dopóki miasta nie zaczną przygotowywać więcej planów zagospodarowania, ceny mieszkań będą rosły.

Opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę w wyniku pandemii

Andrzej Gutowski, wiceprezes, dyrektor działu sprzedaży Ronson Development

Opóźnienia w wydawaniu pozwoleń na budowę są pokłosiem pandemii, która znacznie spowolniła ten proces. Rzeczywiście najmocniej te opóźnienia odczuwamy w Warszawie, która jest największym i najbardziej intensywnym rynkiem jeśli chodzi o nieruchomości. Brakuje kadr, prawo bywa niespójne, a do tego dochodzą ustalenia związane z infrastrukturą, która w wielu miejscach Warszawy jest słabo rozwinięta. Zdarzały się w ostatnim czasie przypadki, kiedy proces wydawania pozwolenia na budowę przekraczał nawet rok. Szczęśliwie część projektów zaplanowanych do realizacji w tym roku, mamy zabezpieczone stosownymi pozwoleniami. Staramy się działać z wyprzedzeniem i przewidywać ewentualne trudności.

65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę

Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper

W teorii każdy urząd ma 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę niezależnie od miasta oraz dodatkowy czas na uzupełnienie postanowienia. Działamy głównie na rynku trójmiejskim. Z naszych doświadczeń w tym temacie wynika, że czas oczekiwania na wydanie pozwolenia na budowę z reguły mieści się w wyznaczonym terminie.