Zaskakująca sytuacja na rynku nieruchomości: Więcej sprzedanych niż wprowadzonych mieszkań. Jak to możliwe?

• Mieszkania w siedmiu największych miastach
• Przełomowa redukcja oferty
• Brak przełomu na rynku mieszkaniowym
• Średnie ceny mieszkań w siedmiu największych miastach
• Poznań dołącza do liderów wzrostów cen mieszkań

"Dane za ostatni miesiąc pokazują wyraźną zmianę rynkowej dynamiki. W lutym 2025 roku, według wstępnego odczytu, liczba mieszkań sprzedanych była o 12% większa od liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży. W lutym tego roku analogiczna przewaga sięgnęła niemal 190%. W praktyce oznacza to, że lokali wprowadzonych do sprzedaży było niemal trzy razy mniej niż sprzedanych. Co za tym idzie, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach okazała się o 4% mniejsza od wstępnych wyników ze stycznia i wyniosła zaledwie 59,5 tys. lokali" - powiedziała  dyrektorka badań rynku Otodom Katarzyna Kuniewicz, cytowana w komunikacie.

Mieszkania w siedmiu największych miastach

W lutym w siedmiu największych miastach (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) firmy deweloperskie rozpoczęły sprzedaż 60 nowych inwestycji, oferując 1,5 tys. mieszkań. To o 58% mniej w ujęciu miesięcznym i o 52% mniej niż rok temu. Popyt odpowiedział na to wzmożoną aktywnością zakupową. Według wstępnego odczytu w lutym deweloperzy sprzedali 4,3 tys. mieszkań, czyli o 13% więcej niż miesiąc wcześniej (porównując ze wstępnymi danymi) i o 21% więcej r/r. Jeśli ostateczne dane potwierdzą sprzedaż na poziomie około 4,1 tys. lokali na siedmiu największych rynkach, będzie to wynik o kilkanaście procent wyższy niż przed rokiem, podkreślono.

Efektem bieżącej relacji popytu i podaży jest liczba mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie na koniec miesiąca.

Przełomowa redukcja oferty

"W poprzednich miesiącach, mimo utrzymującej się przewagi bieżącego popytu nad bieżącą podażą, liczba mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach pozostawała względnie stała i oscylowała wokół rekordowego poziomu. Jednak na koniec lutego oferta firm deweloperskich spadła poniżej 60 tys. lokali, co było naturalną konsekwencją wyraźnej przewagi mieszkań sprzedanych nad wprowadzonymi. Po wielu miesiącach stabilizacji z pewnością można więc mówić o przełomowej redukcji oferty. Co więcej, jeśli w analizie uwzględnimy również mieszkania zarezerwowane w siedmiu największych miastach, okaże się, że liczba lokali oferowanych przez firmy deweloperskie także spadła w stosunku do stycznia i na koniec lutego wyniosła 65,7 tys. mieszkań" - dodała dyrektorka badań rynku Otodom.

Na koniec lutego pula zarezerwowanych mieszkań wynosiła prawie 6,2 tys. lokali, co oznacza, że była nieznacznie większa niż miesiąc wcześniej. W efekcie łączna liczba mieszkań pozostających obecnie w ofercie oraz tych w rezerwacji jest o 2,6 tys. niższa od odnotowanej w badaniu Otodom Analytics na koniec stycznia 2026 roku.

Brak przełomu na rynku mieszkaniowym

"Mimo że na koniec lutego zagregowany poziom oferty uległ redukcji, dużym błędem byłoby ogłaszanie długo wyczekiwanego przez wiele firm deweloperskich przełomu. Relacja liczby mieszkań oferowanych i sprzedanych na największych rynkach, wyrażona w kwartałach potrzebnych do wyprzedania całej oferty, od trzech miesięcy pozostaje bardzo stabilna i utrzymuje się na poziomie wskazującym na równowagę popytowo-podażową" - wskazała również Kuniewicz.

Średnie ceny mieszkań w siedmiu największych miastach

W lutym miesięczne zmiany średnich cen mieszkań oferowanych na siedmiu największych rynkach były bardziej dynamiczne niż w styczniu, kiedy pozostawały minimalne (z wyjątkiem Trójmiasta - +1%). W ujęciu miesięcznym ceny odnotowane w lutym zmieniały się od -1,3% w Katowicach do +0,8% w Poznaniu i Warszawie. Jedynie w Krakowie zarejestrowano, rzadką na polskim rynku, całkowitą stabilizację cen w puli około 10 tys. mieszkań oferowanych przez firmy deweloperskie.

Poznań dołącza do liderów wzrostów cen mieszkań

Analiza zmian cen w ujęciu rocznym jednoznacznie wskazuje, że do dwóch styczniowych liderów wzrostów (Trójmiasta i Warszawy) w lutym dołączył Poznań. O ile wzrost średnich cen mieszkań oferowanych na rynkach warszawskim i poznańskim o ok. 6-7% w skali roku nie zaskakuje (w Warszawie przy dobrej sprzedaży, a w Poznaniu przy spadającej ofercie), o tyle kilkunastoprocentowy skok w Trójmieście może zastanawiać, podano w materiale.

"Źródłem tak dynamicznych, na tle innych rynków, zmian były z jednej strony wysokie ceny mieszkań wprowadzanych do sprzedaży od kwietnia do września 2025 roku, a z drugiej wyraźnie niższe (od nowo wprowadzanych) ceny lokali kupowanych w tym samym czasie. Wiele wskazuje na to, że nawet przy stabilizacji średnich stawek oferowanych aktualnie mieszkań na obecnym poziomie aż do maja w Trójmieście będziemy obserwować wysokie wskaźniki wzrostu cen rok do roku" - zakończyła Katarzyna Kuniewicz.