Oferta nowych mieszkań na rynku coraz większa, ale takie znikają od razu gdy się tylko w niej pojawią. Jakie to mieszkania, dlaczego nie czekają na kupujących

• Wyższa zdolność kredytowa ułatwia zakup mieszkania za kredyt hipoteczny?
• Mieszkania najtańsze najpilniej poszukiwane, znikają szybko z oferty
• Oferta najtańszych nowych mieszkań: gdzie w Polsce najwięcej, gdzie najmniej

Jak co miesiąc, eksperci portalu RynekPierwotny.pl przeanalizowali ofertę deweloperów w siedmiu największych metropoliach, sprawdzając, na ile odpowiada ona realnym możliwościom nabywczym Polaków.

Wyższa zdolność kredytowa ułatwia zakup mieszkania za kredyt hipoteczny?

Po skokowym wzroście zdolności kredytowej w końcówce ubiegłego roku, początek nowego przyniósł już tylko kosmetyczne zmiany. Z analizy Rankomat.pl, obejmującej ofertę 10 banków, wynika, że singiel zarabiający na rękę 6 tys. zł mógł liczyć na ok. 446 tys. zł kredytu z przejściowo stałym oprocentowaniem, czyli o 0,2% więcej niż w grudniu.
Bezdzietna para z dochodem 8 tys. zł netto miała zdolność kredytową na poziomie średnio 551,5 tys. zł, co oznaczało spadek o 0,6%. Z kolei rodzina z dzieckiem, dysponująca dochodem 10 tys. zł netto, mogła pożyczyć przeciętnie 649,7 tys. zł, czyli o 0,1% mniej niż miesiąc wcześniej.

– W kolejnych miesiącach dostępność kredytów mieszkaniowych najpewniej będzie powoli rosła, a tempo poprawy mogą przyspieszyć kolejne obniżki stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej – komentuje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Ekspert spodziewa się również zmiany preferencji kredytobiorców. Z raportów AMRON-SARFiN wynika, że w 2025 r. ponad 7 na 10 klientów wybierało bezpieczniejszy kredyt mieszkaniowy z przejściowo stałym oprocentowaniem, który był wówczas tańszy od wariantu ze stopą zmienną.

W styczniu mediana oprocentowania obu typów kredytów zrównała się i wyniosła ok. 5,8%, a w przypadku najtańszych ofert przewagę zaczęła uzyskiwać stopa zmienna.
W praktyce przekłada się to na możliwości kredytowe, a te bezpośrednio wyznaczają realny budżet na zakup mieszkania. Przy wkładzie własnym na poziomie 20% singiel mógł w styczniu dysponować kwotą ok. 557,5 tys. zł, bezdzietna para – ok. 689,3 tys. zł, a rodzina z dzieckiem – ok. 812,1 tys. zł.

Mieszkania najtańsze najpilniej poszukiwane, znikają szybko z oferty

Marek Wielgo zwraca uwagę, że w styczniu wyraźnie wzrósł popyt na mieszkania z niższej półki cenowej. W warszawskiej Białołęce, najtańszej dzielnicy stolicy, gdzie średnia cena metra kwadratowego wynosi ok. 13,5 tys. zł, liczba podpisanych umów deweloperskich była o 30% wyższa niż w grudniu.
Ożywienie widoczne było również na Pradze Południe, Bemowie, Targówku, w Ursusie i we Włochach. Problem w tym, że nie wszędzie podaż nadążyła za rosnącym zainteresowaniem. W efekcie skurczyła się pula nowych mieszkań dostępnych dla przeciętnie zarabiających gospodarstw domowych. Podobny scenariusz rozgrywał się w większości metropolii.

Oferta najtańszych nowych mieszkań: gdzie w Polsce najwięcej, gdzie najmniej

Singiel z dochodem 6 tys. zł netto w każdym z największych miast nadal może znaleźć mieszkanie w swoim zasięgu finansowym, jednak wybór w części lokalizacji wyraźnie się zmniejszył. Największa oferta tradycyjnie była dostępna w Łodzi, gdzie obejmowała ok. 6,3 tys. lokali i pozostała bez zmian względem grudnia. W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii liczba takich mieszkań spadła o 3%, do ok. 5,3 tys., podobnie jak w Trójmieście, gdzie oferta zmniejszyła się do ok. 1,3 tys.
W Poznaniu i Warszawie spadek wyniósł 4%, a dostępnych lokali było odpowiednio ok. 2,3 tys. oraz ok. 1,3 tys.

Większy wybór niż miesiąc wcześniej mieli natomiast klienci we Wrocławiu i Krakowie. We Wrocławiu liczba mieszkań w zasięgu przeciętnie zarabiającego singla wzrosła o 9%, do ok. 1,4 tys., a w Krakowie również o 9%, do ok. 0,6 tys.
Jeszcze rok temu sytuacja w Krakowie była dla tej grupy nabywców wyjątkowo trudna, ponieważ ich zdolność kredytowa wyraźnie odstawała od cen mieszkań oferowanych przez deweloperów.

W przypadku bezdzietnych par dysponujących budżetem ok. 689,3 tys. zł największy spadek dostępności mieszkań, sięgający 6%, odnotowano w Warszawie, gdzie oferta zmniejszyła się do 4,5 tys. lokali, oraz w Poznaniu, gdzie wyniosła ok. 4,2 tys. W Łodzi spadek był symboliczny i sięgnął 1%, co oznaczało ok. 8,5 tys. dostępnych mieszkań.
W miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii oferta zmniejszyła się o 2%, do 7,7 tys., a w Trójmieście o 4%, do ok. 2,8 tys. Jedynie we Wrocławiu odnotowano wzrost podaży, o 3%, do 4,2 tys. lokali, natomiast w Krakowie oferta utrzymała poziom 3,2 tys. mieszkań.

Najszerszy wybór tradycyjnie miały rodziny z dzieckiem dysponujące budżetem ok. 812,1 tys. zł. W Łodzi w ich zasięgu znajdowało się ok. 9,5 tys. mieszkań, choć było to o 1% mniej niż miesiąc wcześniej. Podobny spadek zanotowano w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie oferta wynosiła ok. 9 tys. lokali.
W Trójmieście zmniejszyła się o 2%, do ok. 3,8 tys., a w Poznaniu i Warszawie o 3%, odpowiednio do ok. 5,6 tys. oraz 7,8 tys. mieszkań. Pozytywnie wyróżniły się Wrocław i Kraków – w pierwszym z tych miast liczba dostępnych lokali wzrosła o 4%, do ok. 6,4 tys., w drugim o 2%, do ok. 5,6 tys.

Marek Wielgo podkreśla, że realna dostępność mieszkań może być nieco większa, ponieważ część deweloperów oferuje opusty względem cen ofertowych.
Nie zmienia to jednak faktu, że w styczniu w wielu miastach mieszkania na przeciętną kieszeń znikały szybciej, niż pojawiały się nowe. Zbytnie zwlekanie z decyzją zakupową może oznaczać wyższy wydatek lub konieczność pogodzenia się z gorszą lokalizacją.