Nie każdy grunt będzie można zabudować - reforma planistyczna 2026 obniży wartość tych działek

• Kto straci, a kto zyska na reformie planowania przestrzennego?
• Co reforma planistyczna oznacza dla właścicieli gruntów?
• Ile kosztują dziś grunty?
• Energia ważniejsza niż lokalizacja dla ceny działki?
• Co zmieni reforma planistyczna?
• Co robić już teraz, jeżeli planujesz sprzedaż lub zakup działki gruntowej?
• Reforma planistyczna a grunty inwestycyjne - pytania i odpowiedzi (FAQ)

Kto straci, a kto zyska na reformie planowania przestrzennego?

„Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w fazę wyraźnej selekcji, w której przewagę zyskują grunty o przewidywalnym potencjale rozwojowym" – ostrzega Emil Domeracki, Partner w Walter Herz.

Działki, które zyskają na wartości zdaniem eksperta, to:

• Objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego;
• Z decyzjami o warunkach zabudowy (WZ);
• Z dostępem do mediów i energii;
• Położone w gminach, które już uchwaliły plany ogólne.

Działki, które mogą stracić:

• O niepewnym statusie planistycznym;
• Bez jasnego przeznaczenia w projektach planów ogólnych;
• Bez dostępu do infrastruktury;
• W gminach, które wciąż nie mają planów ogólnych

Co reforma planistyczna oznacza dla właścicieli gruntów?

Masz działkę i myślisz o sprzedaży? Jeśli nie ma planu miejscowego ani decyzji WZ – możesz mieć problem. Kupujący coraz częściej unikają gruntów o niejasnym statusie.

Planujesz kupić grunt inwestycyjny? Sam projekt planu ogólnego to jeszcze nie gwarancja. Ostateczne możliwości zabudowy wynikną dopiero z decyzji WZ, planów miejscowych lub zintegrowanych planów inwestycyjnych.

Ile kosztują dziś grunty?

Mieszkaniowe – rekordowe ceny w największych miastach

W 2025 roku grunty pod zabudowę mieszkaniową w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu zdrożały o kilkanaście procent. W prestiżowych lokalizacjach stolicy ceny przekraczają kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. potencjalnej powierzchni użytkowej mieszkania (PUM). Koszt samej działki to nawet jedna czwarta ceny gotowego mieszkania.

„Nie obserwujemy wyprzedaży działek, lecz rosnące rozwarstwienie w tym segmencie. Grunty w dobrych lokalizacjach, z przewidywalną ścieżką planistyczną wciąż zyskują na wartości, podczas gdy nieruchomości o niejasnym statusie są coraz mocniej dyskontowane" – dodaje ekspert Walter Herz.

Handlowe – walka o parki convenience

Najwięksi gracze poszukują działek 1–2 ha w mniejszych miastach z bezpośrednim dostępem do dróg krajowych. Ceny wahają się od kilkuset złotych za 1 m² GLA w małych miastach, do 5 tys. zł w centrum Warszawy.

Magazyny i logistyka – stabilizacja po boomie

Po latach dynamiki rynek się uspokoił. Ceny gruntów rosną lub pozostają stabilne, ale deweloperzy są ostrożniejsi. Kluczowa stała się dostępność energii – proces uzyskania decyzji środowiskowej trwa średnio 12–18 miesięcy.

Energia ważniejsza niż lokalizacja dla ceny działki?

To może być szok, ale na rynku gruntów komercyjnych dostęp do infrastruktury staje się równie ważny jak sama lokalizacja. Dlaczego? Boom na centra danych, magazyny energii i projekty AI wymaga ogromnych mocy przyłączeniowych. Grunt bez dostępu do energii elektrycznej to dziś grunt praktycznie niewykorzystany inwestycyjnie.

„Obecnie wyceniamy nie sam grunt, ale możliwość efektywnej realizacji inwestycji i związane z nią ryzyko. To właśnie zdolność przeprowadzenia projektu w założonym czasie i budżecie staje się głównym czynnikiem wpływającym na wartość" – tłumaczy Emil Domeracki.

Co zmieni reforma planistyczna?

Rejestr Urbanistyczny – to będzie nowy system, w którym znajdą się wszystkie dokumenty planistyczne, decyzje administracyjne i raporty. Ma zwiększyć przejrzystość rynku.

E-Wyrys POG – da możliwość uzyskania wypisu i wyrysu z planu ogólnego gminy online. Mniej biurokracji, szybszy dostęp do informacji.

„Plany ogólne uporządkują rynek gruntów inwestycyjnych, jednak nie zwiększą znacząco ich zasobu. Inwestor będzie jasno wiedział, jakie parametry może uzyskać w wuzetce, co dotychczas bywało zaskoczeniem" – wskazuje ekspert.

Co robić już teraz, jeżeli planujesz sprzedaż lub zakup działki gruntowej?

Jeśli masz działkę:

• Sprawdź jej status planistyczny w urzędzie gminy;
• Zapytaj, czy w projekcie planu ogólnego jest przeznaczona pod zabudowę;
• Rozważ uzyskanie decyzji WZ, jeśli to możliwe.

Jeśli kupujesz grunt:

• Nie płać za potencjał, którego nie ma w dokumentach;
• Sprawdź dostęp do mediów (energia, woda, kanalizacja);
• Zweryfikuj koszt inwestycji towarzyszących (drogi, infrastruktura).

„Tradycyjne kryteria oceny pozostają istotne, jednak nie są już wystarczające. Analiza gruntu musi dziś obejmować stabilność otoczenia regulacyjnego, dostępność mediów, układ komunikacyjny oraz ryzyka środowiskowe" – podsumowuje Emil Domeracki.

Reforma planistyczna a grunty inwestycyjne - pytania i odpowiedzi (FAQ)

Czy moja działka straci na wartości przez reformę?

To zależy od jej statusu planistycznego. Jeśli nie ma planu miejscowego ani WZ i w projekcie planu ogólnego nie jest przeznaczona pod zabudowę – ryzyko spadku wartości jest realne.

Kiedy wejdą nowe plany ogólne?

Gminy mają czas na ich uchwalenie – proces trwa w różnych miastach w różnym tempie. Sprawdź na stronie swojej gminy.

Czy warto sprzedać działkę przed reformą?

Jeśli Twój grunt ma nieuregulowaną sytuację planistyczną – część ekspertów sugeruje, że lepiej sprzedać teraz, zanim ceny spadną. Ale to opinia rynkowa, nie pewnik.

Co jeśli mam decyzję WZ – czy też stracę?

Działki z decyzją WZ lub planem miejscowym są dziś najlepiej wyceniane i najbardziej poszukiwane. Reforma je wzmacnia, nie osłabia.

Jak sprawdzić, czy moja działka ma plan miejscowy?

Wejdź na stronę swojej gminy lub sprawdź w Rejestrze Urbanistycznym (po jego uruchomieniu).

Źródło: Walter Herz