Ceny mieszkań w 2025 r. rosną wolniej (4,3% r/r) niż wynagrodzenia (+8,9% r/r)

• Ceny mieszkań w 2025 roku - rosną ale nie tak szybko jak przed rokiem
• Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?
• Ponad 10 tysięcy za metr w 7 miastach wojewódzkich
• Ceny mieszkań w Warszawie
• Odbudowa możliwości nabywczych
• Pensje idą od lat w parze z cenami mieszkań

Ceny mieszkań w 2025 roku - rosną ale nie tak szybko jak przed rokiem

Za mieszkania z drugiej ręki trzeba płacić o 4,3% więcej niż przed rokiem – sugerują najnowsze dane NBP (indeks hedoniczny dla 7 miast za 2 kwartał 2025 roku). Są to dane, które będą jeszcze rewidowane i to najprawdopodobniej w dół. Już teraz jednak możemy mówić o tym, że wzrost cen jest ponad 4-krotnie wolniejszy niż ten zaraportowany rok temu.

Taki jest efekt tego, że dane publikowane przez NBP przestają być w końcu zaburzone wpływem najhojniejszego programu mieszkaniowego jaki kiedykolwiek w Polsce działał („Bezpieczny Kredyt 2%”).

Czym jest indeks hedoniczny ceny m kw. mieszkań?

W ramach indeksu hedonicznego NBP bierze pod uwagę nie tylko ceny mieszkań zapisywane w aktach notarialnych, ale też jakość sprzedawanych lokali. W efekcie dane są „czyszczone” z tego, że zmienia się struktura sprzedawanych nieruchomości. Przy zwykłej średniej transakcyjnej wystarczy bowiem, że więcej sprzeda się mieszkań tańszych i już zaniża to wynik. Więcej sprzedanych lokali z wyższej półki cenowej wpłynęłoby natomiast na wzrost średniej ceny. Indeks hedoniczny działa inaczej. Ma on za zadanie pokazywać jak zmieniają się ceny mieszkań o podobnej jakości, a nie tylko wyliczyć średnią cenę ze wszystkich transakcji wrzuconych do jednego worka. Jest to więc miara, która w dokładniejszy sposób pozwala śledzić tempo zmian cen mieszkań.

Ponad 10 tysięcy za metr w 7 miastach wojewódzkich

Jeśli spojrzymy na wstępne dane NBP na temat zmian cen mieszkań używanych (indeks hedoniczny), to roczne dynamiki wciąż pozostają dodatnie. Mieszkania są obecnie o od kosmetycznych 1-2% droższe niż na rok temu w Trójmieście, Kielcach czy Warszawie do około 12% droższe w Zielonej Górze.

Co więcej, mamy już w Polsce 7 miast wojewódzkich, w których za metr lokalu „z drugiej ręki” trzeba płacić ponad 10 tys. złotych. Są to Gdańsk, Gdynia, Kraków, Poznań, Rzeszów, Warszawa i Wrocław. Przy tym w stolicy jest tradycyjnie najdrożej i metr kosztuje już ponad 16 tysięcy.

Nie jest ponadto tajemnicą, że za mieszkania od deweloperów – ze względu na wyższy standard – przeważnie trzeba płacić więcej. Oprócz wspomnianych wcześniej miast, gdzie za metr lokalu z drugiej ręki trzeba już płacić ponad 10 tysięcy złotych, na rynku pierwotnym średnie ceny przekraczające 10 tysięcy za metr znajdziemy też w Białymstoku, Katowicach, Lublinie, Łodzi, Opolu i Szczecinie. Do średniej na poziomie 10 tysięcy złotych za metr co najwyżej kilkuset złotych brakuje deweloperom z Bydgoszczy, Kielc, Olsztyna i Zielonej Góry.

Jeśli kupujący szukaliby pocieszenia, to wstępne dane NBP pokazują, że w porównaniu do sytuacji z początku 2025 roku ceny transakcyjne spadły w 10 miastach, a wzrosły tylko w 7. Trochę mniej optymistyczne są dane uwzględniające jeszcze jakość sprzedawanych mieszkań. Tu mamy wciąż przewagę wzrostów cen. W drugim kwartale br. na 9 rynkach ceny mieszkań były wyższe niż kwartał wcześniej, a w 7 niższe. Wciąż jednak są to dane niepełne, a finalny wynik może być zgoła odmienny. Póki co zasadne jest raczej twierdzenie, że początek bieżącego roku przyniósł względną stabilizację cen mieszkań w największych miastach.

Ceny mieszkań w Warszawie

O tym jak bardzo dane publikowane przez NBP mogą się w przyszłości zmienić pokazuje przykład stolicy, która w kolejnych publikacjach NBP doznawała ostatnio trudnych do wytłumaczenia i bardzo poważnych rewizji danych.

W raporcie podsumowującym ostatni kwartał 2024 roku pojawiły się dane sugerujące, że w Warszawie cena metra kwadratowego mieszkania z rynku wtórnego spadła o tysiąc złotych (z prawie 16,8 tys. zł w 3 kwartale 2024 roku do ponad 15,7 tys. zł w 4 kwartale 2024 roku). W najnowszej publikacji NBP z tego spadku cen nie ma ani śladu. Nawet więcej – najnowsza publikacja sugeruje, że za metr kwadratowy mieszkania w 4 kwartale 2024 roku trzeba było płacić więcej niż kwartał wcześniej (prawie 17 tys. zł). Z podobnym „bujaniem” cen mieliśmy już do czynienia w przeszłości. Okazywało się na przykład, że zarówno dane za 2 jak i 3 kwartał 2024 roku były rewidowane w kolejnych publikacjach wyraźnie w górę.

Odbudowa możliwości nabywczych

Mając takie doświadczenia z tyłu głowy należy więc podchodzić z uzasadnioną rezerwą do informacji, płynących ze wstępnych podsumowań opublikowanych przez bank centralny. Nie znaczy to jednak, że najnowsza publikacja NBP nie przynosi nam garści pozytywnych informacji. Przecież nawet sytuacja, w której ceny mieszkań pozostają relatywnie stabilne, to dla kupujących dobra nowina.

Z punktu widzenia osób, które chciałyby kupić nieruchomość wystarczy bowiem, że wynagrodzenia będą rosły szybciej niż ceny mieszkań, a już wtedy możliwości nabywcze stopniowo powinny się poprawiać. Z taką właśnie sytuacją mamy do czynienia od początku bieżącego roku, a biorąc pod uwagę dane o kwartalnej dynamice zmian – nawet od końcówki roku ubiegłego.

Co więcej, w międzyczasie wyraźnie poprawił się dostęp do kredytów mieszkaniowych, a zdolność kredytowa przykładowej trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi wzrosła w ciągu roku o ponad 23% docierając w okolice rekordowego poziomu 900 tysięcy złotych. W efekcie możliwości nabywcze Polaków bardzo szybko odbijają i to pomimo tego, że ceny transakcyjne mieszkań nie zaliczyły poważniejszej korekty. Przy tym warto mieć świadomość, że solidniejsze przeceny zmusiłyby banki do większej wstrzemięźliwości przy udzielaniu kredytów mieszkaniowych.

Pensje idą od lat w parze z cenami mieszkań

Co ciekawe dane GUS i NBP potwierdzają, że w ciągu ostatniej dekady ceny mieszkań i poziom wynagrodzeń w przedsiębiorstwach szły mniej więcej „łeb w łeb”. Mieszkania wyprzedzały pensje w latach 2020-22 i w 2024 roku, ale potem parytet wracał do normy, na co także w kolejnych kwartałach szanse są spore.

Oczywiście ktoś mógłby powiedzieć, że w latach 2007- 2012 było lepiej, bo w tym czasie ceny mieszkań po początkowym szybkim wybiciu zaczęły spadać i pod koniec 2012 roku były tylko o 3% wyższe niż na początku 2007 roku. Dla porównania w tym samym czasie pensje w przedsiębiorstwach wzrosły o ponad 40%. Problem w tym, że porównanie zmian cen mieszkań i wynagrodzeń to tylko wycinek sytuacji, z którą mieliśmy do czynienia w latach 2007-2012. W omawianym okresie bezrobocie było 2-3 razy wyższe niż obecnie, a i pensje rosły przeważnie znacznie wolniej niż w ostatnich kwartałach. Efekt był taki, że zgodnie z danymi Eurostatu w latach 2007-2012 aż kilkanaście procent Polaków miało problem z tym, aby starczyło im „do pierwszego”. Dla porównania w 2024 roku odsetek ten spadł do symbolicznego poziomu poniżej 3% badanych.

Bartosz Turek, analityk rynku nieruchomości