REKLAMA

REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Zmiany w warunkach technicznych budynków i ich usytuowania od kwietnia 2024 r. Rozporządzenie #StopPatodeweloperka podpisane

Zmiany w warunkach technicznych budynków i ich usytuowania od kwietnia 2024 r. Rozporządzenie #StopPatodeweloperka podpisane
Zmiany w warunkach technicznych budynków i ich usytuowania od kwietnia 2024 r. Rozporządzenie #StopPatodeweloperka podpisane
Konrad Żelazowski
dziennik.pl

REKLAMA

REKLAMA

W dniu 1 kwietnia 2024 roku wejdzie w życie nowelizacja rozporządzenia w sprawie przepisów w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. 26 października 2023 r. podpisał ją minister rozwoju i technologii Waldemar Buda. Nowe przepisy mają ograniczyć tzw. „patodeweloperkę”, czyli z działaniami, które - wykorzystując nieprecyzyjne dotąd przepisy - maksymalizują zyski deweloperów kosztem wymogów dobrej architektury i uzasadnionych potrzeb nabywców mieszkań. 
rozwiń >

Komisja Europejska nie zgłosiła uwag

Propozycje rozwiązań przeciwdziałających zjawisku tzw. „patodeweloperki”, zgodnie z procedurą wymagały notyfikacji technicznej Komisji Europejskiej, która nie zgłosiła uwag do naszych propozycji. Procedura niestety zabrała nieco czasu, ale dziś, już bez przeszkód, mogłem podpisać odpowiednie rozporządzenie. Nowe rozwiązania wejdą w życie od kwietnia przyszłego roku, co wydaje się być kompromisem pomiędzy potrzebami, a możliwościami rynku – powiedział minister rozwoju i technologii Waldemar Buda.

Na czym polega patodeweloperka? Dlaczego jest groźna?

Ministerstwa Rozwoju i Technologii wskazało, że w Polsce buduje się rocznie ok. 240 tys. mieszkań i większość z nich powstaje zgodnie z obowiązującymi przepisami i normami społecznymi. Jak w każdej branży trafiają się jednak „czarne owce” – firmy deweloperskie, które chcą maksymalizować swoje zyski i budują obiekty, przy których jak największa powierzchnia inwestycji ma trafić na sprzedaż, a ogólnodostępne części wspólne ograniczane są do minimum.

W praktyce oznacza to powstawanie niekomfortowych mieszkań, osiedli z placami zabaw, które dzieciom służą tylko w teorii czy miejscami parkingowymi pod samymi oknami lokali mieszkalnych pod pretekstem, że są one wyłącznie dla samochodów osób niepełnosprawnych. Tego typu obiekty nie dość, że nie zaspakajają podstawowych potrzeb życiowych ich mieszkańców, to w dłuższej perspektywie czasowej będą generowały dodatkowe koszty związane np. z problemami natury zdrowotnej.

Inwestycje mieszkaniowe prowadzone z myślą wyłącznie o zysku to nie tylko gorsza jakość życia. Polski Instytut Ekonomiczny w swoim raporcie „Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” wyliczył, że całkowite roczne koszty chaosu przestrzennego w Polsce to 84,3 mld zł. Na tę sumę składają się np. koszty nadmiarowych dojazdów do pracy czy koszty budowy i utrzymania nadmiarowej infrastruktury. Instytut szacuje, że roczny koszt chaosu przestrzennego w przeliczeniu na każdego mieszkańca Polski to aż 2,2 tys. zł.

Jakie zmiany w warunkach technicznych budynków?

Omawiana nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ma uporządkować zasady budowy budynków wielorodzinnych oraz rozwiąże konkretne problemy, które coraz częściej pojawiały się w polskich miastach. 

Jakie są najważniejsze zmiany wynikające z tej nowelizacji?

Większe odległości między blokami na sąsiednich działkach

Według obecnych uregulowań minimalna odległość budynków od granicy działki wynosi 3 metry w przypadku ścian bez okien i drzwi lub 4 metry w przypadku ścian z oknami i drzwiami, przy jednoczesnym uwzględnieniu przepisów w zakresie przesłaniania, nasłonecznienia oraz warunków przeciwpożarowych. W efekcie często dochodzi do sytuacji, że budynki powstają bardzo blisko siebie, sąsiedzi zaglądają sobie do okien, a mieszkania pozbawione są jakiejkolwiek prywatności.

Rozwiązanie: minimalna odległość budynku mieszkalnego wielorodzinnego powyżej 4 kondygnacji nadziemnych od granicy działki ma wynieść co najmniej 5 metrów. Dodano także regulację zgodnie z którą, nie będzie wymagane zachowanie odpowiedniej odległości budynku od granicy działki w przypadku, gdy na sąsiednia działka jest publicznie dostępnym placem.

Większe odległości budynków produkcyjnych i magazynowych od budynków mieszkalnych

Zdarzają się sytuacje, w których zbyt blisko budynków mieszkalnych powstają uciążliwe dla mieszkańców budynki magazynowe lub przemysłowe.

Rozwiązanie: minimalna odległość pomiędzy ścianami nowego budynku produkcyjnego lub magazynowego (o powierzchni zabudowy ponad 1000 mkw.), a ścianami istniejącego budynku mieszkalnego lub zamieszkania zbiorowego ma wynieść 30 metrów. Dotyczy to też budynku mieszkalnego albo budynku zamieszkania zbiorowego, dla którego istnieje ostateczna decyzja o pozwoleniu na budowę albo zostało dokonane zgłoszenie budowy.

Racjonalnie zaplanowane miejsca postojowe

Uprzywilejowane zasady co do lokalizacji stanowisk postojowych dla samochodów osób niepełnosprawnych spowodowały, że przy wielu nowych inwestycjach tego typu miejsca zaczęły dominować na parkingach (zwłaszcza na osiedlach zamkniętych).

Rozwiązanie: maksymalnie 6% stanowisk postojowych dla samochodów osobowych z których korzystają osoby z niepełnosprawne w stosunku do wszystkich miejsc postojowych w ramach jednej inwestycji, będzie mogło być zbliżone do okien budynków.

Mniej „betonozy”

Ze względu na mniejsze koszty utrzymania w wielu miejscowościach coraz więcej placów i skwerów zostaje pozbawionych trawników, drzew i krzewów. Na wyłożonych betonowymi nawierzchniami placach ustawiane są doniczki, które mają dać mieszkańcom wrażenie „bliskości natury”.  

Rozwiązanie: konieczność zapewniania na działkach przeznaczonych pod publicznie dostępny plac (ponad 1000 mkw.) co najmniej 20% terenu biologicznie czynnego.

Przyjazne place zabaw i miejsca do rekreacji dla osób ze szczególnymi potrzebami

Przy nowych budynkach mieszkalnych nagminnie urządzane są bardzo małe place zabaw, które składają się np. tylko z niewielkiej piaskownicy albo jednej huśtawki. Często place te znajdują się w nieatrakcyjnej części osiedla, co znacząco utrudnia lub wręcz uniemożliwia korzystanie z nich.

Rozwiązanie: obowiązek budowy placów zabaw przy bloku lub na osiedlu w których jest więcej niż 20 mieszkań. Przy budynkach z 21-50 mieszkaniami co najmniej 1 mkw. placu będzie przypadał na jedno mieszkanie, przy budynkach z 51-100 mieszkaniami plac zabaw będzie musiał mieć min. 50 mkw., a przy inwestycjach od 101 do 300 mieszkań na każdy lokal ma przypadać min. 0,5 mkw. placu. Powyżej 300 mieszkań w budynku plac zabaw będzie miał powierzchnię min. 200 mkw. Wprowadzone zostaną też wymogi co do wyposażenia placów zabaw. Z kolei obowiązek wykonania miejsc rekreacyjnych dla osób ze szczególnymi potrzebami będzie dotyczył zespołu budynków wielorodzinnych, w którym jest więcej niż 20 mieszkań.

Minimum 25 mkw. lokalu użytkowego

Zdarzają się sytuacje, w których w budynkach innych niż mieszkalne wyodrębniane są tzw. „lokale użytkowe”. Lokale te sprzedawane są później jako „inwestycyjne” i traktowane przez kupujących jak zwykłe, małe mieszkania (najczęściej pod wynajem) – tym samym obchodzony jest przepis mówiący, że samodzielny lokal mieszkalny nie może mieć mniej niż 25 mkw.

Rozwiązanie: minimalna powierzchnia lokalu użytkowego w nowoprojektowanych budynkach będzie musiała wynosić nie mniej niż 25 mkw. Lokale użytkowe o mniejszej powierzchni będą mogły znajdować się na parterze i na I piętrze budynku, pod warunkiem, że jest do nich bezpośredni dostęp z zewnątrz budynku. Zarazem mamy świadomość istnienia rynku turystycznego w miejscach takich jak tereny nadmorskie czy górskie, dlatego regulacje nie będą dotyczyły budynków zamieszkania zbiorowego takich jak np. hotel, motel czy pensjonat.

Balkony zapewniające prywatność

Balkon to ważne uzupełnienie mieszkania, które wpływa na jego funkcjonalność i komfort życia. Niektórzy deweloperzy traktują je jednak „po macoszemu”, nie zapewniając ich użytkownikom odpowiedniej prywatności.

Rozwiązanie: w budynku mieszkalnym wielorodzinnym w przypadku balkonów na jednej płycie, trzeba będzie zastosować pomiędzy nimi odpowiednią przegrodę. Powinna ona mieć co najmniej 2,2 metrów wysokości (mierzoną od poziomu posadzki) oraz szerokość równą co najmniej szerokości balkonu (a gdy balkon ma szerokość większą niż 2 metrów – przegroda powinna mieć szerokość co najmniej 2 metrów). Przegroda powinna także charakteryzować się odpowiednią przepuszczalnością światła (w zakresie 30-50%).

Bardziej ciche mieszkania

Zgodnie z obecnymi przepisami w zakresie izolacyjności akustycznej przegrody pomiędzy mieszkaniami w blokach mają wyższe wymagania niż przegrody pomiędzy mieszkaniami w budynkach jednorodzinnych np. w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej. Ponadto przeróbki na etapie np. wykańczania mieszkania mogą prowadzić do pogorszenia izolacyjności akustycznej przegród pomiędzy mieszkaniami. W efekcie w sąsiadujących ze sobą lokalach słychać nawet głośne rozmowy czy zabawy dzieci „zza ściany”.

Rozwiązanie: obowiązek stosowania między dwoma mieszkaniami w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych przegród spełniających odpowiednie wymogi akustyczne oraz drzwi o podwyższonej izolacji akustycznej (podobnie do wymagań pomiędzy dwoma mieszkaniami w budynku wielorodzinnym). Dodatkowo zostanie wprowadzony obowiązek niepogarszania izolacyjności akustycznej przegród między mieszkaniami w przypadku prowadzenia robót budowlanych, zarówno w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych, jak i jednorodzinnych.

Odpowiednie warunki umożliwiające przewinięcie dorosłej osoby ze szczególnymi potrzebami

Potrzeby osób ze szczególnymi potrzebami w nowych budynkach użyteczności publicznej powinny być brane pod uwagę i realizowane ze szczególną starannością.

Rozwiązanie: zapewnienie w nowych budynkach użyteczności publicznej (w zależności od rodzaju budynku i jego powierzchni) pomieszczeń dostosowanych i przeznaczonych do przewijania dorosłych osób ze szczególnymi potrzebami. Pomieszczenia te powinny spełnić odpowiednie wymagania w zakresie wyposażenia oraz mieć odpowiednią powierzchnię. Obowiązek wykonania takiego pomieszczenia będzie dotyczył budynków:

  • administracji publicznej o powierzchni użytkowej powyżej 2000 m2;
  • kultury, sportu, handlu, usług lub obsługi pasażerów w transporcie kolejowym, drogowym lub lotniczym o powierzchni użytkowej powyżej 10000 m2;
  • stacji paliw o powierzchni użytkowej powyżej 300 m2 zlokalizowanej przy autostradzie lub drodze ekspresowej;
  • opieki zdrowotnej.

Miejsca na rowery i wózki

W obecnie projektowanych budynkach nie zawsze przewiduje się miejsca do przechowywania rowerów czy wózków (albo wykonuje się je w niewystarczającej ilości). W efekcie rowery, wózki, hulajnogi i inne przedmioty przechowywane są na klatkach schodowych albo w garażach podziemnych, stwarzając zagrożenie dla mieszkańców.

Rozwiązanie: nowe przepisy zobowiążą do realizacji w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych pomieszczeń przeznaczonych do przechowywania rowerów lub wózków dziecięcych. Minimalna powierzchnia takich pomieszczeń będzie wynosiła 15 mkw. Dopuszczalne będzie wykonanie oddzielnego budynku gospodarczego, wiaty albo altany, zamiast takich pomieszczeń w budynku wielorodzinnym.

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: Ministerstwo Rozwoju i Technologii

Oceń jakość naszego artykułu

Dziękujemy za Twoją ocenę!

Twoja opinia jest dla nas bardzo ważna

Powiedz nam, jak możemy poprawić artykuł.
Zaznacz określenie, które dotyczy przeczytanej treści:

REKLAMA

QR Code
Nieruchomości
Zapisz się na newsletter
Zobacz przykładowy newsletter
Zapisz się
Wpisz poprawny e-mail
Czy warto teraz inwestować w nieruchomości? [WYWIAD]

Czy to dobry czas na inwestycję w nieruchomości? Jakie są największe wady i zalety tego rodzaju inwestycji? Jakich błędów się ustrzegać? Odpowiada dr Paweł Kobierski, prezes zarządu Sun & Snow Real Estate. 

Decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżce stóp wpłynie prawdopodobnie na wzrost cen nieruchomości

Szef działu rynków kapitałowych i nieruchomości biurowych w JLL Marcin Sulewski ocenia, że decyzja Europejskiego Banku Centralnego o obniżeniu stóp procentowych wpłynie pozytywnie na rynek inwestycyjny. Spowoduje obniżenie kosztów finansowania, a płynność na rynku finansowym powinna wzrosnąć, co implikuje ożywienie na rynku inwestycyjnym, wzrost zainteresowania inwestorów i prawdopodobnie też wzrost cen nieruchomości.

Najtańsze nowe mieszkania [czerwiec 2024 r.]. Ile kosztują u deweloperów?

Za jaką cenę kupimy najtańsze, nowe mieszkania? Jaki mają metraż? W których osiedlach je kupimy? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.

Termomodernizacja. Polacy są sceptyczni co do unijnej dyrektywy dotyczącej modernizacji budynków

Przyjęta na początku 2024 r. dyrektywa EPBD ma sprawić, że w ciągu kolejnych 26 lat budynki w Unii Europejskiej nie będą emitować gazów cieplarnianych. Mamy istotną grupę, około 1/3 Polaków, którzy dosyć sceptycznie oceniają nowe wymogi.

REKLAMA

Szkody wywołane burzą a ubezpieczenie. Zabezpiecz mienie, fotografuj zniszczenia. Jeśli to konieczne szybko napraw - ubezpieczyciel zwróci koszty niezbędnych prac

Polska Izba Ubezpieczeń udzieliła rad jak podchodzić do problemów z mieniem w czasie burz i nawałnic. Radzi, jak zgłosić szkodę spowodowaną przez różne zjawiska pogodowe, oraz jak zabrać się za usuwanie skutków nawałnic.

MKiŚ: Strefy czystego transportu w miastach będą obowiązkowe

Miasta będą miały obowiązek tworzenia stref czystego transportu. Jednak samorządy będą też mogły podjąć uchwałę o likwidacji takiej strefy.

Przygotowania do wojny? Powstaną podziemne obiekty medyczne

Szpitale zostaną wyposażone w podziemną infrastrukturę. Podczas wojny ma ona zapewniać możliwość wykonywania operacji chirurgicznych, prowadzenia intensywnej terapii. Na oddziale łóżkowym pacjenci i personel mieliby zapewnione bezpieczeństwo w sytuacji skażenia.

Falstart kredytu na Start. Czy doczekamy się pomocy dla kredytobiorców? Czy rynek mieszkaniowy poradzi sobie bez kredytu na Start?

Zapowiedź kolejnego rządowego programu wsparcia dla młodych przy zakupie pierwszego mieszkania (tzw. kredyt #naStart) zelektryzowała rynek. Choć nie ma pewności czy program wejdzie w życie i w jakim kształcie, wielu klientów warunkuje zakup nieruchomości od jego uruchomienia. Równocześnie wzrastają obawy odnośnie kolejnych podwyżek cen nieruchomości. Sprawdźmy, jakie są możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku kredytów i nieruchomości.

REKLAMA

Nowe obowiązki właścicieli miejsc garażowych 2024 i 2025 r. Znamy szczegóły projektu ustawy o podatkach lokalnych

Na stronie Rządowego Centrum Legislacji opublikowano projekt ustawy o zmianie ustawy o podatku rolnym, ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, ustawy o podatku leśnym oraz ustawy o opłacie skarbowej. 

Mieszkalnictwo wspomagane wymaga regulacji prawnych obecnie jest finansowane w ramach programów, a każdy program można zamknąć

Rada do spraw Społecznych przy Prezydencie RP dyskutowała 17 czerwca 2024 r. z konwentem dyrektorów Regionalnych Ośrodków Polityki Społecznej o Centrach Usług Społecznych i mieszkalnictwie wspomaganym dla osób z niepełnosprawnościami.

REKLAMA