Budowa domów jednorodzinnych do 90 m2 bez pozwolenia na budowę

• Dom jednorodzinny do 90 m2 powierzchni użytkowej bez pozwolenia na budowę
• Czym jest powierzchnia użytkowa?
• Wolnostojące budynki o powierzchni zabudowy do 70 m2. Jaka powierzchnia działki?
• Wymagania techniczno-budowlane
• Zgłoszenie wystarczy

Dom jednorodzinny do 90 m2 powierzchni użytkowej bez pozwolenia na budowę

W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, omawiany projekt zakłada wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla tego typu obiektów, w nieprzekraczalnym terminie 30 dni.

Już na etapie zgody na realizację, przedmiotem zgłoszenia, do którego dołączyć trzeba będzie projekt zagospodarowania działki lub terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany, ma być budynek o powierzchni zabudowy do 70 m² z poddaszem o łącznej powierzchni użytkowej nieprzekraczającej 90 m².

Obiekty te choć z założenia mają być niewielkie i o prostej konstrukcji, co ułatwiać ma zachowanie wymogów bezpieczeństwa, to jednak dopuszcza się, aby były one nie więcej niż dwukondygnacyjne, bowiem zgodnie z treścią definicji zawartej w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 oraz z 2020 r. poz. 1608 i 2351), za kondygnację uważa się także poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi.

Aby jednak zachować ograniczone proporcje poddasza względem kondygnacji parteru, a tym samym zmniejszyć potencjalne obciążenie stropu, proponuje się wprowadzenie ograniczenia powierzchni użytkowej budynku do 90 m².

Czym jest powierzchnia użytkowa?

Choć pojęcie powierzchni użytkowej nie zostało zdefiniowane w ustawie – Prawo budowlane, to w przepisie art. 57 ust. 1a, użyto tego określenia odsyłając do rozporządzenia Ministra Rozwoju z dnia 11 września 2020 r. w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego (Dz. U. z 2020 r. poz. 1609 oraz z 2021 r. poz. 1169).
W przepisach cytowanego rozporządzenia wyrażono zasadę, że powierzchnię użytkową budynku pomniejsza się o powierzchnię: przekroju poziomego wszystkich wewnętrznych przegród budowlanych, przejść i otworów w tych przegrodach, przejść w przegrodach zewnętrznych, balkonów, tarasów, loggii, schodów wewnętrznych i podestów w lokalach mieszkalnych wielopoziomowych, nieużytkowych poddaszy, a z kolei powiększa się o powierzchnię: antresol, ogrodów zimowych oraz wbudowanych, ściennych szaf, schowków i garderób. Ponadto przy określaniu powierzchni użytkowej powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m zalicza się do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie.

Wolnostojące budynki o powierzchni zabudowy do 70 m². Jaka powierzchnia działki?

W projekcie ustawy przewiduje się wymóg, aby budowane domy do 70 m² były budynkami wolnostojącymi oraz określa się dopuszczalną gęstość zabudowy wskazując, iż może powstać jeden taki budynek na działce o powierzchni co najmniej 1000 m² (czyli nawet na działce o powierzchni 500 m² będzie możliwe wybudowanie jednego takiego domu, zaś budowa dwóch takich domów wymaga posiadania działki o powierzchni zabudowy 2000 m². Wymóg lokalizacji jednego obiektu na każde 1000 m² powierzchni działki, ma stanowić mechanizm gwarantujący, że projektowana instytucja będzie służyła wyłącznie celom indywidualnym, a nie budowie wieloobiektowych osiedli.

Wymagania techniczno-budowlane

Omawiany projekt ustawy nie zwalnia z obowiązku, w zakresie projektowania i budowy ww. budynków, stosowania wymagań techniczno-budowlanych określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065 oraz z 2020 r. poz. 1608 i 2351), czyli m.in zachowania odpowiednich odległości od granic działki inwestycyjnej gwarantujących ograniczenie obszaru oddziaływania realizowanego budynku do działki, na której zostanie wybudowany.

Zgłoszenie wystarczy

Projekt ustawy przewiduje, iż domy do 70 m² będą budowane w procedurze tzw. zgłoszenia z projektem budowlanym, co oznacza, że zgodnie z art. 30a ustawy – Prawo budowlane organ administracji architektoniczno-budowlanej zamieszcza, na okres nie krótszy niż 30 dni i nie dłuższy niż 60 dni, w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej obsługującego go urzędu w terminie 3 dni od dnia:

1) doręczenia zgłoszenia – informację o dokonaniu zgłoszenia, zawierającą imię i nazwisko albo nazwę inwestora oraz adres i opis projektowanego obiektu;

2) wniesienia sprzeciwu – informację o dacie jego wniesienia;

3) upływu terminu, o którym mowa w art. 30 ust. 5 ustawy – Prawo budowlane – informację o braku wniesienia sprzeciwu.

Powyższe rozwiązanie umożliwia zainteresowanym powzięcie informacji o rozpoczętej inwestycji. Ponadto, budowa domów jednorodzinnych do 70 m2 dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych będzie podlegała obowiązkowi, o którym mowa:
– w art. 41 ust. 4 ustawy – Prawo budowlane, czyli obowiązkowi zawiadomienia organów nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych,
– w art. 43 ust.1 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane – czyli geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.

Zapewnienie wykonania ww. obowiązków należeć będzie do inwestora – zgodnie z art. 43 ust.1b oraz art. 27a pkt 2 ustawy – Prawo budowlane.

Projekt ustawy o zmianie ustawy - Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

oprac. Paweł Huczko