Warszawa: które dzielnice są najatrakcyjniejsze dla deweloperów?

Duże znaczenie ma też dostępność gruntów przeznaczonych pod budownictwo wielorodzinne w różnych rejonach miasta. Od tego zależy, jak kształtuje się oferta rynku pierwotnego w poszczególnych warszawskich dzielnicach.   

Jak podaje raport redNet Consulting, Białołęka była w czerwcu br. liderem w warszawskiej podaży nowych mieszkań z ponad 14 proc. udziałem w rynku. W tym rejonie uruchomionych zostało w ostatnich miesiącach wiele nowych projektów. Do powrotu dzielnicy na pierwsze miejsce na podażowym podium przyczyniła się poprawa infrastruktury drogowej w tym obszarze, dzięki budowie Mostu Północnego, którego realizacja dobiega już końca.  

Nadal silną pozycję utrzymuje sąsiadująca z centrum Wola, która była liderem w drugiej połowie ubiegłego roku. Dzielnica ma według obliczeń analityków z redNet Consulting 12,5 proc. udziału w stołecznym rynku. Ten obszar miasta ma wciąż duże perspektywy rozwoju ze względu na możliwości zabudowy licznych terenów poprzemysłowych.

Trzecie miejsce na rynku zajmuje prestiżowy, posiadający świetną infrastrukturę i położenie, Mokotów. Pomimo wysokich cen ofertowych, do tej dzielnicy należy 11,9 proc. podaży mieszkań deweloperskich w mieście. Słabnie natomiast udział Wilanowa, który jeszcze na początku 2010 roku miał 15,4 proc. udziału w stołecznej ofercie. Obecnie znajdziemy tam tylko ponad 10 proc. nowych mieszkań oferowanych w mieście. Wiąże się to z wolnym wyprzedawaniem lokali od dawna zalegających w ukończonych już inwestycjach. Ponieważ w najbliższych miesiącach nie zapowiada się zbyt tu duża liczba inwestycji, analitycy przypuszczają, że w średnioterminowej perspektywie będzie to dzielnica ze słabnącym udziałem w rynku.

Zobacz także: Równowaga na rynku pierwotnym

Dużo nowych mieszkań w czerwcu br. można było znaleźć jeszcze na Pradze Południe (7,2 proc. podaży). Deweloperzy wybierają tę dzielnicę ze względu na dobre połączenie komunikacyjne z centrum miasta i planowany przebieg drugiej linii warszawskiego metra.

Budownictwo mieszkaniowe rozwija się też w wielu miejscowościach graniczących z Warszawą. Powodzeniem cieszą się jednak tylko te lokalizacje, które dysponują rozbudowaną infrastrukturą komunikacyjną. Poza zewnętrznymi stołecznymi dzielnicami, deweloperzy budują tam przede wszystkim tańsze mieszkania. Wiele nowych inwestycji powstaje w miejscach odległych o kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt kilometrów od centrum Warszawy: w Piasecznie, Legionowie, Piastowie, Ząbkach czy Radzyminie i Błoniu.  

 – Ze względu na zmniejszającą się zdolność kredytowa znacznej liczby osób planujących zakup mieszkań, teraz jeszcze większa ilość kupujących poszukuje najtańszych  na rynku ofert. W inwestycji Rezydencja Kościuszki, którą realizujemy w sąsiadującym z Warszawą Piastowie, mieszkania kupują najczęściej młodzi ludzie. Drugą grupą są rodziny z dziećmi, które sprzedały mniejsze mieszkanie w centrum, po to, by kupić większe w mniej centralnej lokalizacji. Naszych klientów przyciąga przede wszystkim niska cena metra kwadratowego (od 6 tys./mkw.) w porównaniu z cenami warszawskimi, ale też możliwość szybkiego dojazdu do centrum Warszawy kolejką SKM – twierdzi Wojciech Stisz, specjalista ds. marketingu i sprzedaży w BARC Warszawa S.A.

---

Mieszkania gotowe do przeprowadzki

Sprawdźmy, gdzie możemy w Warszawie znaleźć mieszkania, do których przeprowadzimy się od zaraz. Według różnych szacunków w Warszawie można wybierać w 4–4,5 tys. gotowych lokali. Najchętniej kupowanymi mieszkaniami od dwóch lat są lokale dwupokojowe o pow. do 50 mkw. Najwięcej takich mieszkań w ukończonych inwestycjach czeka na klientów na Mokotowie (240) i w Wilanowie (171), podaje redNet Property Group. Można wybierać w nich jeszcze na Pradze Południe (170) i Białołęce (137). Z kolei na Bielanach, Ursynowie i Targówku znajdziemy ich niewiele, a na Żoliborzu prawie wcale. Śladowa ilość dwupokojowych gotowych mieszkań znajduje się też w Wesołej, na Pradze Północ czy w Wawrze, bo w tych dzielnicach realizowanych jest bardzo mało nowych projektów.  

Udział dwupokojowych lokali na stołecznym rynku nowych mieszkań nieznacznie się zwiększa. Pod koniec 2009 r. stanowiły 35,1 proc. całej oferty, a obecnie obejmują 38 proc. podaży (redNet Property Group).

Ceny gotowych mieszkań

Dwa pokoje w realizowanych jeszcze warszawskich projektach deweloperskich, według wyliczeń redNet Property Group, kosztują średnio 8,1 zł za mkw. Natomiast ukończone dwójki są droższe. Trzeba przeciętnie zapłacić za nie ponad 9 tys. zł za mkw. Średnią stawkę podbijają drogie lokale w Śródmieściu i Mokotowie. Dwa pokoje zarówno ukończone, jak i w budowie, kosztują w Śródmieściu prawie 13 tys. zł za mkw., a na Mokotowie 9,4 tys. zł za metr kwadratowy. Na Bielanach i Pradze Południe zapłacimy za dwupokojowe lokum ok. 8 tys. zł za mkw.

Zobacz także: Tanie mieszkania na rynku deweloperskim

Według danych Emmerson, w połowie bieżącego roku 29 proc. całej oferty deweloperskiej w Warszawie stanowiły mieszkania wprowadzone do sprzedaży w pierwszej połowie 2009 roku. Zalegające dwu i trzypokojowe lokale w budowanych kilka lat temu inwestycjach są znacznie większe niż te w rozpoczynanych teraz projektach. Większe mieszkania, stanowiące wtedy duży odsetek podaży, nie przystają do obecnych potrzeb poszukujących lokum przeważnie do 50 mkw.  

Na koniec drugiego kwartału tego roku w stolicy do kupienia było ok. 17,9 tys. nowych mieszkań. Największą część oferty, bo aż 35 proc., stanowiły mieszkania na osiedlach, których budowa rozpoczęła się w pierwszej połowie 2011 roku (Emmerson).