Jakie mieszkanie lepiej kupić - nowe czy używane?

Przy zakupie dowolnego przedmiotu (samochodu, telefonu czy telewizora) wybór pomiędzy  nowym czy używanym jest łatwy: nowe jest zwykle lepsze. W przypadku kupna mieszkania wszystko zależy od indywidualnych preferencji.

Warto jeszcze zaznaczyć, że mówiąc „nowe mieszkanie” mamy na myśli mieszkanie od dewelopera, choć zdarzają się i mieszkania nowe z drugiej ręki, czyli takie, które ktoś kupił, ale odsprzedaje przed zasiedleniem.

Koszty kupna mieszkań nowych i używanych

Kwestia kosztów kupna mieszkania jest dla wielu klientów kluczowa. Generalnie mieszkania używane są tańsze. Za te same pieniądze można kupić nieruchomość o kilka metrów kwadratowych większą, aczkolwiek wszystko zależy od standardu danej nieruchomości oraz jej lokalizacji.

Ale analizując możliwe koszty należy zwrócić uwagę także na kilka innych wydatków. Kupując nieruchomość na rynku wtórnym musimy przede wszystkim uwzględnić wyższe koszty transakcyjne, gdyż dochodzi m.in. 2-proc. podatek od czynności cywilno-prawnych (PCC).

Sam zakup mieszkania to nie wszystko, trzeba przecież je urządzić, a czasem wyremontować. O ile na rynku wtórnym zdarza się, że w lokalu praktycznie od razu można zamieszkać (choć najczęściej kupujący wykonuje choćby lekkie odświeżenie), to kupując mieszkanie od dewelopera musimy liczyć się ze sporym kosztem przygotowania nieruchomości, szacowanym na 1000 zł za metr kwadratowy. Przy 50-metrowym mieszkaniu kwota niezbędna na wyremontowanie mieszkania może więc przekroczyć 50 tys. zł. Wykonując część prac samodzielnie, kupując tańsze materiały i decydując się na nieco niższy standard można te koszty zmniejszyć do kilkuset złotych za metr kwadratowy. Górnej granicy kosztów urządzenia i wyposażenia właściwie nie ma i zależy ona od wyobraźni właścicieli.

Coraz częściej deweloperzy oferują mieszkania gotowe do zamieszkania, ale koszt ich wyremontowania i urządzenia jest wliczony w cenę nieruchomości.

Nowe mieszkania są z kolei tańsze w utrzymaniu, gdyż miesięcznych opłat nie obciążają np. wysokie opłaty na fundusz remontowy, a rachunki za ogrzewanie są niższe ze względu na lepszą izolację cieplną budynku. Kupując wyposażone mieszkanie narażamy się na dodatkowe koszty w postaci wymiany sprzętów AGD już po kilku latach, a może i szybciej.

Lokalizacja i infrastruktura

Większość inwestycji deweloperskich koncentruje się w dzielnicach bardziej odległych od centrum (decyduje tu cena działek i ich dostępność), najbardziej atrakcyjne lokalizacje dawno są już zabudowane. Chcąc zamieszkać w centrum lub wzdłuż najważniejszych linii komunikacyjnych mamy dużo większy wybór mieszkań używanych niż nowych.

Dodatkową zaletą używanego mieszkania jest otaczająca je infrastruktura. W przypadku wielu nowych osiedli brakuje np. przedszkoli i sklepów w pobliżu. Zaletą osiedli sprzed kilkudziesięciu lat jest też przestrzeń pomiędzy budynkami. Nowe bloki buduje się bardzo blisko siebie, co utrudnia dostęp światła słonecznego i odbiera część prywatności.

Okres kupna mieszkania

Okres kupna mieszkania to kolejna ważna kwestia. Osoby, którym zależy na czasie powinny raczej unikać rynku pierwotnego. Za wyjątkiem rzadkiej sytuacji, w której deweloper ma w ofercie gotowe do zasiedlenia mieszkania „pod klucz”, na nowe mieszkanie trzeba czekać. Czasem może to być nawet kilka lat (w przypadku kupowania mieszkania na najwcześniejszym etapie budowy). Natomiast wśród mieszkań używanych nietrudno jest znaleźć takie, w którym od razu można zamieszkać, a jedynym czynnikiem determinującym opóźnienie jest wyprowadzka dotychczasowych właścicieli oraz oczekiwanie na kredyt hipoteczny. W przypadku braku potrzeby remontu kupujący mieszkanie na rynku pierwotnym mogą w nim zamieszkać w ciągu kilku tygodni od podjęcia decyzji.

Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania

Otrzymanie z banku finansowania na zakup mieszkania od dewelopera może być czasem trudniejsze. Banki przywiązują dużą uwagę do rzetelności deweloperów i najłatwiej o kredyt mogą się starać klienci dużych renomowanych firm. Sprawę ułatwia też zaawansowanie budowy – kredyt na „dziurę w ziemi” będzie trudniej dostać niż na już wykańczaną lub gotową inwestycję. W przypadku mieszkań używanych taki problem nie istnieje. Przy mieszkaniu z drugiej ręki niższe są też koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym, które płaci się do chwili ustanowienia wpisu na rzecz banku w księdze wieczystej.

Jednak nowe mieszkania mają dużą zaletę, a mianowicie program „Mieszkanie dla Młodych”, czyli  rządowy pomysł na wspieranie młodych ludzi w zakupie ich pierwszego mieszkania. W ramach pomocy skarbu państwa można otrzymać od 10 do 20 proc. wartości mieszkania w formie wkładu własnego do kredytu, co znacznie podnosi atrakcyjność rynku pierwotnego w oczach kupujących.

Jakość mieszkania - nowe jest lepsze

Kupując nowe mieszkanie urządza i wyposaża się je całkowicie według własnych potrzeb, gustów i pomysłów, można więc popuścić wodze fantazji i zrealizować kilka swoich marzeń. Nowe materiały budowlane są zwykle lepszej jakości niż te, z których korzystano kilkadziesiąt lat temu, mają też lepsze właściwości cieplne. Nowe mieszkania są też często lepiej zaprojektowane – częściej mają garderobę, większe okna i inne przydatne rozwiązania.

Kupując mieszkanie od dewelopera możemy liczyć na to, że ewentualne wady budynku i samego mieszkania zostaną naprawione w ramach gwarancji. Tymczasem kilkudziesięcioletnie budynki wymagają kosztownych remontów, co podnosi koszty bieżącego utrzymania (wysokie składki na fundusz remontowy).

O ile wokół nowych budynków często brakuje budynków użyteczności publicznej, to niebagatelną ich zaletą jest osiedlowa infrastruktura. Garaże, nowe windy, jakość wykończenia klatek czy osiedlowy plac zabaw – takie szczegóły podnoszą komfort życia. Na kilkudziesięcioletnich osiedlach można liczyć co najwyżej na miejsce parkingowe pod chmurką, a 4-piętrowe budynki bez windy nie są rzadkością.

Takich czynników, które mogą zdecydować o wyborze mieszkania jest jeszcze więcej. Warto zwrócić uwagę m.in. na bezpieczeństwo – kupując „dziurę w ziemi” od niepewnego dewelopera narażamy się na ryzyko, że mieszkanie w ogóle nie zostanie wybudowane. W przypadku zakupu mieszkania używanego takiego ryzyka nie ma, wystarczy sprawdzić stan prawny w księdze wieczystej i inne kluczowe dokumenty.

Trzeba także pamiętać o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego w okolicy, by nie okazało się, że za kilka lat będziemy mieli mieszkanie z widokiem na drogę szybkiego ruchu lub wysypisko śmieci.

Podsumowanie

Przewagi mieszkania nowego	Przewagi mieszkania używanego
Wyższy standard	Niższa cena zakupu
Wyższa jakość wykonania zarówno mieszkania, jak i budynku	Większy wybór na rynku
Niższe koszty transakcyjne	Lepsza lokalizacja
Niższe koszty utrzymania	Niższe koszty przygotowania do zamieszkania
Możliwość skorzystania z rządowych dopłat	Czas potrzebny
Możliwość wykończenia wg własnego gustu	Lepiej rozwinięta infrastruktura wokół osiedla

Zobacz także: Zakup nieruchomości: Domy w programie „Mieszkanie dla Młodych”

Zobacz także: Zakup mieszkania na rynku pierwotnym – na co zwrócić uwagę?

Zobacz także: Zakup nieruchomości – jak sprawdzić jakość postawionego budynku?

Źródło:  Marcin Krasoń, Home Broker