• Jakie są trendy na rynku inwestycyjnym, jeśli chodzi o nieruchomości retailowe wielkoformatowe?
• Czy uważa Pan, że rynek dużych galerii handlowych się już nasycił?
• Czy na podstawie swojego długoletniego doświadczenia we współpracy z leasingiem retailowym obserwuje Pan mocny trend odejścia od handlu tradycyjnego, czy zmiana preferencji klientów na e-commerce wywołana pandemią już wyhamowała?
• Czy parki handlowe i mixed use są odpowiedzią na dzisiejsze potrzeby klientów?
• Czy obserwuje Pan w mniejszych miastach zapotrzebowanie na mniejsze obiekty handlowe?
• Jak dużą rolę odgrywają w dużych obiektach handlowych tzw. najemcy anchor? Czy tylko wspierają odwiedzalność, czy może są ważnymi uczestnikami tworzenia trendów w modzie, a tym samym przyciągają bardziej wymagającego klienta?
• Czy Pana zdaniem odejście od mody wysokogatunkowej na rzecz recyklingowych materiałów to trend korzystny dla klienta?
• Czy ma Pan poczucie, że zwiększanie tzw. catchmentu udaje się przez wzmacnianie w takich obiektach oferty rozrywkowej?
• Jeśli miałby Pan szansę stworzyć obiekt projektowany z dzisiejszą technologią, co w takiej galerii powinno się znaleźć?

Na te i inne pytania odpowiada mój kolejny rozmówca – Mariusz Majkowski – Commercial Real Estate Advisor, posiadający wieloletnie doświadczenie w zakresie komercjalizacji sektora retail, praktyk i wykładowca na uczelni Łazarskiego.

Jakie są trendy na rynku inwestycyjnym, jeśli chodzi o nieruchomości retailowe wielkoformatowe?

Rynek nieruchomości retailowych wielkoformatowych (czyli dużych obiektów handlowych, takich jak centra handlowe, parki handlowe, duże sklepy wolnostojące) przechodzi obecnie przez znaczące transformacje. Jedną z nich jest konwersja, re-purposing istniejących obiektów. Wygląda to tak, że jest wiele centrów, w szczególności starszych generacji, które wskutek zmiany otoczenia konkurencyjnego straciły na popularności, uzyskuje tzw. drugie życie. Przekształca się je w obiekty łączące funkcje handlowe z biurowymi, mieszkalnymi, rozrywkowymi, medycznymi. Często obserwuje się również zmniejszenie operatora spożywczego, wprowadzając w pozostałej części najemców z grupy value for money, tj. Action, Tedi, Mr. DIY, Pepco, Dealz. Należy na ten aspekt spojrzeć tak, że starsze, słabiej zlokalizowane centra handlowe, które nie inwestują w modernizację i nie nadążają za trendami, borykają się z odpływem najemców i odwiedzających.

W kontekście odchodzenia od tradycyjnego handlu klienci coraz częściej szukają w centrach handlowych czegoś więcej, nie tylko możliwości zakupu. Potrzebują miejsc, gdzie mogą spędzić czas, zrelaksować się, zjeść i doświadczyć czegoś nowego.

Obserwuje się również zwiększające znaczenie centrów handlowych lub punktów usługowych, które zaspokajają codzienne potrzeby lokalnych społeczności, stając się swoistego rodzaju „hubami” lokalnymi.

Podsumowując, rynek nieruchomości retailowych wielkoformatowych przechodzi znaczącą transformację. Kluczem do sukcesu jest adaptacja, inwestycje w doświadczenia, integracja z technologią i kanałami online, a także uwzględnianie aspektów zrównoważonego rozwoju. Obiekty, które potrafią stworzyć unikalną wartość dodaną dla odwiedzających i najemców, mają największe szanse na przetrwanie i rozwój.

Czy uważa Pan, że rynek dużych galerii handlowych się już nasycił?

Uważam, że rynek dużych galerii handlowych nie jest jeszcze w pełni nasycony, ale to oczywiście zależy od konkretnego regionu. Należy sobie jasno powiedzieć, że jest już ciasno. W wielu krajach europejskich, w tym w Polsce, wskaźnik nowoczesnej powierzchni handlowej na 1000 mieszkańców jest wysoki i często przekracza poziomy uznawane za optymalne (np. 400–500 m² na 1000 mieszkańców). Oznacza to, że potencjał do budowy nowych, dużych galerii handlowych jest ograniczony, a istniejące mogą konkurować ze sobą o tego samego klienta. Wielu właścicieli w związku z tym rewiduje swoje plany i tutaj przykładem może być inwestycja Towarowa 22 na warszawskiej Woli, która w pierwotnych planach miała być kolejnym multifunkcyjnym centrum handlowym znajdującym się w połowie drogi pomiędzy Złotymi Tarasami a Arkadią. Niemniej jednak właściciele podjęli decyzję o zrealizowaniu tam projektu tzw. mixed use, łączącego w sobie mieszkaniówkę, biura, handel itp.

Czy na podstawie swojego długoletniego doświadczenia we współpracy z leasingiem retailowym obserwuje Pan mocny trend odejścia od handlu tradycyjnego, czy zmiana preferencji klientów na e-commerce wywołana pandemią już wyhamowała?

Handel internetowy w Polsce jest wciąż daleko za zachodnioeuropejską czołówką. Jasno to pokazują dane, gdzie 8–9% udziału w retailu to u nas handel internetowy przy średniej unijnej około 15%. Jeszcze większa dysproporcja jest w stosunku do Wielkiej Brytanii, gdzie handel internetowy sięga 30% całości retailu.
Na szczęście dla tradycyjnego handlu jest jeszcze coś takiego jak shopping experience, gdzie chcemy towar zmierzyć, poczuć, skorzystać z porady profesjonalnego doradcy. To, co staje się trendem, to omnichannel, czyli wielokanałowość. Klient może płynnie przechodzić pomiędzy kanałami sprzedaży i wybrać coś najwygodniejszego dla siebie. Dla przykładu, nie wychodząc z domu, możemy towar zamówić, a przymierzyć lub odebrać w sklepie. Oczywiście zarówno e-commerce, jak i omnichannel stanowią wyzwanie dla właścicieli galerii handlowych w kontekście należnego im czynszu od obrotu. Chcą uniknąć sytuacji, w której towar odbierany w sklepie nie podlegałby płatności od obrotu z racji zafiskalizowania w centrali sklepu, a nie w samym sklepie. Szczególne znaczenie ma to w kontekście sklepów, które rozliczają się tylko i wyłącznie czynszem od obrotu.

Czy parki handlowe i mixed use są odpowiedzią na dzisiejsze potrzeby klientów?

Zdecydowanie tak. One są najbardziej uniwersalnym zamiennikiem galerii. Dzisiejszy klient chce swojego 15-minutowego miasta, gdzie będzie w stanie zrealizować swoją codzienną pierwszą potrzebę, za którą uważa (żywność, usługi, zdrowie). Małe lokalne parki handlowe idealnie trafiają w lokalne potrzeby, bo z reguły ich mix najemców jest skupiony na wypełnieniu lokalnych potrzeb, tj. np. Biedronka, Rossmann, Action (value for retail), Pepco (value for retail), sklep zoologiczny. Nierzadko pojawia się tam też lokalna piekarnia. Zatem całość tworzy miejsce destynacji dla lokalnego klienta.

Czy obserwuje Pan w mniejszych miastach zapotrzebowanie na mniejsze obiekty handlowe?

Jak najbardziej. Najmniejsza miejscowość, o której słyszałem, w której powstał retail park, miała 3 000 mieszkańców. Oczywiście mówimy tutaj o małym parku handlowym ze sklepem spożywczym i drogerią.

Jak dużą rolę odgrywają w dużych obiektach handlowych tzw. najemcy anchor? Czy tylko wspierają odwiedzalność, czy może są ważnymi uczestnikami tworzenia trendów w modzie, a tym samym przyciągają bardziej wymagającego klienta?

Anchorzy, czyli główni najemcy, to bardzo ważne ogniwa powodzenia galerii handlowych. Nie przez przypadek właściciele galerii byli skłonni do dużej lub całkowitej partycypacji w wykończeniu ich lokalu, oczekując nierzadko tylko i wyłącznie czynszu od obrotu. Również na rynku inwestycyjnym centra handlowe mające najsilniejszych anchorów to centra uznawane za najlepsze i najstabilniejsze długoterminowe inwestycje. Moim zdaniem anchorzy modowi reprezentujący tzw. fast fashion nie specjalnie tworzą trendy, ale je doskonale wzmacniają i skalują, przetwarzając na masowy produkt, który jest o wiele tańszy.

Czy Pana zdaniem odejście od mody wysokogatunkowej na rzecz recyklingowych materiałów to trend korzystny dla klienta?

Temat jest bardzo złożony, lecz na pewno z perspektywy ceny i korzyści środowiskowych jest to korzystne dla klienta. Jednakże zapewne znajdą się i tacy, którzy nie poszukują ceny, ale jakości i jasno zadeklarują, że wolą pozostać przy modzie wysokogatunkowej.

Czy ma Pan poczucie, że zwiększanie tzw. catchmentu udaje się przez wzmacnianie w takich obiektach oferty rozrywkowej?

Zdecydowanie tak. Zawsze wzmocnienie oferty ma na celu zwiększenie naturalnego catchmentu. Jeszcze 10 lat temu uważano, że naturalnym wzmocnieniem catchmentu jest sklep DIY, do którego jedzie się z dalszych odległości. Dziś rozrywka jest również doskonałym generatorem ruchu, zachęcającym ludzi do przyjazdu spoza naturalnego catchmentu.

Jeśli miałby Pan szansę stworzyć obiekt projektowany z dzisiejszą technologią, co w takiej galerii powinno się znaleźć?

Dzisiejsze galerie handlowe, a przynajmniej te największe i dominujące w swoich regionach, już teraz doskonale zarządzają danymi, tworząc tzw. heatmapy klientów, analizują ich ruch (AI), analizują ich ruch w mieście na podstawie IP numerów telefonów komórkowych. I zapewne to byłaby też podstawa tworzonego przeze mnie projektu, którą uzupełniłbym o energooszczędność budynku, zielone dachy, retencję wody itp.

DOŚWIADCZENIE ZAWODOWE

Mariusz Majkowski pełni funkcję Expansion Directora w Esotiq & Henderson, gdzie odpowiada za rozwój sieci sprzedaży oraz strategię ekspansji na rynku nieruchomości handlowych.

Wcześniej przez ponad 11 lat związany był z CBRE, gdzie jako Head of Landlord Representation odpowiadał za reprezentację właścicieli nieruchomości oraz kompleksową komercjalizację powierzchni handlowych. Doświadczenie zawodowe zdobywał również w Echo Investment S.A. oraz Atrium Poland Real Estate Management, uczestnicząc w realizacji i zarządzaniu projektami komercyjnymi.

Od 15 lat prowadzi również szkolenia z zakresu nieruchomości komercyjnych. Jest wykładowcą na kierunku Prawo i Zarządzenie w Modzie na Uczelni Łazarskiego w Warszawie.

Jest absolwentem programu Executive MBA w Francuskim Instytucie Zarządzania oraz Akademii Świętokrzyskiej w Kielcach. Ukończył również Uniwersytet Łódzki, gdzie studiował na polsko-amerykańskim programie komercjalizacji nauki i technologii.