Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status budowlany - w co inwestować w 2026 roku?

• Dostęp do infrastruktury energetycznej będzie w 2026 roku głównym driverem wartości gruntów
• Deficyt napędza ceny
• Era nearshoringu
• Zmierzch wielkich galerii
• Data Centers i magazyny energii
• Podsumowanie i prognoza

Dostęp do infrastruktury energetycznej będzie w 2026 roku głównym driverem wartości gruntów

Po burzliwym okresie postpandemicznym i korekcie z lat 2023-2024, rok 2025 przyniósł na rynku gruntów inwestycyjnych stabilizację. Podczas gdy deweloperzy mieszkaniowi wciąż walczyli z deficytem działek w topowych lokalizacjach, sektory data centers i magazynów energii wyrosły na „czarne konie”, redefiniując pojęcie atrakcyjnego gruntu. Na rynku sporo się zmienia. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Nastał też zmierzch wielkich galerii. Do tego dziś nie liczy się już tylko lokalizacja przy autostradzie. W energetyce i cyfryzacji głównie stawia się na moc przyłączeniową, która stała się nową walutą. W 2026 roku należy spodziewać się, że np. dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów.

Deficyt napędza ceny

Jak wskazują dane podsumowujące rok 2025, polska gospodarka odnotowała wzrost PKB na poziomie ok. 3,4% (zgodnie z prognozami EY i Komisji Europejskiej). Spadająca inflacja pozwoliła na pewien oddech. Jednak wysoki koszt pieniądza w pierwszej połowie roku nadal limitował aktywność spekulacyjną. Inwestorzy, zamiast agresywnego skupywania banków ziemi, przyjęli strategie „wait-and-see” lub koncentrowali się na aktywach typu „core” w największych ośrodkach miejskich.

Rok 2025 w „mieszkaniówce” upłynął pod znakiem dalszej polaryzacji. Według danych GUS-u, liczba rozpoczętych budów w pierwszych trzech kwartałach 2025 r. spadła o ok. 8,5% rok do roku, co było bezpośrednim skutkiem ostrożności deweloperów oraz ograniczonej podaży gruntów z uregulowaną sytuacją prawną.

Jednym z najważniejszych zjawisk jest trwały wzrost cen ofertowych gruntów pod zabudowę - nawet w warunkach osłabienia koniunktury na rynku mieszkań. Najnowsze raporty rynkowe wskazują, że ceny gruntów inwestycyjnych pozostają odporne na cykl gospodarczy i rosną głównie z powodu niedoboru gruntów z uregulowaną sytuacją planistyczną (tzw. „czystych” działek) oraz oczekiwań związanych z zapowiadaną reformą planowania przestrzennego w Polsce.

Eksperci rynkowi podkreślają, że nawet przy obniżonej aktywności deweloperskiej popyt na atrakcyjnie położone działki – zwłaszcza w stolicach województw – przewyższa podaż. Efekt ten jest silniejszy w dużych aglomeracjach, takich np. jak Warszawa, gdzie dziesiątki transakcji zakupów gruntów przez krajowych i zagranicznych inwestorów potwierdzają trend umiarkowanego wzrostu cen i dużej konkurencji o najlepsze parcele.

Grunty pod budownictwo wielorodzinne w Warszawie, Krakowie i Trójmieście osiągnęły w 2025 roku rekordowe wyceny. W stolicy średnie ceny transakcyjne w topowych dzielnicach nierzadko przekraczały 3000-5000 PLN za PUM (Powierzchnię Użytkową Mieszkalną), a udział kosztu gruntu w cenie końcowej mieszkania w największych aglomeracjach zbliżył się do granicy 20-25%.

To właśnie ten segment był jednym z najaktywniejszych na rynku, mimo wyhamowania dynamiki sprzedaży samych mieszkań. Inwestorzy wskazują na niską podaż dobrze przygotowanych działek (tzw. „czystych” gruntów z planami miejscowymi), co podtrzymuje presję cenową na poziomie ofertowym i transakcyjnym. Deweloperzy coraz częściej decydowali się na rewitalizację terenów poprzemysłowych (brownfield), mimo wyższych kosztów remediacji gruntu, gdyż działki „greenfield” w granicach miast stały się towarem deficytowym.

Era nearshoringu

Po latach boomu, rynek gruntów logistycznych w 2025 roku wszedł w fazę dojrzałości. Według raportów agencji AXI IMMO oraz JLL, podaż nowej powierzchni magazynowej wyhamowała, a rynek skupił się na absorpcji istniejących zasobów (pustostany na poziomie ok. 8,2%).

Ceny gruntów logistycznych ustabilizowały się, a w mniej kluczowych lokalizacjach odnotowano nawet lekkie korekty. Jednakże tzw. „Wielka Szóstka” (Warszawa, Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) utrzymała wysokie wyceny.

Kluczowym trendem 2025 roku był „nearshoring”. To przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu. Zwiększyło to popyt na grunty pod obiekty typu BTO (Build-to-Own) dla firm produkcyjnych, zwłaszcza na zachodzie i południu Polski (woj. lubuskie, dolnośląskie, śląskie), co potwierdzają kolejne doniesienia o nowych inwestycjach.

Zmierzch wielkich galerii

W 2025 roku praktycznie nie odnotowano transakcji dostaw gruntu pod wielkopowierzchniowe galerie handlowe w dużych miastach. Rynek gruntów handlowych przeniósł się do miast powiatowych i mniejszych miejscowości, głównie poniżej 20 tys. mieszkańców.

Deweloperzy masowo poszukiwali działek o powierzchni 1-2 ha pod parki handlowe (tzw. convenience centers). Działki te muszą charakteryzować się doskonałą widocznością i bezpośrednim zjazdem z dróg krajowych lub wojewódzkich. Ceny w tym segmencie pozostały stabilne, ale konkurencja o najlepsze „narożniki” w mniejszych miastach była w 2025 roku zacięta.

Data Centers i magazyny energii

To właśnie te dwa sektory były w 2025 roku najbardziej dynamiczne i to one dyktowały nowe warunki gry. Polska ugruntowała w 2025 roku swoją pozycję jako hub centrów przetwarzania danych w Europie Środkowo-Wschodniej. Popyt na nowe inwestycje napędzany jest dynamicznym rozwojem sztucznej inteligencji (AI) oraz usług chmurowych. Kluczowym kryterium nie była tu cena za metr kwadratowy, ale dostępność mocy przyłączeniowej (rzędu kilkudziesięciu MW) oraz światłowodów. Warszawa i jej okolice (np. Ożarów Mazowiecki, Grodzisk) pozostały absolutnym liderem, skupiając ok. 80% rynku, choć inwestorzy zaczęli spoglądać w stronę Poznania i Katowic, ze względu na trudności z dostępem do prądu na Mazowszu. Raporty PMR wskazują, że moc centrów danych w Polsce ma szansę podwoić się do 2030 roku, co w 2025 roku napędzało spekulacyjny skup gruntów z zabezpieczonymi warunkami przyłączenia.

Do tego było widać, że w 2025 roku rynek gruntów pod magazyny energii wielkoskalowej (BESS) przeżywał prawdziwy rozkwit, stymulowany potrzebą stabilizacji sieci OZE. W przeciwieństwie do farm fotowoltaicznych, magazyny energii nie wymagają hektarów ziemi (często wystarczy 0,5-2 ha), ale oczekują bezpośredniego sąsiedztwa Głównych Punktów Zasilania (GPZ). Działki położone w promieniu 500 metrów od GPZ zyskały status „premium”. Inwestorzy, tacy jak Enea czy prywatne fundusze, aktywnie poszukiwali gruntów klasy IV-VI, oferując właścicielom atrakcyjne stawki dzierżawy (często wyższe niż pod fotowoltaikę), pod warunkiem możliwości uzyskania warunków przyłączeniowych.

Podsumowanie i prognoza

Rok 2025 na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce można podsumować jednym słowem, tj. selekcja. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Kluczowe wnioski z 2025 roku są następujące. W mieszkaniówce był dalszy wzrost cen gruntów w miastach wojewódzkich, do tego było widać silną barierę podaży. Z kolei w logistyce nastąpiła stabilizacja stawek. Nastąpił rozwój wzdłuż zachodniej granicy (efekt nearshoringu). W energetyce i cyfryzacji głównie liczyła się moc przyłączeniowa, która stała się nową walutą. Działka bez prądu traci na znaczeniu inwestycyjnym. W ESG raportowanie niefinansowe wymusiło na inwestorach weryfikację gruntów pod kątem ryzyk środowiskowych (tereny zalewowe, bioróżnorodność) już na etapie due diligence.

Wchodząc w rok 2026, należy spodziewać się, że to właśnie dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów. Dla właścicieli ziemskich oznacza to konieczność nie tylko „odrolnienia” ziemi, ale przede wszystkim – zadbania o jej uzbrojenie w media o odpowiednich parametrach.

Źródło: Mariusz Urbański, INWI Development.