Jak się przygotować na zakup nieruchomości?

Nadejście wiosny powoduje ożywienie nie tylko w przyrodzie. Kiedy zakwitają pierwsze kwiaty, na lokalnych rynkach nieruchomości panuje wzmożony ruch. Dowodem są nie tylko tłumy przybywające na wydarzenia branżowe - Krakowską Giełdę Domów i Mieszkań czy katowickie Targi Nieruchomości „Przyjdź, kup i zamieszkaj na swoim”, ale także częstsze decyzje zakupowe.

- Co roku wiosną i latem obserwujemy większe zainteresowanie klientów – ocenia Piotr Kijanka, Dyrektor Sprzedaży i Marketingu w Grupie Deweloperskiej Geo.  – Przyczyną są przede wszystkim względy praktyczne. Cieplejsze miesiące sprzyjają także pracom remontowym, które wykonywane są jeszcze przed przeprowadzką. Większa aktywność jest dostrzegalna zarówno wśród tych, którzy przystępują do zakupu pierwszego mieszkania, jak i tych, którzy chcą zmienić lokum na większe.

Zobacz serwis: Nieruchomości

Jeżeli właśnie marzysz o własnych czterech kątach, ale nie masz jeszcze rozeznania w temacie, podpowiadamy jakie decyzje musisz podjąć.   

Decyzja 1: Kredyt czy gotówka?

Jak sfinansować zakup nieruchomości? – to pierwsze pytanie, na które powinieneś sobie odpowiedzieć. Szczęśliwi Ci, którym dane jest kupować za gotówkę, albo chociaż mieć duży wkład własny … 

W większości przypadków okazuje się jednak, że kupujący są zmuszeni do zaciągnięcia kredytu. Pierwszą kwestią do sprawdzenia jest zdolność kredytowa, na którą największy wpływ będą miały Twoje dochody.

Z danych KRN wynika, że w najlepszej sytuacji są mieszkańcy Katowic, którzy za przeciętną pensję mogą kupić  1,1 mkw. używanego mieszkania i 0,77 mkw. nowego.  Jest to wyjątkowo wysoka zdolność nabywcza w porównaniu do innych miast, gdzie wskaźnik waha się pomiędzy 0,5 - 0,6.

Dochody to jednak nie jedyna determinanta zdolności kredytowej. Ważna jest także forma zatrudnienia, wielkość rodziny, inne zobowiązania oraz wydatki. 

A co jeżeli zdolność kredytowa jest za niska? Wtedy warto rozważyć wydłużenie okresu spłaty lub wnieść wyższy wkład własny.

- Dokładne obliczenia wymagają jednak wizyty w banku lub u doradcy. To, czego bezwzględnie należy się wystrzegać to internetowe liczniki – są całkowicie nieprecyzyjne.  Wsparcia można szukać także u deweloperów, którzy tak jak my współpracują z domami kredytowymi – zachęca Piotr Kijanka z Grupy Geo.

Zobacz serwis: Finanse

Decyzja 2: Czy chcesz skorzystać z Mieszkania dla Młodych?   

W nieco bardziej komfortowej sytuacji są Ci, którzy mogą liczyć na rządowe wsparcie.

 Jeżeli spełniasz wymogi z ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi, możesz starać się o dopłatę do kredytu.

Według obowiązujących przepisów, osoby samotne lub małżeństwa, które nie mają dzieci mogą otrzymać 10% dofinansowania do wkładu własnego do kredytu. 15 % należy się osobom z minimum jednym dzieckiem, a na 20% mogą liczyć rodziny z dwójką dzieci. 30% mogą natomiast otrzymać Ci, którzy wychowują minimum trójkę.

Sprawdzenie kryteriów będzie istotne w wyborze konkretnego mieszkania. Po pierwsze, programem są objęte lokale nie większe niż 75 mkw. (85 mkw. dla rodzin z trójką dzieci) oraz domy, których powierzchnia nie przekracza 100 m kw. (110 mkw. dla rodzin z trójką dzieci).

Po drugie, cena Twojego „M” nie może przekroczyć wyznaczonych limitów, bardzo zróżnicowanych w poszczególnych częściach Polski. W Krakowie w II kwartale wynosi on 5239,30zł/mkw. (rynek pierwotny) i 4286,70zł/mkw. (rynek wtórny). Dla porównania, w Katowicach limity wynoszą 4850zł/mkw. dla rynku pierwotnego i 3968zł/mkw. dla wtórnego. 

Zobacz serwis: Budowa i remont

Decyzja 3: Rynek pierwotny czy wtórny?

Od sprawdzenia możliwości finansowych będzie w dużej mierze zależał kolejny wybór - nowe w stanie deweloperskim czy używane do remontu? Odpowiedź na to pytanie w znaczny sposób zdeterminuje cenę Twojego „M”. Co ciekawe, może się okazać, że nie zaoszczędzisz wiele kupując lokal z drugiej ręki.

- W Krakowie średnia cena na rynku pierwotnym w kwietniu 2016 roku wyniosła 6 947zł/mkw. Tymczasem za metr kwadratowy z rynku wtórnego trzeba było zapłacić 100 zł więcej – mówi przedstawiciel Grupy Geo. - Podobnie było w Warszawie i Gdańsku – dodaje.    

W pozostałych aglomeracjach rynek wtórny jest co prawda nieco tańszy, ale trudno mówić o wielkich oszczędnościach jeżeli metr kwadratowy jest 184 zł tańszy, jak np. we Wrocławiu.

Cena ofertowa to oczywiście nie wszystko. Kupując lokal od dewelopera trzeba się liczyć z kosztami wykończenia i standardowymi opłatami: taksą notarialną, opłatami sądowymi za założenie księgi wieczystej i ustanowienie hipoteki. Jeżeli jednak zdecydujesz się na mieszkanie z drugiej ręki, musisz zapłacić dodatkowo 2-procentowy podatek od czynności cywilnoprawnych i często również prowizję dla agencji nieruchomości. Im większe miasto, tym trudniej ominąć pośrednika.  

Decyzja 4: Bliżej centrum czy pod miastem?

Rozważenie kwestii finansowych i rynkowych to nie wszystko. Niezwykle ważną częścią procesu zakupowego jest wybór wymarzonego „M”. Jak to zrobić?

Jeżeli planujesz zakup w dużym mieście, zacznij od lokalizacji, głównego czynnika wpływającego na cenę.  Różnice są znaczące - w Krakowie najdrożej jest oczywiście na Starym Mieście, gdzie średnia cena nowego mkw. to prawie 11 tys. zł. Dla rodzin z dziećmi z pewnością wygodniejsza będzie jednak spokojniejsza okolica Prądnika Białego, gdzie metr kwadratowy jest blisko połowę tańszy. 

Poza odległością od centrum, koniecznie sprawdź komunikację miejską w najbliższej okolicy oraz dostępność infrastruktury – sklepów, szkół, przychodni lekarskich.

Zobacz serwis: Wnętrza

Decyzja 5: Jaki układ? Jaki metraż?

Na koniec kolejna kluczowa kwestia – musisz zdecydować jakie mieszkanie najbardziej odpowiada Twoim oczekiwaniom. Czy wystarczy Ci kawalerka, czy może Twoja rodzina potrzebuje większej przestrzeni z funkcjonalną kuchnią i pokojami dziecięcymi? Oczywiście, jeżeli szukasz kolejnego mieszkania lub chcesz je wynająć, od tych rozważań możesz zacząć.

Ten wybór również będzie miał wpływ na cenę. Z danych KRN wynika, że w Krakowie w przeliczeniu na liczbę pokoi do najdroższych w I kwartale należały lokale 1-pokojowe z rynku pierwotnego (średnio: 6816zł/mkw.). Najtańszą grupę stanowiły mieszkania 3-pokojowe (średnio: 6461 zł/mkw.)

Podobne rozbieżności dotyczą innych miast. We Wrocławiu 1-pokojowe lokale również są najdroższe (5979 zł/mkw.), a najtańsze były 2-pokojowe za 5656 zł/mkw.

Najważniejsze - bądź na bieżąco!

- Decyzja o zakupie mieszkania jest jedną z najważniejszych w życiu – podsumowuje Dyrektor Sprzedaży i Marketingu z Grupy Geo. – Przed jej podjęciem należy bardzo dokładnie rozważyć wszystkie kwestie. Oczywiście kolejność podejmowania decyzji może zależeć od celu zakupu, ale żadnego zagadnienia nie można pominąć – mówi.

I pamiętaj, jeżeli w najbliższej przyszłości planujesz zakup własnego „M” koniecznie bądź na bieżąco z nowinkami z branży. Dzięki temu dowiesz się pierwszy, że od przyszłego roku obowiązuje już 20-procentowy wkład własny do kredytów hipotecznych lub poznasz wysokość stóp procentowych, obecnie wyjątkowo niskich, zanim bank wyliczy Twoją ratę.