Intercyza, a zakup wspólnego mieszkania
W polskim prawie istnieje możliwość zawarcia intercyzy, czyli umowy o rozdzielności majątkowej pomiędzy małżonkami. Wprowadza ona ustój majątkowy polegający na wyłączeniu wspólności ustawowej. Po jej zawarciu każde z małżonków posiada, zdobywa oraz zarządza swoim prywatnym majątkiem. Wówczas każde z małżonków dysponuje swoim oddzielnym majątkiem.
Rozdzielność majątkowa, a nabycie mieszkania
Intercyza nie wyłącza jednak możliwości wspólnego nabycia mieszkania przez małżonków. Różnica będzie polegała na tym, że zakupione mieszkanie nie będzie należało do ich majątku wspólnego, bo go nie mają, a do każdego z nich z osobna w częściach w jakich go nabędą. Współwłasność ułamkowa polega na tym, że udział każdego współwłaściciela we wspólnym prawie jest określony ułamkiem. Każdy, kto dysponuje takim udziałem może nim rozporządzać bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Dotyczy to jednak tylko i wyłącznie posiadanego udziału.
Co to oznacza w praktyce? Jeśli przykładowo małżeństwo kupi mieszkanie płacąc po połowie ceny, każdemu z nich będzie przysługiwało prawo do połowy udziału w przedmiotowej nieruchomości.
Rozdzielność majątkowa a prawo do mieszkania
Małżonkowie, którzy posiadają rozdzielność majakową mogą dowolnie nabywać i zbywać posiadany przez siebie majątek prywatny. Nie potrzebuje do tego zgody małżonka. Wystarczy, że przed notariuszem okaże wypis umowy o rozdzielności małżeńskiej. W przypadku nabycia nieruchomości przez małżonków w częściach mąż i żona mogą dysponować swoim udziałem w wartości mieszkania w dowolny sposób, np. mogą sprzedać go innej osobie lub obciążyć go hipoteką.
Należy pamiętać, że umowna o rozdzielność ustawową nie działa wstecz. Obowiązuje ona od chwili jej zawarcia albo od późniejszego terminu oznaczonego w umowie. Można ją zawrzeć przed zawarciem małżeństwa, bądź w każdym momencie jego trwania. Należy wówczas pamiętać, że nieruchomości nabyte przez małżeństwo przed podpisaniem intercyzy należą co do zasady do majątku wspólnego. Można je wyodrębnić, ale do tego niezbędny jest podział majątku.
Analogiczna sytuacja dotyczy zniesienia rozdzielności majątkowej. Wówczas od tej chwili rozwiązania intercyzy wszystkie prawa będą nabywane przez małżonków do ich majątku wspólnego.
Wyłączenie nieruchomości z majątku wspólnego
Istnieją również przypadki kiedy jest to możliwy zakup nieruchomości do majątku prywatnego, gdy małżeństwo obowiązuje wspólnota małżeńska. Jakie? Pierwszy z nich to sytuacja w której kapitał który będzie finansował zakup mieszkania pochodzi z majątku prywatnego, tzn. z darowizny na daną osobę, z dziedziczenia, bądź z funduszy pochodzących ze sprzedaży nieruchomości nabytej jeszcze przed zawarciem związku małżeńskiego.Mieszkanie będzie wówczas należało do jednego z małżonków.
Drugą sytuacją, w której tylko jeden z małżonków jest właścicielem nieruchomości, mimo wspólnoty ustawowej, jest nabycie jej jeszcze przed zawarciem małżeństwa. Jeśli para po zawarciu związku małżeńskiego nie rozszerzy wspólności majątkowej, wówczas nieruchomość ta pozostanie własnością tylko jednego małżonka.
Czy w małżeństwie można kupić mieszkanie tylko na siebie
W związku z tym, że umowa o rozdzielność majątkowo powoduje stan prawny w którym każde z małżonków w dowolny sposób dysponuje swoim majątkiem, nie ma żadnych przeszkód, aby jedno z małżonków kupiło mieszkanie do majątku własnego. Może to również zrobić bez wiedzy drugiego małżonka.
Zakup mieszkania od małżeństwa posiadającego intercyzę
Jeśli małżeństwo nie posiada wspólnego majątku i nieruchomość została zakupiona przez jednego z nich w trakcie trwania rozdzielności majątkowej, to nie ma żadnych przeszkód prawnych, aby mógł w dowolnym momencie ją zbyć. Zatem możemy kupić mieszkanie, którego właścicielem jest tylko jednej z małżonków.
Jeśli właściciel nieruchomości mają rozdzielność majątkową i są właścicielami mieszkania w udziałach, to również możemy je od nich nabyć. Nie ma ku temu żadnych przeszkód. Wówczas sprzedaż polega na zbyciu przez każdego z małżonków posiadanego przez siebie udziału. Cenę za tę nieruchomość dzielimy adekwatnie do posiadanych przez nich części mieszkania.