Śrubowanie wyników finansowych pod koniec roku
Kluczowy powód jest prozaiczny. Zarówno w bankach, jak i w firmach deweloperskich ważnym elementem oceny zarządu czy pracowników jest to ile udało im się sprzedać mieszkań lub kredytów. Po części działa to też pod koniec każdego kwartału czy półrocza, ale szczególnie mocno w przypadku zamykania roku. Dlatego zarówno w bankach, jak i w firmach deweloperskich wielu osobom może zależeć na tym, aby pochwalić się jak najlepszą sprzedażą. To może wzmagać skłonność do tworzenia promocji czy udzielania rabatów w trakcie negocjacji.
Czasu pozostało niewiele, bo zarówno sprzedaż mieszkań, jak i kredytów na najwyższych obrotach będzie przecież prowadzona co najwyżej do drugiego lub trzeciego tygodnia grudnia. Potem wszyscy zajmą się przygotowaniem do Świąt i witaniem Nowego Roku. Przerzedzi to grono klientów, ale też sami sprzedawcy mieszkań i kredytów będą mieli więcej innych rzeczy na głowach.
Koniec roku sprzyja kupującym
Tego sezonowego wzmożenia osoby kupujące mieszkania nie powinny lekceważyć. Jest to bowiem dobra okazja do zakupu własnego „M” na trochę chociaż korzystniejszych warunkach. Historia pokazuje, że mechanizm ten działa zarówno u deweloperów, jak i w bankach. Dane NBP sugerują bowiem, że co do zasady średnia cena metra nowego mieszkania była w czwartym kwartale niższa niż w trzecim.
W porównaniu do aktualnych cen różnica nie powala na kolana, ale zarówno w stolicy, jak i na poziomie średniej dla 7 największych rynków, można ją szacować na około 100-200 złotych za m kw. – wynika z danych NBP za ostatnich 15 lat. Nawet gdyby przyjąć tę dolną granicę, to i tak w przypadku przeciętnego „M” mówimy o oszczędności rzędu 5 tysięcy złotych. Przy tym należy podkreślić, że jest to średnia. W praktyce ugrać można zarówno więcej, jak i mniej. Wiele zależy od tego w jakiej sytuacji jest dana firma deweloperska i jak bardzo może być zmotywowana do udzielania rabatów. Nie ma co ukrywać, że w bieżącym roku może być z tym krucho. Nie powinniśmy jednak porzucać nadziei. Warto pamiętać, że cena metra mieszkania, to rzecz, którą z deweloperem najtrudniej negocjować. Znacznie łatwiej jest uzyskać tańszą lub nawet darmową komórkę lokatorską, rabat na miejsce postojowe czy pakiet wykończeniowy. W ten sposób można próbować pod koniec roku wynegocjować znacznie więcej niż wspomniana wyżej obniżka ceny mieszkania.
Dzięki statystykom publikowanym przez NBP wiemy ponadto, że także składając wnioski kredytowe pod koniec roku można co do zasady liczyć na lepsze warunki. Jeśli złożymy wniosek kredytowy pod koniec roku, to na pieniądze z banku możemy liczyć w styczniu lub lutym, a dane za ostatnie 15 lat pokazują, że wypłacane na początku roku kredyty miały odrobinę niższe oprocentowanie (RRSO). Chodzi o oprocentowanie uwzględniające wszystkie dodatkowe koszty. Znowu nie jest to jakaś ogromna różnica – średnio zaledwie 12 punktów bazowych, czyli trochę ponad promil. Niby niewiele, choć w praktyce oznacza to, że pożyczając na 25 lat kwotę 300 tys. złotych można zaoszczędzić na odsetkach czy innych kosztach około 7 tysięcy złotych. Przy tym ważna uwaga – banki niechętnie negocjują marże, ale już obniżka prowizji czy opłat jest jak najbardziej możliwa.
Deweloperom tym razem może bardziej zależeć
Powyżej zarysowane mechanizmy są uniwersalne i co do zasady w większym lub mniejszym natężeniu powinny pojawiać się co roku. Dlatego nazwać je można sezonowymi. Nie sposób nie odnieść się jednak też do bieżącej sytuacji. A z tej wynika prosty fakt, że jeśli walka o klientów na koniec roku rozgorzała, to bardziej wśród banków niż wśród deweloperów. Potwierdza to chociażby pobieżne badanie przeprowadzone przez HRE Investments. Wynika z niego, że z grona 16 największych firm deweloperskich tylko 6 zaproponowało w ostatnim czasie jakieś promocje. Za to w bankach w większości (5 na 9) instytucji widzimy pod koniec roku wzmożone kuszenie potencjalnych kredytobiorców. I choć jest to tylko dowód anegdotyczny, to znajduje całkiem poważne uzasadnienie.
Mniejsza skłonność do udzielania rabatów wśród deweloperów może wynikać z faktu, że w ich biurach sprzedaży kolokwialnie rzecz ujmując brakuje towaru. Z danych JLL wynika, że w ofercie deweloperów na 7 największych rynkach jest nawet o połowę za mało mieszkań. Okazuje się bowiem, że lokale pozostające w sprzedaży odpowiadają jedynie półrocznej sprzedaży. Za standard, który nie powoduje presji na wzrost cen uznaje się sytuację, w której oferta odpowiada rocznej sprzedaży.
Przed bankami słabszy kwartał
Za to w przypadku banków sytuacja jest zgoła inna. Te co prawda w ostatnich miesiącach też cieszyły się one bardzo dużym popytem na hipoteki, ale już od jakiegoś czasu fala nowych wniosków kredytowych zaczyna opadać. Wszystko wynika z faktu, że osoby, które nie mogły zaciągnąć kredytu w 2020 roku (przez zakręcenie kurków z kredytami mieszkaniowymi), postanowiły nadrobić zaległości wraz ze zniesieniem nadmiernych barier w 2021 roku. Wywołało to bardzo duży dodatkowy popyt, ale ten w miarę szybko się wyczerpał. Spójrzmy na liczby. Apogeum wniosków mieliśmy w marcu 2021 roku. Wtedy w przeliczeniu na dzień roboczy do banków trafiło średnio po 2,5 tys. wniosków kredytowych. Fala ta szybko zaczęła jednak opadać. W efekcie w listopadzie było to już 1,8 tys. aplikacji dziennie.
Do tego dochodzą też rosnące stopy procentowe. W efekcie kredyty stały się o około 20% droższe niż jeszcze we wrześniu, co powoduje też analogiczny spadek zdolności kredytowej. W oczywisty sposób ma to wpływ na chwilowe ochłodzenie popytu.
A i gdyby tego było mało, to na popyt na kredyty coraz mocniej może wpływać zbliżająca się data startu programu kredytów bez wkładu własnego (końcówka maja 2022 roku). Część kredytobiorców może chwilowo wstrzymywać się z zaciągnięciem długu do czasu startu tego rządowego programu. I choć mogą oni aktywnie szukać mieszkań znacznie wcześniej, czy nawet podchodzić do badania zdolności kredytowej i kompletować wymagane przez banki dokumenty, to już same wnioski formalnie składać będą w ostatnich dniach maja 2022 roku.
To może oznaczać dla banków nawet kilka gorszych miesięcy pod względem sprzedaży kredytów mieszkaniowych. Spodziewając się tego lub nawet widząc już taki obrót spraw, powinny być one skłonne powalczyć odważniej o względy klientów.
Bartosz Turek, Oskar Sękowski, HRE Investments