Kredyt na budowę domu. Poradnik

Kiedy za oknami szaleje zima, wizja spędzania wieczorów we własnym domu przy kominku wydaje się być dobrym motywatorem, by pomyśleć o jego budowie. Tym bardziej, że wiosna przyjdzie szybko, a to właśnie wtedy ruszają prace budowlane. Zanim jednak rozpocznie się wznoszenie nieruchomości należy uporać się z szeregiem formalności. Pierwszym krokiem jest oczywiście wybór odpowiedniej działki. Odpowiednie miejsce, wymiary, dojazd, widok, sąsiedzi – te i wiele innych czynników należy wziąć pod uwagę, aby być zadowolonym ze swego wyboru. Lepiej się nie spieszyć i wszystko dokładnie przemyśleć.

Zobacz także: Formalności związane z budową domu, które musimy dopełnić

Budowa domu a kredytowanie domu

Kolejny etap to wybór odpowiedniego projektu budowlanego. Jest ich mnóstwo, więc na pewno uda się znaleźć coś interesującego. Ponadto projekt zawsze można zmodyfikować (oczywiście trzeba zdobyć na to zgodę) lub zlecić stworzenie projektu od podstaw według własnych wytycznych. Kiedy mamy już projekt, czas zdobyć pozwolenie na budowę w urzędzie. W tym celu trzeba złożyć odpowiedni wniosek wraz z wymaganymi dokumentami – wszystkie informacje uzyskuje się w urzędzie. Ważne jest, że pozwolenie na budowę otrzymuje się na konkretny projekt, więc jego wybór i złożenie w urzędzie jest niezbędne. Wydanie tego dokumentu trwa maksymalnie do 65 dni. Pozwolenie stanie się ostateczne, gdy minie kolejnych 14 dni. Wtedy możemy udać się do urzędu, gdzie otrzymamy pieczątkę ostateczności.

Po załatwieniu formalności można rozpocząć proces kredytowy. Wnioski najlepiej złożyć do kilku banków. Wcześniej jednak najlepiej porównać oferty i wybrać najlepszą. Wymaga to niestety dużo pracy, gdyż kredyty hipoteczne różnią się wieloma parametrami (np. oprocentowanie, prowizja, liczenie zdolności kredytowej, wymagane dodatkowe produkty i ubezpieczenia). W wyborze najlepszej oferty  może jednak doradca finansowy, który również poprowadzi przez cały proces kredytowania nieruchomości. Dokumenty, które będą niezbędne w trakcie ubiegania się o kredyt na dom przedstawia poniższa tabela.

Tab 1. Dokumenty potrzebne do uzyskania kredytu na dom

Podczas starania się o kredyt na budowę domu należy zgromadzić następujące dokumenty:

Dwa dokumenty tożsamości ze zdjęciem (może być także jeden)

Dokumenty dochodowe – różne w zależności o źródła dochodu. Dla przykładu w przypadku umowy o pracę będzie  to zwykle zaświadczenie o dochodach.

Akt notarialny potwierdzający własność działki

Księga Wieczysta- proszę pamiętać, że nie każdy bank akceptuje wydruk elektroniczny. Wtedy należy uzyskać odpis zwykły z sądu. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów

Warunki Zabudowy i Zagospodarowania Terenu

Pozwolenie na budowę wraz z pieczątką ostateczności

Projekt budowlany

Dziennik budowy- dopiero założony, wpis na pierwszej stronie kierownika budowy o podjęciu obowiązków

Kosztorys na druku bankowym – każdy bank ma swój kosztorys, który należy wypełnić. Jest to bardzo ważny dokument, gdyż wpisujemy w nim jakie koszty poniesiemy lub już ponieśliśmy w  związku z budową. Dzielimy kwoty na te, które będą naszym wkładem własnym, a które zamierzamy kredytować. Będzie to podstawą rozliczenia w banku, więc jego wypełnienie należy potraktować poważnie. Najlepiej gdyby pomogła nam w jego sporządzeniu osoba, która będzie nadzorowała budowę.

Wycena – tutaj pojawią się różnice w poszczególnych bankach. Niektóre będą wymagały od nas operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę z uprawnieniami, co oczywiście wiąże się z kosztami. Należy pamiętać, że kosztorys na druku bankowym będzie integralną częścią takiej wyceny, m.in. na jego podstawie rzeczoznawca będzie szacował przyszłą wartość nieruchomości. Kolejną opcją jest płatna wycena wykonana przez pracownika banku. Niektóre banki wykonają bezpłatne oszacowanie przyszłej wartości budowanej nieruchomości.

Źródło: Expander

Zobacz także:  Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – Vademecum

Co wchodzi w skład kosztów kredytu?

Kiedy zgromadziliśmy już wszelkie dokumenty, składamy je wraz z wnioskami w banku, gdzie są one przekazywane do analizy prawnej, technicznej i finansowej. Jeśli złożyliśmy kilka wniosków i mamy kilka decyzji pozytywnych, to jesteśmy w komfortowej sytuacji, gdyż możemy dokonać wyboru najkorzystniejszej oferty. Należy w tym miejscu pamiętać, aby spojrzeć na koszty kredytu nie tylko przez pryzmat raty, lecz także ubezpieczeń i wszelkich produktów dodatkowych.

Bardzo ważną kwestią jest również sposób uruchamiania kredytu. W przypadku budowy domu są to zawsze transze, które będą nam pozwalały ukończyć konkretne etapy prac. Po zakończeniu danego etapy rozliczamy się z wydanych pieniędzy i otrzymujemy środki na dalszą budowę. Odbywa się to w różny sposób w poszczególnych bankach. Rzadko są to faktury, najczęściej mamy do czynienia z inspekcją bankową, która często jest płatna. Jeśli takich transz będzie 5-6, to łączną kwotę opłat za inspekcje należy uwzględnić w całkowitych kosztach naszej budowy. Warto też zapytać doradcę kredytowego, na jakiej podstawie bank będzie uruchamiał środki, aby później nie było przykrych niespodzianek. Chcemy bowiem, aby budowa postępowała i aby nie  nastąpiło wstrzymanie wypłaty przez bank, ze względu na niewykonanie przez nas jakiegoś zakresu prac.

Razem z wypłatami kolejnych części kredytu powstaje nasz dom. Efektem końcowym będzie zgłoszenie budynku do użytkowania. Zazwyczaj mamy na to 2 lata od momentu uruchomienia pierwszej transzy, choć w niektórych bankach ten czas może być dłuższy. Oczywiście możemy także zaciągnąć kredyt na wykończenie domu. Trzeba jedynie pamiętać, że przeważnie możemy uzyskać środki tylko na elementy w stałej zabudowie. Wszystko to musi zostać uwzględnione w kosztorysie bankowym na etapie składania wniosku.

Zobacz także: Jak uzyskać pozwolenie na budowę?

Kiedy zaczyna się spłata kredytu na wybudowany dom?

Spłata rat kredytu zaczyna się już po wypłacie pierwszej transzy kredytu. Jednak w czasie budowy są one niższe od docelowego poziomu, gdyż  w tym czasie płacimy jedynie odsetki od zadłużenia. Spłata pełnych rat kapitałowo-odsetkowych zaczyna się dopiero po wypłacie całej kwoty kredytu. 

Często pojawia się pytanie, czy można kredytować zakup działki i budowę domu jednym kredytem. Oczywiście, że tak, choć nie każdy bank daje taką możliwość. Jednocześnie przed zakupem działki należy już mieć wybrany projekt budowlany. Bank chce wiedzieć co zamierzamy wybudować i jakie będą tego koszty. Wtedy wraz z wnioskiem składamy dokumenty takie jak przy standardowej budowie, jednak nie mamy dziennika budowy i pozwolenia. Zostaną one dostarczone na późniejszym etapie, po zakupie działki. Staną się także podstawą do uruchomienia transz na budowę domu.

Warto zaznaczyć, że po uruchomieniu pierwszej transzy kredytu nastąpi wpis banku do działu IV Księgi Wieczystej. Po jego dokonaniu należy dostarczyć do banku odpis Księgi Wieczystej z prawomocnym wpisem, co spowoduje obniżenie marży w związku z zakończeniem ubezpieczenia pomostowego.

Proces kredytowy nie jest zawiły, jednak musimy zwrócić uwagę na kilka istotnych elementów, które pozwolą nam na zaoszczędzenie czasu, pieniędzy i nerwów:

• Komplet niezbędnych dokumentów zapewni szybką analizę wniosku i sprawne wydanie decyzji kredytowej
• Dobrze wypełniony kosztorys bankowy jest niezbędny w prawidłowym oszacowaniu kosztów kolejnych etapów i płynnym uruchamianiem transz kredytu
• Sposób wypłaty kolejnych transz -  faktury, inspekcja bankowa (płatna lub darmowa)
• Czas na zgłoszenie budynku do użytkowania, czyli jak długo może trwać nasza budowa

Oczywiście warto w tym zakresie współpracować ze specjalistą w zakresie kredytów hipotecznych, który na każdym etapie będzie nam służył pomocą i pozwoli uniknąć niepotrzebnych błędów. A później pozostaje nam już tylko relaksować się w zaciszu własnego domu.

Zobacz także:  Jakie dokumenty są potrzebne do uzyskania pozwolenia na budowę?

Paweł Bendor/ Starszy Doradca Finansowy firmy Expander