Mieszkania mogą mocno zdrożeć od II połowy 2023 roku

• Niższa zdolność kredytowa jako czynnik rynkowy 
• Bankowcy oczekują wzrostu cen nieruchomości 
• W 2023 i 2024 roku mało prawdopodobne załamanie cen mieszkań
• Wzrost cen mieszkań a ubezpieczenie nieruchomości

Niższa zdolność kredytowa jako czynnik rynkowy 

- Spowolnienie na rynku mieszkaniowym wynika między innymi z serii podwyżek stóp procentowych NBP, które miały miejsce w okresie od października 2021 do września 2022 roku. Jednym z efektów zacieśniania polityki pieniężnej jest niższa zdolność kredytowa potencjalnych nabywców nieruchomości. Osłabiło to popyt na mieszkania, co w rezultacie zatrzymało lub ograniczyło wzrost ich cen – wyjaśnia Bartłomiej Borucki, ekspert rankomat.pl. 

Spadek akcji kredytowej jest widoczny w publikowanych co miesiąc danych Biura Informacji Kredytowej (BIK). Zgodnie z nimi wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe w kwietniu 2023 r. spadła o 16,2% w porównaniu do analogicznego miesiąca roku poprzedniego.

Koniec cyklu zaostrzania polityki pieniężnej przez RPP, a nawet pojawiające się w ostatnim czasie głosy o możliwości obniżenia stóp procentowych NBP pod koniec 2023 r. dają nadzieję na odwrócenie tego trendu. Sytuację może poprawić również złagodzenie warunków oceny zdolności kredytowej osób wnioskujących o kredyty hipoteczne z okresowo stałą stopą oprocentowania.

Jednak najbardziej wyczekiwanym przez kupujących katalizatorem zmian jest rządowy program „Bezpieczny kredyt 2%”, który będzie wspierał zakup pierwszej nieruchomości zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Skala oddziaływania programu na rynek nie jest znana, ale należy oczekiwać, że preferencyjne warunki finansowania wpłyną na wzrost cen mieszkań.   

Dodatkowo czynnikami, które wpłyną na ceny mieszkań, jest oczekiwane wyhamowanie wzrostu inflacji oraz rosnące przeciętne wynagrodzenie. Wyższe dochody poprawią zdolność kredytową kupujących nieruchomości, co może przyciągnąć nowych nabywców na rynek mieszkaniowy. W efekcie osoby, które przez ostanie kwartały odwlekały decyzję o zakupie własnych czterech kątów, będą mogły zdecydować się na kupno mieszkania. 

Bankowcy oczekują wzrostu cen nieruchomości 

Na łamach tygodnika ekonomicznego „MAKROmapa” analitycy banku Credit Agricole podejmują próbę prognozowania przyszłych cen transakcyjnych mieszkań na rynku pierwotnym. Badania dotyczą 7 największych miast w Polsce - Gdańska, Gdyni, Łodzi, Krakowa, Poznania, Warszawy i Wrocławia. Prognoza przedstawiona w „MAKROmapie” z 28.11.2022 r. wskazywała., że ceny mieszkań na rynku pierwotnym do końca 2023 r. pozostaną na poziomie obserwowanym w III kw. 2022 r. 

Prognoza ta zmaterializowała się w IV kwartale 2022 r. Zgodnie z danymi NBP przeciętna cena transakcyjna na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce zmniejszyła jedynie o 0,2% pomiędzy III i IV kw. 2022 r. i wyniosła 11 291 zł/mkw.

Analiza rocznej dynamiki wydanych pozwoleń na budowę pozwala oczekiwać, że w bieżącym roku podaż mieszkań na rynku pierwotnym mocno wzrośnie. Jeśli nałoży się na to spowolnienie gospodarcze i słabnącą akcję kredytową - można spodziewać się spadku cen nieruchomości. Rok 2024 może natomiast przynieść odwrócenie sytuacji. Spodziewany spadek stóp procentowych, ożywienie gospodarcze oraz program rządowy wspierający zakup pierwszego mieszkania, przy zmniejszającej podaży lokali na rynku pierwotnym, sprzyjać będzie wzrostowi cen. 

Prognoza przewiduje w 2024 r. wzrost przeciętnej ceny transakcyjnej na rynku pierwotnym dla 7 największych miast w Polsce w tempie kilku procent rocznie. Autorzy analizy podkreślają, że prognoza obarczona jest dużą niepewnością wynikającą m.in. z ostatecznych założeń i zasięgu rządowego programu wpierającego zakup pierwszego mieszkania oraz kształtowaniem się cen materiałów budowlanych.

W 2023 i 2024 roku mało prawdopodobne załamanie cen mieszkań

Przewidywania zmian cen mieszkań w perspektywie najbliższych kwartałów dostępne są również w raporcie „Krajowy rynek mieszkaniowy. Niepewność w krótkim okresie, dobre perspektywy długoterminowe”. Zgodnie z prognozami analityków Banku Pekao w pierwszej połowie 2023 r. możliwe są delikatne spadki cen mieszkań sprzedawanych na rynku pierwotnym w ujęciu kwartał do kwartału. Dynamika cen w 2. półroczu 2023 r. może zbliżyć dynamikę cen w ujęciu rok do roku w okolice zera.

Stopniowo poprawiająca się sytuacja popytowa może spowodować, że w 2. półroczu 2023 r., a najpóźniej w 1. półroczu 2024 r., spadkowy trend ulegnie odwróceniu w ujęciu kwartał do kwartału. Natomiast wyraźniejsze wzrosty cen mieszkań zostaną zaobserwowane najpewniej w 2. lub 3. kwartale 2024 r. w ujęciu rok do roku.

Analitycy Banku Pekao przewidują również utrzymanie się w okresie dwuletnim (2023-2024) wyraźnego wzrostu nominalnych wynagrodzeń w sektorze przedsiębiorstw oraz stopniową dezinflację, co przełoży się na łagodzenie polityki monetarnej NBP. Prognozowane jest obniżenie stóp do poziomu 4% w ciągu 2024 roku. Przy założeniu, że ceny mieszkań utrzymają się przez 2 lata na poziomie z końca 2022 r., to do ożywienia koniunktury na analizowanym rynku może dojść najpóźniej w 2025 r.

Realizacja powyższego scenariusza zależeć będzie od relacji przeciętnych płac do średniej ceny lokalu oraz niższych stóp procentowych NBP. W pierwszym przypadku wyższe płace wyraźnie podniosą zdolność kredytową wnioskodawców pomimo mocnego wzrostu poziomu przeciętnych wydatków gospodarstw domowych. Do tego część nabywców korzystać będzie z preferencyjnych warunków finansowania oferowanych przez rządowe wsparcie. 

- Należy pamiętać, że dostępność kredytów hipotecznych poprawiła się wraz z początkiem 2023 roku. Komisja Nadzoru Finansowego obniżyła bufor stosowany do liczenia zdolności kredytowej. Dzięki temu banki mogą obecnie oferować wyższe kwoty kredytów hipotecznych, przy tym samym poziomie dochodów. Kolejnej poprawy dostępności kredytów należy spodziewać się w lipcu wraz z wejściem w życie rządowego programu Bezpieczny Kredyt. Banki zaczną przyjmować wnioski o kredyty na preferencyjnych warunkach. Dzięki możliwości skorzystania z taniego finansowania, do planów zakupowych wrócą osoby, które odkładały decyzję o zakupie własnego mieszkania – mówi Konrad Pluciński.

Wzrost cen mieszkań a ubezpieczenie nieruchomości

Spodziewane wahania cen na rynku mieszkań nie pozostaną bez wpływu dla ubezpieczeń nieruchomości. To właśnie wartość domu czy mieszkania, ale i zakres ochrony, mają główne znaczenie dla wysokości płaconej składki. Ewentualna zmiana ceny ubezpieczenia będzie jednak symboliczna.