Definicja z Kodeksu Cywilnego
Według kodeksu cywilnego (art. 389) przez umowę przedwstępną rozumiemy umowę, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy. Aby była ważna musi zawierać istotne warunki, jakie muszą być spełnione, aby została zawarta umowa przyrzeczona. Istotnymi postanowieniami są: określenie przedmiotu transakcji oraz ceny.
Określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej
Przepisy nie nakładają wymogu zawarcia w umowie przedwstępnej terminu, w jakim zostanie zawarta umowa ostateczna. Podążając za art. 389 kodeksu cywilnego - jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Przy czym, jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.
W celu uniknięcia nieporozumień odnośnie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, warto w umowie przedwstępnej zapisać precyzyjnie termin zawarcia umowy ostatecznej. Strony mogą wybrać jeden ze sposobów określenia terminu umowy przyrzeczonej: podanie daty, do której ma być zawarta umowa ostateczna lub podanie konkretnej daty podpisania umowy przyrzeczonej. Zdecydowanie należy unikać podawania nieprecyzyjnych terminów, np. że umowa ostateczna zostanie podpisana po otrzymaniu kredytu przez kupującego.
Dodatkowe warunki w umowie przedwstępnej
Umowa przedwstępna może zawierać również inne, niż termin podpisania umowy przyrzeczonej, warunki, pod jakimi zostanie podpisana umowa ostateczna i których niewykonanie będzie dawało prawo odstąpienia od tej umowy. Przy czym te dodatkowe postanowienia nie są obowiązkowe dla ważności umowy przedwstępnej i strony mogą, ale nie muszą ich zawierać w umowie.
Uchylanie się od podpisania umowy przyrzeczonej
Zgodnie z artykułem 390 kodeksu cywilnego, jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.
Jednakże, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.
Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.
W praktyce może się zdarzyć, że niezawarcie umowy ostatecznej nastąpi na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności. Przykładem takiej sytuacji jest odmowa banku na udzielenie kredytu kupującemu, mimo wcześniejszej pozytywnej promesy.
Polecamy: Sprzedaż nieruchomości firmowej - rozliczenie podatkowe i ewidencja
Zwykła umowa czy w formie aktu notarialnego?
Polskie prawo nie wymusza sporządzenia umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Może ona przybrać formę zwykłej umowy cywilnoprawnej. Dopiero dla zawarcia umowy przyrzeczonej niezbędna jest forma aktu notarialnego.
Sposób sporządzenia umowy przedwstępnej ma ogromne znaczenie, gdy jedna ze stron uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje większe możliwości stronie zainteresowanej zawarciem umowy ostatecznej przymusowego doprowadzenia do zawarcia tejże umowy lub uprawnienia do dochodzenia swoich praw na drodze sądowej.
Zaliczka czy zadatek?
Dla uzyskania dodatkowej pewności, że druga strona transakcji się nie wycofa warto rozważyć wpłatę zadatku. Zwyczajowo, w praktyce obrotu nieruchomościami w Polsce, zadatek wynosi między 5 a 10%.
Z definicji zadatku wynika, że jeśli kupujący się wycofa ze swojej winy, to wpłacony przez niego zadatek przepada na rzecz sprzedającego. Z kolei, jeśli to sprzedający się wycofa ze swojej winy, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości.
Jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej nie dojdzie na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności, zadatek, który był wręczony przy zawarciu umowy przedwstępnej powinien zostać zwrócony w niezmienionej wysokości.
W przypadku, gdy sprzedającemu będzie wpłacona zaliczka, zamiast zadatku, a nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, niezależnie od winy którejkolwiek ze stron, zaliczka wraca do kupującego w niezmienionej wysokości.
Autor: Agnieszka Więckowska z portalu rynek-deweloperski.pl