REKLAMA

Kategorie
Zaloguj się

Zarejestruj się

Proszę podać poprawny adres e-mail Hasło musi zawierać min. 3 znaki i max. 12 znaków
* - pole obowiązkowe
Przypomnij hasło
Witaj
Usuń konto
Aktualizacja danych
  Informacja
Twoje dane będą wykorzystywane do certyfikatów.

Miejsca postojowe w halach garażowych a świadectwo charakterystyki energetycznej. Będą grzywny?

Świadectwo charakterystyki energetycznej
Świadectwo charakterystyki energetycznej
Shutterstock

REKLAMA

REKLAMA

Od niedawna można otrzymać grzywnę za brak posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej. Notariusze wymagają okazania go np. przy transakcji sprzedaży miejsca parkingowego w wielostanowiskowej hali garażowej. Jednak kłopot w tym, że podmioty uprawnione do wystawiania dokumentów odmawiają ich przygotowania.

Wprawdzie ustawa wskazuje wyłączenia od obowiązku sporządzenia świadectwa, ale nie mówi wprost o ww. lokalach. Eksperci podkreślają, że przepisy nie są doprecyzowane. Jednocześnie brak przekazania świadectwa przez sprzedającego nie wyklucza możliwości sprzedaży. Z kolei MRiT informuje, że obecnie nie są prowadzone żadne oficjalne prace w zakresie ustawy.

REKLAMA

Świadectwo charakterystyki energetycznej - nieprecyzyjne zapisy

REKLAMA

Pod koniec kwietnia weszła w życie nowelizacja ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Jak zaznacza Marek Niczyporuk, radca prawny z Kancelarii Ars AEQUI, wprowadzono przepis, który pozwala karać za brak posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej na zasadzie odpowiedzialności za wykroczenie. Wcześniej istniał obowiązek sporządzania tego dokumentu, ale prawo nie przewidywało sankcji za jego nieprzestrzeganie. Natomiast w przestrzeni publicznej coraz częściej pojawiają się informacje o problemach. Notariusze przy np. sprzedaży miejsca parkingowego w wielostanowiskowej hali garażowej wymagają od sprzedającego okazania ww. dokumentu. W przypadku braku żądają podpisania oświadczenia i pouczają o grożącej grzywnie. Z kolei podmioty uprawione do wystawiania ww. świadectwa odmawiają jego sporządzenia. Rodzi się więc pytanie, czy żądanie notariuszy jest uprawione.

Notariusze jak najbardziej postępują zgodnie z prawem i wykonują nałożone na nich ustawowe obowiązki. Zgodnie z art. 11 ust. 1 ustawy z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel budynku lub części budynku lub osoba, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Ono jest obowiązkowe przy sprzedaży budynków lub ich części, przy czym częścią jest w szczególności lokal mieszkalny lub użytkowy – komentuje Szymon Kołodziej z Krajowej Rady Notarialnej (KRN).

REKLAMA

Do sprawy odniosło się też Ministerstwo Rozwoju i Technologii (MRiT), które stwierdza, że ocena przywołanej sytuacji nie jest jednoznaczna i powinna być każdorazowo rozpatrywana indywidualnie. Należy rozróżnić sytuację indywidualnych garaży i zabudowanych boksów oraz indywidualnych miejsc parkingowych, których jedynym wydzieleniem z przestrzeni hali garażowej jest linia namalowana farbą na posadzce obiektu. Jak zaznacza resort, w kontekście obecnych przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków ww. świadectwo sporządza się dla budynku lub jego części. Miejsce parkingowe nie spełnia definicji części budynku określonej w art. 2 pkt. 2 ustawy (zespół pomieszczeń). W takim przypadku sprzedaż miejsca parkingowego nie powinna pociągać za sobą obligatoryjności sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej części budynku.

– Absolutnie nie zgadzam się z opinią resortu. Sprzedaż miejsca garażowego w hali jest pojęciem kolokwialnym. Natomiast w rozumieniu ścisłym i prawnym, w ramach takiej umowy, dochodzi do sprzedaży udziału w budynku jedynie wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca garażowego. Kupujący nie staje się właścicielem miejsca, a udziału w budynku. Prawo do zajmowania konkretnej przestrzeni  wynika jedynie z osobnej umowy współwłaścicieli o sposobie korzystania z rzeczy, jaką jest cały budynek – podkreśla Łukasz Kułaga, radca prawny z Kancelarii M. Krotoski Adwokaci i Radcy Prawni.

Gdzie jest konieczność wystawienia świadectwa?

MRiT zaznacza, że w świetle przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, nie ma znaczenia czy hala garażowa jest wpisana do Księgi Wieczystej jako całość z budynkiem lub jako odrębna niemieszkalna nieruchomość. Mecenas Kułaga zgadza się z tym poglądem. Ekspert też dodaje, że w jednym przypadku hala garażowa jest osobnym budynkiem, a w drugim – częścią budynku. W każdej z tych sytuacji umowa sprzedaży będzie dotyczyć zatem udziału w budynku. Wiąże się to, co do zasady, z koniecznością zapewnienia świadectwa charakterystyki energetycznej.

– Wystawienie świadectwa dotyczy nieruchomości, które do swojego funkcjonowania zużywają energię – czy to elektryczną, czy też cieplną. Obowiązek ten dotyczy każdej wyodrębnionej części budynku. Nie ma konieczności wystawiania świadectwa dla stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych nieogrzewanych. Koszty utrzymania zawarte powinny być w świadectwie dla całego budynku – informuje inż. Jacek Latała z firmy Atlas Budownictwo – Pracownia Inżynierska.

Z kolei Szymon Kołodziej zwraca uwagę na wyłączenia od obowiązku zapewnienia przez właściciela sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. One zawarte są w art. 3 ust. 4 ustawy, gdzie wprost nie wymieniono wyłączenia lokali stanowiących garaż wielostanowiskowy. Wskazano jedynie, że wyłączeniu podlegają budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, bez instalacji oświetlenia wbudowanego. 

Przepis o wyłączeniach odnosi się tylko do budynków, a nie ich części. Nie jest uprawnione jednoznaczne stwierdzenie, że lokal garażowy niewyposażony w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego, podlega wyłączeniu z obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej – dodaje radca prawny Niczyporuk. 

Natomiast według ekspertów z firmy Audytomat.com, ustawa jest na tyle nieprecyzyjna, że miejsce postojowe w hali garażowej ciężko podciągnąć pod budynek zwolniony z tego obowiązku. Dodatkowo miejsce postojowe najczęściej nie ma ścian wydzielających, więc wyznaczanie zapotrzebowania energetycznego jest niemożliwe do wykonania według obowiązującej metodologii. Ponadto wskazują, że ministerstwo opublikowało wyjaśnienia tych kwestii w formie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania. Jednak dalej część notariuszy informuje, że dla miejsca postojowego konieczne jest przekazanie świadectwa charakterystyki. Tłumaczą oni, że zbiór pytań i odpowiedzi na stronie ministerstwa nie stanowi prawa, a ponadto jest sprzeczny z ustawą.

Przepisy regulujące obowiązki związane ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw charakterystyki energetycznej funkcjonują w polskim porządku prawnym już od niemal piętnastu lat. Od 2015 roku w ustawie z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków. Wcześniej, bo od 2009 roku, obowiązek ten funkcjonował w ustawie z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane. Wydaje się zatem, że to wystarczający czas, na ukształtowanie „linii orzeczniczej” w tej kwestii – podkreśla Ministerstwo Rozwoju i Technologii. 

Przepisy muszą być bardziej precyzyjne

Jak zaznacza inż. Łukasz Wojtalewicz z firmy Certyfikat Energetyczny 24, jeśli miejsca parkingowe staną się częścią budynku w rozumieniu centralnego rejestru charakterystyki energetycznej budynków i przepisów, to wówczas zacznie wystawiać stosowne świadectwa. Obecnie działa na postawie regulacji, które nie są doprecyzowane i wymagają uzupełnienia. A gdy ewentualnie zmieni się prawo, to prawdopodobnie zwiększy się koszt wykonania dokumentu. Dla miejsca parkingowego, zazwyczaj podziemnego, są inne dane techniczne niż dla całego budynku. 

– Nie ma sytuacji, w której nie wystawiamy świadectwa z wyboru. Nie wykonujemy usługi, jeśli ona nie jest konieczna. Często notariusze wymagają od naszych klientów świadectw w przypadkach, które nie dają możliwości ich wystawienia. Pouczamy wówczas z zakresu obowiązującego prawa i określamy dlaczego świadectwo nie jest możliwe do wykonania – opisuje inż. Latała.

Jak zaznacza Szymon Kołodziej, notariusz sporządzający umowę sprzedaży nie ocenia, czy świadectwo jest wymagane, czy też nie. Ma jedynie obowiązek odnotować w akcie notarialnym przekazanie nabywcy świadectwa charakterystyki energetycznej. A w przypadku nieprzekazania – pouczyć podmiot obowiązany do jego przekazania o karze grzywny za niewykonanie tego obowiązku. Według rzecznika KRN, pouczenie notariusza nie przesądza jednak, czy świadectwo jest potrzebne, czy nie. W tym zakresie strony podejmują decyzję na podstawie obowiązujących przepisów w oparciu ewentualnie o opinię osób uprawnionych do sporządzenia takich świadectw.

– Moim zdaniem, notariusze nie są przygotowani ani uprawnieni do oceny, czy takie świadectwo w konkretnym przypadku jest konieczne. Zdaje się, że tak też rozumuje ustawodawca, który na notariuszy nałożył obowiązek pouczenia, a nie weryfikacji obowiązku – stwierdza radca prawny z Kancelarii Ars AEQUI.

Z kolei Łukasz Kułaga zaznacza, że brak przekazania świadectwa przez sprzedającego nie wiąże się z brakiem możliwości sprzedaży. Jednakże może skutkować obciążeniem sprzedającego grzywną przez właściwy organ państwowy. Analogicznej sankcji nie ma niestety w przypadku braku zapewnienia lub przekazania dokumentu przez zarządcę współwłaścicielowi. Zdaniem eksperta, teoretycznie można byłoby domagać się wydania takiego świadectwa na drodze cywilnoprawnej. Jednak koszt i czas trwania takiego postępowania jest nieadekwatny do kosztu sporządzenia świadectwa samemu lub zapłaty ewentualnej grzywny

Kolejna przeszkoda - problemy techniczne

W przestrzeni publicznej pojawiają się też informacje o problemach technicznych. Jak zaznacza Jacek Latała, system MRiT na ogół działa normalnie, ale miewa zadyszki. Z kolei od 28 kwietnia, przez ok. tydzień, zupełnie się zatrzymał z uwagi na ogromne natężenie ruchu. Eksperci firmy Audytomat.com podkreślają, że przez kilka pierwszych dni maja audytorzy nie byli w stanie wgrywać swoich świadectw w centralny rejestr charakterystyki energetycznej budynków. To obowiązkowa czynność, bez niej świadectwo nie jest ważne. Sytuacja poprawiła się. Jednak czasami występują jeszcze przejściowe awarie i prace serwisowe, które uniemożliwiają wgrywanie świadectw do centralnego rejestru.

Problem ze świadectwami charakterystyki energetycznej dla hal garażowych jest powszechnie znany. Nie dotyczy on jednak, jak mi się wydaje, przepisów, a programu informatycznego. Tak wynika z informacji przekazanych przez przedstawicieli deweloperów, którzy zetknęli się z odmową sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej dla hal garażowych ze względu na brak odpowiedniej funkcjonalności systemu informatycznego – zaznacza Maciej Celichowski, rzecznik prasowy Izby Notarialnej w Poznaniu.

Według Szymona Kołodzieja z Krajowej Rady Notarialnej, osoby posiadające uprawnienia do sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej powinny ocenić na tle obowiązujących przepisów, czy określony obiekt w ogóle wymaga sporządzenia świadectwa. Funkcjonalność systemu elektronicznego Ministerstwa Rozwoju i Technologii nie ma tutaj nic do rzeczy. To nie on decyduje, czy świadectwo jest potrzebne, ale obowiązujące przepisy prawa.

– Przed 2023 rokiem do MRiT nie wpływały jakiekolwiek wątpliwości interpretacyjne w przedmiotowym zakresie ustawy. Wejście w życie nowelizacji nastąpiło niedawno – 28 kwietnia br. Ministerstwo bierze pod uwagę pojawiające się pytania dotyczące aktualnego stanu prawnego. W razie faktycznie zidentyfikowanej potrzeby – podczas kolejnej nowelizacji – podejmie działania zmierzające do doprecyzowania wątpliwych kwestii. W tym momencie nie trwają żadne oficjalne prace w zakresie ustawy – podsumowuje resort.

Więcej ważnych informacji znajdziesz na stronie głównej Inforu

Autopromocja

REKLAMA

Źródło: MondayNews
Czy ten artykuł był przydatny?
tak
nie
Dziękujemy za powiadomienie - zapraszamy do subskrybcji naszego newslettera
Jeśli nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania w tym artykule, powiedz jak możemy to poprawić.
UWAGA: Ten formularz nie służy wysyłaniu zgłoszeń . Wykorzystamy go aby poprawić artykuł.
Jeśli masz dodatkowe pytania prosimy o kontakt

REKLAMA

Komentarze(0)

Pokaż:

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut. Zanim dodasz komentarz -zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.
    QR Code
    Nieruchomości
    Zapisz się na newsletter
    Zobacz przykładowy newsletter
    Zapisz się
    Wpisz poprawny e-mail
    Sprzedaż ogródka działkowego – ceny, umowa, formalności, PCC i podatek dochodowy

    W Polsce jest prawie milion ogródków działkowych działających na podstawie ustawy z 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych (tekst jednolity: Dz. U. z 2021 r. poz. 1073). Z roku na rok ich ceny rosną. Sprawdźmy więc jakie formalności towarzyszą sprzedaży takiego ogródka i czy trzeba zapłacić od sprzedaży pcc i podatek dochodowy.

    Echmea wstęgowata – efektowna i łatwa w uprawie roślina doniczkowa. Czyści powietrze i kwitnie raz w życiu

    Echmea wstęgowata, to ciekawa roślina doniczkowa bez specjalnych wymagań, która dodatkowo potrafi oczyszczać powietrze w naszym mieszkaniu z formaldehydu. Kwitnie tylko raz w życiu (ale za to długo i efektownie) a po przekwitnieniu wytwarza 2-3 nowe rozety, które można przesadzić do oddzielnych doniczek i cykl życia zaczyna się na nowo. Młode rozety zakwitają po ok. 2 latach.

    Podatek od nieruchomości 2023/2024 – kto płaci podatek od mieszkania i gruntu, ile, kiedy, jakie deklaracje i informacje trzeba składać?

    Kto ma obowiązek płacić podatek od nieruchomości? Za co płaci się podatek od nieruchomości? Ile wynosi podatek od nieruchomości w 2023 roku a ile w 2024 roku? Kiedy trzeba zapłacić ten podatek?

    Wrzosy – uprawa w ogrodzie i na balkonie, odmiany

    Jak uprawiać wrzosy w ogrodzie, na balkonie i tarasie, by cieszyć się ich urokliwymi kwiatami jesienią? Jaką glebę przygotować pod wrzosy? Czy wrzosy w doniczkach przetrwają zimę na balkonie lub tarasie? Czy wrzosy trzeba przycinać? 

    REKLAMA

    Windy, parkingi, tereny zielone - co obiecuje program Przyjazne osiedle?

    Premier Mateusz Morawiecki w piątek w Strzegomiu mówił o szczegółach programu Przyjazne osiedle. Celem jest podniesienie komfortu życia mieszkańców blokowisk.

    Melisa lekarska – uprawa, właściwości zdrowotne. Ekologiczny, pachnący lek z własnego ogrodu

    Obok mięty i kilku innych ziół, melisa lekarska ma swoje ważne miejsce w „zestawie obowiązkowym” dobroczynnych, leczniczych roślin, które powinny rosnąć w naszych ogrodach. Uprawa melisy nie jest żadnym problemem, jest niewymagająca, mrozoodporna – sadzimy raz i …. mamy spokój. Nie tylko dlatego, że herbatka ze świeżych liści melisy działa najlepiej na skołatane nerwy. Również z tego powodu, że melisa sama doskonale rozsiewa się po naszym ogrodzie i znajduje sobie dogodne miejsca. 

    Jeżówka purpurowa (echinacea purpurea) – uprawa w ogrodzie i właściwości zdrowotne

    Bardzo dekoracyjną rośliną ogrodową jest jeżówka purpurowa. Przy okazji jest to zioło, które ma niebagatelne zalety zdrowotne i lecznicze. Jak uprawiać jeżówkę purpurową w ogrodzie i jaki pożytek możemy mieć z niej oprócz uroczych kwiatów?

    Ile zapłacisz za kredyt? Sprawdzamy oprocentowanie i marże

    Jesienna odwilż — tak obrazowo można by określić sytuację kredytobiorców we wrześniu 2023. U progu jesieni oprocentowanie kredytów wreszcie wyraźnie spadło, oczywiście za sprawą decyzji Rady Polityki Pieniężnej, która po raz pierwszy od jesieni 2021, a więc po dwóch latach, w czasie których stopy procentowe tylko rosły, wreszcie zdecydowała się na ich cięcie —  i to mocno, bo aż o 75 punktów bazowych. Jak kształtują się więc obecnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i marże? Eksperci portalu GetHome.pl postanowili to sprawdzić.  

    REKLAMA

    Portal Cen Mieszkań czy uproszczenie procedur budowlanych – na zapowiedziach się skończyło

    Ministerstwo Rozwoju i Technologii składało w tym roku wiele deklaracji dotyczących zmian w obszarze mieszkalnictwa. Eksperci portali RynekPierwotny.pl i GetHome.pl sprawdzili, które z nich nie doczekały się realizacji.

    Dereń jadalny – wspaniałe owoce, łatwa w uprawie roślina. Dlaczego warto posadzić derenia w ogrodzie?

    Dereń jadalny, to długowieczny, duży krzew owocowy (może też być prowadzony jako drzewko), który z każdym rokiem zjednuje sobie nowych sympatyków. Jest prawie „bezobsługowy” – jego uprawa jest bardzo łatwa, zadowala się przeciętnymi glebami, z reguły nie atakują go szkodniki i choroby – nie trzeba więc go „pryskać”. Rodzi znakomite, jadalne owoce, zawierające duże ilości witamin i innych prozdrowotnych substancji. Z owoców można robić różne przetwory (konfitury, soki, kompoty, marynaty i jedne z najlepszych nalewek owocowych). Kiszone w solance niedojrzałe owoce derenia były w dawnej Polsce przysmakiem zastępującym oliwki.

    REKLAMA